A公司、某供销社房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

律师观点分析

四川省高级人民法院

民 事 判 决 书

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：A公司，住所地四川省苍溪县陵XX嘉陵路西段233号。

法定代表人：张XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宋**，四川XX律师。

委托诉讼代理人：杨X，四川XX律师。

再审申请人（一审第三人、二审被上诉人）：某供销社，住所地四川省苍溪县陵XX。

法定代理人：张XX，该社主任。

委托诉讼代理人：柴某某，女，系原苍溪县原城郊XX退休职工。

委托诉讼代理人：祝XX，四川XX律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：石XX，女，1962年5月23日出生，汉族，住四川省苍溪县。

委托诉讼代理人：蒲XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：赵X，四川XX律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵X女，女，1982年9月29日出生，汉族，住四川省成都市高新XX。

委托诉讼代理人：蒲XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：赵X，四川XX律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵X男，男，1985年12月17日出生，汉族，住四川省苍溪县。

委托诉讼代理人：蒲XX，四川XX律师。

委托诉讼代理人：赵X，四川XX律师。

再审申请人A公司（以下简称A公司）、某供销社（以下简称某供销社）因与被申请人石XX、赵X女、赵X男房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院（2018）川08民终125号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月31日作出(2018)川民申3307号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人A公司的委托诉讼代理人宋**、某供销社的委托诉讼代理人祝XX，被申请人石XX、赵X女、赵X男及其委托诉讼代理人蒲XX、赵X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

A公司申请再审称，1.拆迁安置补偿合同的权利凭证已经被证实是虚假的，石XX应当首先确定自己享有案涉房屋的所有权。2.二审法院直接判令A公司履行拆迁合同错误，有悖法律规定。3.房屋权属尚处于争议中，在未经生效法院判决或当事人协商明确权属前，该公司负有不履行《旧城改造还建合同》的抗辩权。请求撤销二审判决，驳回石XX、赵X女、赵X男的诉讼请求。

某供销社申请再审称，1.现有证据无法证实石XX与某供销社存在事实上的房屋买卖关系，没有书面的购房合同，唯一的《以资抵债协议》也被公安机关认定为虚假，石XX亦认可不存在以资抵债的事实。2.二审判决认定石XX履行了缴纳房款的义务，属认定事实错误。三张白条形式上严重不符合财务制度，也没有进入供销社账目。3.现有证据不能证明石XX将职工改制补偿款转为购房款。4.相关人员利用改制过程中的混乱，刻意作假、恶意串通侵占国家集体资产。5.二审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条错误。6.二审判决A公司履行已经依法解除的《旧城改造还建合同》及《补充协议》错误。请求撤销二审判决，驳回石XX、赵X女、赵X男的诉讼请求，判令A公司向某供销社支付补偿款XXX元。

石XX、赵X女、赵X男答辩称，1.2001年城郊XX改制，石XX夫妇与城郊XX协商，由二人以分期付款方式购买该社的伙食团仓库（共五间，面积为168㎡，无产权证）。同年底，城郊XX将涉案仓库移交给石XX夫妇占有、使用、收益。2001年至2005年间，石XX夫妇通过补偿款抵扣以及现金支付等方式缴纳全部购房款44025.38元，款项已入供销社账目。2.涉案仓库经中介机构评估，其“建筑物”的价值为25449.00元，“土地使用权”的价值为62010.00元，合计为87459.00元。但涉案仓库系无房产证、土地证的临时建筑，因不需要缴纳土地出让金，不需要办理各种证件，不需要缴纳各种税费，其房价至少便宜一半以上。因此，涉案仓库价值4万余元最为合适。3.供销社自身财务问题导致石XX夫妇缴纳的购房款未正规入账，是供销社的过错，并不能因此否认已缴清全部购房款的事实。4.石XX夫妇购买原城郊XX涉案仓库，是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，也不存在恶意串通等行为，是合法的买卖关系。综上，请求维持二审判决。

石XX、赵X女、赵X男向一审法院起诉请求：一、判令A公司履行《旧城改造还建协议》及《补充协议》，向石XX、赵X女、赵X男支付拆迁补偿款XXX元（按4500元/㎡计），并从起诉之日起承担迟延支付利息；二、A公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2001年2月25日，甲方赵XX、石XX，乙方四川XX公司，丙方苍溪县城郊区供销合作社（以下简称城郊XX），签订了《房屋以资抵债协议》、因乙方欠甲方租车费5万余元，丙方欠乙方工程款，三方就丙方用砖木结构房屋5间，以资抵债给甲方达成如下协议：“一、房屋位置结构，抵债房屋位于陵江镇红军路291号，即原城郊XX伙食团值班室，由南至北一、二、三、四、五共五间属于砖房结构，二、房屋面积及价款：房屋五间，约168平方米，每平方米买卖价280元，共价款47040元……。”甲方赵XX、石XX，乙方何XX在协议上签字，丙方加盖了原城郊XX、陈XX印章。事后，石XX、赵X女、赵X男将该房屋对外出租、收益。

