律师观点分析
A与B、C确认合同无效纠纷一审民事判决书
江西省鄱阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1128民初207号
原告A，男，1983年6月10日出生，汉族，江西省鄱阳县人，务工，住江西省鄱阳县，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
委托代理人A，江西XX律师事务所律师，
被告A，男，1958年2月28日出生，汉族，江西省鄱阳县人，务农，住江西省鄱阳县，
被告A，男，1948年1月8日出生，汉族，江西省鄱阳县人，务农，住江西省鄱阳县，
原告A与被告B确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月22日作出（2015）鄱民二初字第910号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求，原告A不服本院判决，向上饶市中级人民法院提出上诉，上饶市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）赣11民终1192号民事裁定，以原审判决严重违反法定程序，可能影响案件正确判决为由发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，于2017年3月29日进行了第一次公开开庭审理，原告A及其委托代理人B到庭参加诉讼，被告A经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了答辩状，根据原告A的当庭陈述和被告B的答辩状的陈述，双方均承认诉争的宅基地的使用权人为原告A，本院认为，本案系第三人请求确认合同无效纠纷，本案的审理结果与第三人A有利害关系，故根据《民事诉讼法》第一百三十二条之规定，追加A为本案被告，并于2017年5月5日进行了第二次公开开庭审理，原告A及其委托代理人B、C，被告A，被告A均到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，2014年，原告计划在国土局已审批许可建房的土地上建造房屋，但遭到了被告的阻拦而未建成，而纠其原因就是被告A与原告父亲（被告B）在2014年12月25日签订的协议，该协议对于原告拥有土地的使用权约定了多项明显不公平条款，该条款侵犯了原告XX有土地的使用权，原告父亲在原告没有授权且事后又未得到原告追认的情况下，与被告签订的关于原告拥有使用权的土地相关协议的行为，属无权代理，所签订的协议是无效的，根据《民法通则》、《合同法》及司法解释相关法律法规的规定，请求法院依法确认原告父亲与被告签订的协议无效，本案诉讼费由被告负担，
为支持上述诉讼请求，原告在重审中向本院提供了以下证据：
1、鄱集（2010）第×××××号集体土地使用证，证明本案诉争土地的权利人是原告本人，而不是原告父亲；
2、协议书，证明该协议是在没有原告的授权委托书和没有得到原告的事后追认情况下，原告父亲与被告签订的协议，是无权代理，协议书是无效的；
3、证人A出庭证词，证明2014年12月25日，证人是在村干部多次逼迫下，在未告知原告的情况下，才与被告签订了一份协议书，房屋建起一层后，原告回家，证人才将签订协议书的情况告诉原告，原告当即指责证人不该签，他本人不会同意，
被告A辩称，原告常年在外务工，家中房屋建造事宜一直由其被告A（原告父亲）全权负责及处理，由于原告待建房屋与被告相邻的部分如楼层过高，会影响被告家的正常采光、通风，故被告进行了阻拦，后经村干部调解，被告和原告父亲当时都是在平等协商、自愿下，达成了一致意见，从而签订了书面协议，参与调解的村干部也在协议上签字的，现原告起诉要求确认合同无效是没有道理的，因为被告A与原告是亲生父子关系，原告的房屋是委托其父亲在家全权建造，被告和原告父亲在村干部调解时，原告父亲当场和原告通了电话，征得了原告的同意，才与被告签订协议，后也达到了原告建造楼房的目的，所以，被告完全有理由相信原告父亲具有与被告签订协议的权限，原告父亲签订协议的行为构成法律上的表见代理，该代理行为对原告产生法律效果，原告应对协议负责，原告起诉没有道理，请求法院驳回原告的诉讼请求，
被告A在重审中未向本院提供证据，
被告A辩称，签订协议时当场根本没有打电话给其儿子，调解时乡干部并没有到场，签订协议后，被告A也未通知我儿子，
被告A在重审中未向本院提供证据，
针对原告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的1号证据，被告对本案诉争土地的权利人是原告本人不持异议，本院对该证据予以采信，认定本案的诉争土地、房屋的权利人是原告A；对原告提供的2号证据，被告对证据的真实性、合法性不持异议，但对原告提出该证据的证明对象有异议，认为被告与原告父亲签订的协议有效，本院对该证据采信，认定原告父亲与被告签订协议的事实；对原告提供的3号证据，因原审的证人A在重审中已作为被告参与到诉讼中，故对其原审时的证言不予采信，以其在重审中的当庭陈述为准，
原审时本院依职权调取了以下证据：1、证人A出庭证词，2014年，原告A建房时在福建，由其父亲A在家代建，因原告房屋XX，改变了村规划朝南向，被告A认为原告的房屋对其有影响，进行了阻拦，并找村委会解决，2014年12月25日，经该证人与村支书A调解，A还打了电话给原告，后原告父亲A和被告B达成了一致意见，A就起草了协议，原告父亲和被告A都在协议上签了名，本院在重审中对该证词亦予以认定；2、证人A未出庭作证，原审时本院依法对其调查，A证实，被告A因原告建房对其家有影响，找村委会处理，证人当时是村支书，与村主任A一起调解，调解人兼顾双方利益做工作，并打电话给原告A征询意见，原告当时在福建，提出与其父亲商谈即可，后来原告父亲和被告A达成了一致意见，该证人就制作了协议书，原告父亲A和被告B均在协议上签了名，本院在重审中对该证词亦予以认定，
