XX公司、彭X、B公司等商品房预约合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

四川省广元市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：XX公司，住所地四川省苍溪县陵XX汉昌路190号，社会统一信用代码9151XXXX69817500。

法定代表人：肖X。

委托诉讼代理人：唐X，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：彭X，男，生于1982年4月15日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。

委托诉讼代理人：杨X，四川XX律师。

原审被告：B公司，住所地四川省苍溪县陵XX北XX。

法定代表人：罗X。

委托诉讼代理人：罗X，系公司职工。

原审被告：C公司，住所地四川省苍溪县陵XX西城XX。

法定代表人：阎X。

上诉人XX公司因与被上诉人彭X、原审被告B公司、原审被告C公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2020）川0824民初2518号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的请求；一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院审理程序不当，漏列必要当事人参加诉讼，应当发回重审。案涉楼盘为原审被告C公司、阎X、李XX合作开发，2013年8月28日被上诉人与原审被告B公司签订了《商品房认购协议》。2016年6月17日原审被告C公司又与阎X、李XX共同作为甲方与上诉人签订了《苍溪县“XX安居”项目转让协议书》，阎X、李XX与本案具有直接的利害关系，应当追加阎X、李XX作为本案的当事人参与诉讼；二、一审认定事实不当，上诉人与被上诉人之间未建立预约、本约合同关系，被上诉人的诉求不应得到支持。2013年8月28日，被上诉人与原审被告B公司签订《商品房认购协议》，约定被上诉人购买原审被告开发建设的位于陵XX××的住房一套，后因资金缺乏，2015年2月该工地停工。2016年6月17日原审被告C公司又与阎X、李XX与上诉人就该楼盘签订了《苍溪县“XX安居”项目转让协议书》，约定将该楼盘项目的权利义务全部转让于上诉人。上诉人承接后分别于2017年6月8日以律师函、2017年12月20日以登报通知的方式要求被上诉人等56户以原认购协议为内容与上诉人签订正式合同并办理网签登记备案，但被上诉人一直拒绝签订，至一审庭审结束时，被上诉人均未与上诉人就该商品房签订预约或本约合同，上诉人与被上诉人之间并未就商品房的认购产生合同关系，要求上诉人履行合同义务无法律依据。

彭X答辩称，一审不存在审理程序不当的问题，也未遗漏当事人，根据《苍溪县“XX安居”项目转让协议书》的内容，XX公司等人的合同中的权利和义务已经转让给上诉人，苍溪XX公司、阎X与上诉人之间的内部关系不应在本案中进行处理。本案中上诉人是基于《苍溪县“XX安居”项目转让协议书》的内容承接了原合同的义务，应当根据原合同承担责任。

四川XX公司答辩称，我方已经提供了相应的书面材料，证明该楼盘与我公司无关。

C公司未提供答辩意见。

彭X向一审法院提出诉讼请求：1.三被告向原告交付“XX安居”商住楼1栋1单元9楼4号住宅一套；2.三被告向原告支付延迟交房5年半时间的房屋租金损失66000元；3.三被告支付因未及时履行通知义务，导致原告未能享受每平米50元的政策补助损失5733.00元；4.三被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定的案件事实：2013年8月，被告XX公司法定代表人阎X与案外人李XX借用被告XX公司的资质从事苍溪县“XX安居”楼盘的开发。当年8月28日，XX公司为甲方，原告彭X为乙方签订《商品房认购协议》约定：乙方准备购买1栋1单元9楼4号住宅一套，该房屋建筑面积114.66平方米，单价3420元，房款约为371498元，实际面积以交房时测绘面积为准；甲方取得商品房预售许可证后，甲乙双方凭本协议签订商品房买卖合同；甲方出售给乙方的房屋为剪力墙结构，铝合金门窗，进户防盗门，电梯为每单元两梯四户；水、电、气由甲方安装到进户门，立户费用由甲方负责，商品房交易的费税及相关费用按照国家法律的相关规定各自缴纳。协议签订当日，原告向阎X缴纳购房款30万元，阎X向原告出具了加盖XX公司财务专用章和阎X私章的收据。此后阎X成立了被告XX公司，不再借用被告XX公司的资质，而以XX公司继续从事该楼盘的建设。XX公司对开发主体的变更通知了原告，要求原告与XX公司变更合同，原告未及时变更。2015年2月，该楼盘因资金缺乏而中途停工。购房户向有关部门信访，经苍溪县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室（以下简称“处遗办”）协调，被告XX公司有条件受让该楼盘。2016年6月17日，XX公司、阎X、李XX为甲方，XX公司为乙方签订《苍溪县“XX安居”项目转让协议书》，约定由甲方将XX安居所建成的框架房屋及占用的土地使用权、附属设施、设备现状等转让给乙方，XX公司、阎X、李XX三方确认无争议的56套住宅（原告所购房屋包含在内）、400平方米商业用房合同中的权利义务由乙方继续承接，本协议签订后，乙方（XX公司）享有向购房户收取房款的权利，同时甲方（XX公司、阎X、李XX）不得再向购房户收取房款，否则视为甲方违约。协议还约定了其他事项。