2001年9月30日，原城郊XX委托四川XX对其资产进行评估，该五间房屋159平方米，评估价为87450元。

2002年1月30日、2月8日，杨XX出具收到石XX交购房款15000元、3000元的收条两张。2002年4月29日，陈XX出具收到石XX购房款2785.54元的收据一张。

石XX、赵X女、赵X男向法庭提交了两份原城郊XX改制清算补偿表，分别载明赵XX应领12850元、2264.4元，石XX应领6900元、1225.44元（两份计算表均为复印件）。石XX、赵X女、赵X男称改制补偿款未领取，抵作购房款。

2014年1月份，四川XX公司（以下简称XX公司）获政府旧城改造规划指标，对位于苍溪县（原城郊XX、陵XX区域，东至人民西路，西至陵江镇原办公区大门外通道、南至金穗花园后街、北至红军路）片区进行旧城棚户区改造工作。

XX公司在与片区原住户商谈拆迁补偿过程中，赵XX、石XX以《房屋以资抵债协议》作为涉案房屋权利所有人凭据，于2014年7月21日与XX公司签订了《旧城改造还建合同》，协议约定“……2、乙方必须确保上述房地产权属属于自已或与他人共有，无产权争议，共有人无异议。房屋没有抵押、出租、出卖等行为，没有遗产尚未分割的事实，如因任何问题导致纷争，一切责任由乙方自行处理妥当。”同日双方又签订了《补充协议》，主要内容为XX公司按1：1.7还建住房287平方米，如不要房，待XX公司开盘时结算房价，房款分期支付。

2015年2月9日，A公司公告承诺，原XX公司签订的协议及其他承诺全权由该公司履约，同时承担一切经济和法律责任。

原城郊XX职工认为赵XX持有的《房屋以资抵债协议》为虚假协议，涉案房屋为原城郊XX集体资产，原城郊XX职工六十余人遂联名向县委县政府举报、信访。2014年11月4日，苍溪县公安局接到县纪委和某供销社的移送函，该局对举报情况进行调查核实。2015年3月12日苍溪县公安局出具调查报告，查明赵XX、石XX与四川XX公司、原城郊XX三方签订的《房屋以资抵债协议》为虚假协议。同年12月21日，某供销社向A公司发函，称经举报并经公安机关、县第三派出纪工委查证，赵XX、石XX在2001年2月25日与四川XX公司、原城郊XX签订的《房屋以资抵债协议》是虚假协议。副食品仓库资产是集体资产，属于某供销社和原城郊XX集体所有请贵公司与某供销社商议还建及补偿事宜。A公司接到函件后，于2016年3月21日函告赵XX、石XX，经苍溪县公安局调查核实，原城郊XX伙食团库房产权所有人不属于赵XX、石XX，属于原城郊XX合法产权人所有。赵XX、石XX与我公司签订的协议作废，所领取的预付款5万元在你户住房中扣除，并且退回与我公司签订的协议原件。

2016年3月21日，A公司与某供销社签订旧城改造还建协议及补充协议。

石XX在收到函件后，于2016年6月27日向苍溪县人民法院提起诉讼，要求确认其与A公司签订的《旧城改造还建合同》及补充协议有效，石XX在收到传票后拒不到庭参加诉讼，该院于2016年7月25日作出（2016）川0824民初2023号民事裁定书，裁定按撤诉处理。

石XX在收到上述裁定书后，于2016年10月31日再次起诉，要求确认其与A公司签订的《旧城改造还建合同》及补充协议有效，该院在开庭审理后，石XX于2017年3月6日提出撤诉申请，该院当日作出（2016）川0824民初3005号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。

一审法院认为，房屋买卖双方应有订立房屋买卖合同的意愿。首先，原告提供的原城郊XX主任陈XX（即以资抵债协议的经办人）向公安机关的陈述，坚持以资抵债协议是真实的，即原告提供的证据不能证明原告与原城郊XX之间有买卖房屋的意愿。其次，房屋价款，原告以陈XX、杨XX的收条和应领改制补偿款相加为44025.38元作为房屋售价，而陈XX称抵账后还应交40000元，即房屋售价为80000余元，中介机构评估房价为87500元，原告陈述的房价与客观事实和常理不符，即双方对房屋价格未能达成一致意见。第三，关于房款的缴纳，原告持陈XX、杨XX出具的收条，二人并非原城郊XX的出纳，事后记账又记入陵XX的拆借应付款、改制补偿款也未办理相关手续，原告的证据不能证明原告已交纳房款，且与中介评估价相差较大。第四，原告在法庭上不能准确回答原告与原城郊XX协商买卖房屋的时间、地点、价款约定及双方参加人等。综上，原告没有直接充分有效的证据证明其与原城郊XX存在房屋买卖关系，不能证明本案原告是涉案房屋所有权人，故对原告要求被告履行《旧城改造还建协议》及《补充协议》的诉讼请求，该院不予支持。