经审理查明，2014年，原告A想在自己已取得住宅用途的鄱集用（2010）第×××××号集体土地使用证的土地上建造房屋，因自己常年在外务工，故委托在家的父亲，也即被告A帮忙建造，原告房屋打好墙脚时，相邻的被告A认为原告即将建造的房屋朝向与本村村民普遍建造的朝南向不同，且影响房屋的采光，故阻止被告A施工，经被告A多次找村委会干部处理，2014年12月25日，村支部书记A和村委会主任B召集被告C和被告D调解，双方达成一致意见，被告A以自己的名义与被告B签订了一份协议书，协议书条款规定：一、甲方（指被告A）南北按原村规划线不变，根据甲方意愿并征求乙方（指被告A）同意，第一楼可自南至北十八米左右做满，但第二楼北边必须缩短三米八以上，以便不妨碍乙方采光；二、甲方可在一楼盖瓦房，但北边边沿不能高出一米，自南向北一匹水盖瓦；三、甲方缩短的一间在未征得乙方同意的前提下永久不再加楼，如乙方改建朝东方向，甲方可再加楼；四、本协议一式三份，双方各执一份，村委会存档一份，望甲乙双方共同遵守，如有违约所造成的一切损失均由违约方承担，虽然在协议中，未明确该协议所涉及的宅基地的具体位置，及使用权人，但是原告A、被告B及被告C均认可，该协议所涉的宅基地就是被告A家门前，使用权人为A的宅基地，原告A房屋第一层主体建成后，再建造第二层时，被告A以原告房屋与其房屋相邻的部分违反了协议为由，阻拦原告A建房，原告A认为被告B与被告签订的协议是在自己毫不知情、事后又未告知的情形下签订的，而且协议条款严重侵害了其合法权益，该协议是无权代理，故向法院提起诉讼，请求确认该协议无效，
本院认为，本案的争议焦点有如下三点：1、本案被告A的行为是否构成表见代理？2、两位被告签订协议前，就协议内容是否征得了原告A的同意？3本案诉争的协议是否应当认定为无效？对于上述三个焦点问题，本院评议如下：
1、本案被告A的行为是否构成表见代理，表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由本人承担法律后果的代理行为，表见代理的构成要件主要包括以下四个方面：一、表见代理符合代理的表面要件，即表见代理人须以代理人的名义进行活动，与第三人缔结民事关系；二、表见代理人与第三人之间的民事行为须具备成立的有效条件；三、行为人无权代理，但客观上能使第三人相信表见代理人具有代理权的事实和理由；四、第三人主观上为善意且无过失，
本案中，被告A虽然是代原告B处理建房，被告A也知悉被告B系代原告处理建房事项，但被告A最终是以自己的名义与被告B签订协议，被告A的行为显然不符合表见代理的构成要件，对于原告A的代理人提出的被告B的行为不构成表见代理的意见予以采纳，
2、签订协议前，就协议内容是否征得了原告A的同意，根据原告A和被告B的当庭陈述，可以确认原告因外出务工，原告在家建造房屋的事务均由父亲操持，房屋动工时，被告以影响其采光和通风为由阻拦，参与协商处理一直是原告父亲，根据被告A及证人B、C的证词，在签订协议前，当场征得了原告A的同意，原告A对签订协议是知情的，对原告及其委托代理人提出的其对签订协议不知情的意见不予采纳，
本院还认为，因为被告A是以自己的名义与被告B签订的协议的，但其在签订协议前告知了原告A，其签订协议的行为构成委托代理，被告A与被告B签订协议，协议的内容却是限制原告A宅基地使用权的，根据委托代理人的立法目的来看，对涉及重大的处分不动产事项的委托，应当以书面、明示方式授权，第三人在与委托人签订诸如处分不动产事项的合同时，应该尽到足够的注意义务，但根据现有的证据，无法证明被告A在签订协议前取得了处分原告B宅基地使用权的授权，被告A也未尽到应尽的注意义务，也未明确缔结合同相对方是否取得了授权，故此，本院认为被告A的行为超出了委托人授权的范围，应当是无权处分行为，
3、本案诉争的协议是否应当认定为无效，根据《合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，本条规定了经过权利人追认的无权处分订立的合同有效，但却未规定未经追认的应当认定合同无效，根据维护交易稳定的原则和最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的精神，对于无权处分行为订立的合同，未经权利人追认的，不宜根据《合同法》第五十一条规定反推合同无效，还是应当根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，本案中，被告人A系无权处分行为人，其与被告A签订协议的行为系无权处分行为，签订的合同亦未经权利人A追认，同时也无证据证明被告A与被告B存有恶意串通的行为，诉争的协议明显不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，合同应当是有效的，但根据XX相对性原理，该合同对原告A是没有约束力的，更不能对抗原告A对该宅基地的物上使用权，
综上，对原告要求确认被告A与被告B在2014年12月25日签订的协议无效的诉讼请求，本院不予支持，根据《合同法》第五十一条、第五十二条，《民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告A要求确认被告B与被告C于2014年12月25日签订的协议无效的诉讼请求，
案件受理费300元，由原告A负担，
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，
审 判 长 王健运
代理审判员 A
人民陪审员 李贵芳
二〇一七年五月三十一日
代书 记员 B