被告XX公司接手所涉楼盘后，于2017年1月和6月分别取得该楼盘的1幢和2幢的商品房预售许可证，后XX公司通知原告在内的56户已购房户与公司签订备案合同，但原告等人对该楼盘能否交付存在担忧，未与被告XX公司签订备案合同。2017年12月20日，XX公司通过广元市XX公司在广元日报上刊登通知，内容为“XX公司于2016年6月以有偿转让方式接收C公司开发的位于陵XX×ד××”楼盘，原购房56户的购房合同一并纳入新公司承接范围。2017年1月该“XX安居”楼盘已取得预售房许可证。XX公司于2017年3月分别通知各户到“XX安居”售楼部办理合同变更、网签备案登记等手续，但各户均未办理。现特再次通知下列各户，请于2018年1月10日前到苍溪县“XX安居”售楼部与新的开发公司XX公司进行商品房购房合同变更、网签备案等手续，并携带身份证、户口本、结婚证、原购房合同原件、发票及缴款依据原件；若逾期不来办理的，我公司将依法解除原购房合同，并将该房另行处理。”该通知后附包括原告在内的40人名单。后原告仍然未与被告XX公司办理合同变更及备案。

同时查明，案涉XX安居楼盘已于2018年陆续向住户交房，原告彭X至今既未与XX公司签订备案合同，也未接收房屋。在本案诉讼中，XX公司当庭表示，原告所购买的1栋1单元9楼4号住宅可以继续向原告交付，但因原告迟迟不与其签订合同并办理交房手续，导致公司投资及运行成本增加，应当提高购房单价至3800元。

在诉讼中，被告XX公司向一审法院提供了落款时间为2017年6月8日的向原告发出的律师函，以证明其在2017年6月曾书面通知原告在当年6月25日前办理备案登记，同时告知了原告凡在6月30日前办理备案登记的购房户，可享受每平方米50元的政策补助。原告表示2017年6月未收到该律师函，而是2020年5月份在被告公司看到，被告XX公司未提供该律师函已于2017年6月向原告送达的证据。

一审法院认为，本案原、被告对原告在XX安居购买住房后，该楼盘因资金问题转让给XX公司，XX公司愿意继续履行原告与XX公司所签订的房屋买卖合同中的交房义务以及原告已经支付购房款30万元没有争议。争议的焦点在于XX公司提出加价请求是否合理及原告所主张的损失应否得到支持。

关于XX公司提出的加价请求是否合理的问题。XX公司阎X在与原告彭X履行《商品房认购协议》过程中，与XX公司签订项目转让协议，约定XX公司承接原告所购房屋项目的施工，同时约定由XX公司承接原告所持商品房认购协议中的权利与义务，构成合同法上的权利义务的转让，该转让行为原、被告各方均无异议，转让行为有效。根据《商品房认购协议》的内容看，原、被告既约定了房屋建筑面积（114.66平方米），也约定了单价（3240元），同时注明“实际面积以交房时测绘出的实际面积为准”，该房屋价款的约定是双方真实意思的表示，对合同双方具有约束力。XX公司受让了合同权利，也应当承担合同义务，原合同所约定的房屋价款对XX公司也具有约束力，非经双方协商一致不得随意改变。现XX公司单方提出提高单价至3800元，因原告不予认可，应不予支持。至于被告XX公司提出因原告怠于履行合同造成其损失，因被告既未提供证据证明，也未提出反诉，应不予支持。