一审法院判决：驳回石XX、赵X女、赵X男的诉讼请求。

石XX、赵X女、赵X男不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判A公司履行《旧城改造还建协议》及《补充协议》，向石XX、赵X女、赵X男支付拆迁补偿款XXX元，并从起诉之日起承担迟延支付利息；本案全部诉讼费用由A公司承担。

二审法院认定事实：“XX国际”项目房屋均价为4472.25元。涉案房屋办理国有土地使用证的时间为1992年2月23日，办理房屋所有权证的时间为1999年4月16日。

二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

二审法院认为，石XX、赵X女、赵X男虽未与原城郊XX签订购买涉案房屋的书面合同，但该社在2001年已将涉案房屋移交给石XX，并由石XX、赵X女、赵X男占有使用直至涉案房屋被拆迁。且石XX夫妇在2002年分三次向原城郊XX缴纳了购房款20785.54元。某供销社提供的2001年12月20日《改制解除职工劳动合同安置补偿补助计算表》、《城郊XX改制清算再次补偿计算表》载明，石XX夫妇应领取的补偿款共计23239.84元，某供销社所提供的证据不能证实石XX夫妇已经领取该款，也未对石XX夫妇长期未领取补偿款做出合理解释。因此，石XX、赵X女、赵X男主张补偿款用于抵扣应缴纳的购房款与客观事实相吻合。结合石XX、赵X女、赵X男实际占有使用、管理及维护涉案房屋长达十余年，某供销社从未提出任何异议以及涉案房屋拆迁补偿时，除石XX夫妇主张对涉案房屋享有所有权之外，某供销社及他人均未主张权利，石XX、赵X女、赵X男与原城郊XX之间对涉案房屋已形成了事实上的房屋买卖关系。某供销社虽抗辩《房屋以资抵债协议》不真实，案涉房屋处置未经过职工代表大会的讨论以及购房款是以拆借款的名义入账，但并不能以此否定石XX夫妇与原城郊XX之间对涉案房屋买卖的客观真实性。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，应当认定石XX、赵X女、赵X男与原城郊XX之间的房屋买卖关系成立，石XX、赵X女、赵X男对涉案房屋依法享有所有权。A公司在涉案房屋权属未经法院生效判决确认的前提下，以石XX、赵X女、赵X男不是涉案房屋权利人为由发出解除通知，单方面决定不履行《旧城改建还建协议》以及《补充协议》，于法相悖。石XX、赵X女、赵X男依照双方签订的《旧城改建还建协议》以及《补充协议》约定的还建面积287平方米，以及双方认可的每平方米均价4472.25元，主张A公司支付拆迁补偿款XXX元，符合法律规定，A公司应按合同约定支付拆迁补偿款XXX元。起诉前涉案项目已经开盘销售，A公司结算支付房款的条件已经成就，故对石XX、赵X女、赵X男主张从起诉之日起由A公司承担拆迁补偿款利息的主张予以支持，利息应从起诉之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算迟延付款利息。

二审法院判决：一、撤销四川省苍溪县人民法院（2017）川0824民初1615号民事判决；二、由A公司在本判决生效后三十内支付给石XX、赵X女、赵X男拆迁房屋补偿款XXX元，并支付从2017年5月3日起至实际付清时止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。

本院再审查明的事实与二审法院认定的事实一致。

本院再审认为，本案的争议焦点为石XX、赵X女、赵X男是否享有诉争房屋的所有权。首先，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法进行登记，登记后才能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，石XX主张自己购买了某供销社的案涉房产，但相关的权属登记资料显示案涉房屋至今仍为集体所有，登记在某供销社名下，并未进行不动产变更登记，故诉争房屋所有权并未发生变更。其次，石XX一方与某供销社之间没有书面的购房合同，唯一的书面协议《以资抵债协议》经公安机关调查已被认定为虚假，石XX一方亦认可不存在以资抵债的事实。再次，石XX主张职工改制补偿款已经抵作购房款，虽然石XX是否领取改制补偿款的事实不清，但没有证据证明其与某供销社就将改制补偿款抵作购房款的事项形成合意，石XX应当承担举证不能的不利后果，其关于将改制补偿款抵作购房款的主张不能成立。最后，现有证据仅能证明石XX一方向陈XX、杨XX共计交付购房款20785.54元，该数额远远低于付款当年某供销社对诉争房屋的评估价格（87450元），不属于“以合理的价格转让”的情形。石XX、赵X女、赵X男不是涉案房屋所有权人，故石XX、赵X女、赵X男要求A公司履行《旧城改造还建协议》及《补充协议》的诉讼请求不能成立，二审法院适用法律有误，本院依法予以纠正。

综上，再审申请人A公司、某供销社的再审理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：

一、撤销四川省广元市中级人民法院（2018）川08民终125号民事判决；

二、维持四川省苍溪县人民法院（2017）川0824民初1615号民事判决。

一审案件受理费8212元，二审案件受理费16424元，由石XX、赵X女、赵X男负担。

本判决为终审判决。

审判长　蒋　艳

审判员　秦永健

审判员　唐嘉君

二〇一九年九月十七日

书记员　卢XX