购买抵押二手房，房主不履约怎么办？

律师观点分析

购买抵押二手房，房主不履约怎么办？

——阮X与张XX房屋买卖合同纠纷案

[基本案情]

2020年，阮X以近2000万元购买张XX名下6套房屋（写字楼），并与张XX签订了《二手房买卖经济合同》，约定阮X在2020年10月16日向张XX支付第一笔购房款，其余房款分别在2020年10月30日、房屋权属转移登记递件之日、2021年1月29日支付。由于房屋存在抵押，故约定张XX应当在2020年10月30日前完成所涉房屋的的解除抵押，并向阮X出具相关的证明文件，同时应当在2020年10月30日前将房屋交付给阮X。

合同签订后，阮X按照约定支付了第一笔购房款，但张XX未依约在2020年10月30日前解除交易房屋的抵押登记，且未将房屋交付给阮X。阮X曾多次就此合同的履行与张XX协商，但张XX均以“公司战略调整”而推脱。张红斌律师受阮X委托后积极与张XX交涉、沟通，并协助委托人整理损失清单。在准备充分后，起诉至法院。

[案件结果]

本案进入诉讼程序后，在诉前调解人员的主持下，通过张红斌律师积极沟通，阮X与张XX达成调解，双方继续履行《二手房买卖经济合同》，张XX限期解除案涉房屋的抵押，并将房屋所有权转移至阮X名下；若张XX未按上述约定履行义务，则双方解除《二手房买卖经济合同》，张XX向阮X退还已付全部购房款，并支付违约金300余万元。

[律师工作]

1、张红斌律师接受阮X委托后，与阮X进行会谈掌握了案情全貌，并代表阮X与张XX进行了三次现场交涉沟通，在沟通过程中固定了证据。

2、随后，张红斌律师受阮X委托向张XX发送了律师函，再次主张阮X权利，明确提出阮X的各项诉求。

3、在发送律师函无果后，张红斌律师根据收集到的证据材料，受阮X委托向人民法院提起诉讼。

4、法院立案后，张红斌律师持续跟进案件动态，及时按照阮X需求变更诉讼请求、申请追加第三人等。因案涉标的较大，张红斌律师及时向法院提起财产保全申请书，将张XX名下不动产（即案涉房屋）予以查封。

5、法院先调立案后，张红斌律师在诉前调解中，积极督促调解员工作，最终达成调解，帮助阮X实现了取得房屋产权的委托目的。