关于原告所主张的损失应否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，原告以被告未按期交房，应比照同地段房屋租金计算给其造成的损失66000元，但原告所提供的《商品房认购协议》中并无交房时间的约定，原告也未提供同地段房屋租金的计算标准，故原告主张逾期交房损失，应不予支持。同时，原告以被告未及时履行告知义务，导致原告未能获得每平方米50元的政策补助，因原告既未提供该项补助的政策依据，也未提供其符合领取政策补助的条件证据，且即使该政策依据存在，被告XX公司在2017年1月取得预售房许可证后，曾通知原告等人办理合同变更、网签备案登记等手续，并在2017年12月还进行了公告，原告等人怠于办理，原告也有一定过错。故原告要求被告赔偿未能获得政策补助的损失请求，应也不予支持。

综上，基于原告要求三被告交付房屋，而作为“XX安居”楼盘实际承建方的XX公司同意向原告交付房屋，原告要求按照其与XX公司签订的《商品房认购协议》交付房屋的诉讼请求，应予以支持。由于原告与XX公司之间没有直接的合同关系，在XX公司不能交付房屋时，各被告之间的责任承担，因原告未主张，应不予认定和处理。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告XX公司在判决生效后二十日内按原告与被告B公司签订的《商品房认购协议》所约定的交房标准向原告彭X交付“XX安居”1栋1单元9楼4号住房一套。在交付房屋时，原告按该认购协议所约定的单价（每平方米3240元）及房管部门确认的面积向被告XX公司结算支付购房款；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。

二审期间，双方均未提交新证据。

二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。

本院认为，二审期间，双方均未提交新证据。

二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为是否漏列必要的当事人参加诉讼以及上诉人与被上诉人之间是否建立起预约、本约合同关系的问题。

被上诉人彭X作为购买方于2013年8月28日所签订的《商品房认购协议》虽系与售房方B公司所签，因此后阎X成立了苍溪县XXX产开发公司，不再借用B公司的资质，而以苍溪县XXX产开发公司的名义继续从事该楼盘的建设，后虽因被上诉人彭X自身原因未对该认购协议的主体进行变更，但认购协议中售房方的权利义务应视为由苍溪县XXX产开发公司承继。根据《中华人民共和国合同法》第88条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。2016年6月17日，C公司、阎X、李XX与本案的上诉人XX公司签订了关于本案所涉楼盘“XX安居”的项目转让协议书，协议书第九条第一款明确载明C公司、阎X、李XX三方共同确认无争议的56套住宅、400平方米商业用房合同中的权利义务由乙方即上诉人承接。至此，C公司作为售房方与被上诉人彭X于2013年8月28日所签订的《商品房认购协议》中所享有的权利和义务也一并转移至上诉人XX公司名下，该协议的后续履行不再与C公司、阎X、李XX有关，因此阎X、李XX不属于应参加本案诉讼的必要当事人。

被上诉人彭X于2013年8月28日所签订的《商品房认购协议》为双方将来订立商品房买卖合同而达成的预约合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，被上诉人彭X已依约支付了部分售房款，之后该楼盘转让给上诉人，该《商品房认购协议》对上诉人公司仍具有法律上的约束力，且上诉人在一审及二审过程中均未举出相关证据证实其于2017年6月8日向被上诉人彭X所发出的律师函被对方所签收。上诉人以部分住户已经接受其单方面提高房屋单价的请求为由，要求被上诉人按照每平方米3800元的价格履行商品房买卖合同缺乏相应的事实依据，本院应不予支持。

综上，上诉人上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1594元，由上诉人XX公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　夏　 茂　 中

审 判 员　徐　 小　 雁

审 判 员　吕　　　　晶

二〇二〇年十一月二十五日

法官助理　刘XX

书 记 员　康XX（代）