律师观点分析

河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫14民终4447号 上诉人（原审第三人）：A，男，1975年8月8日出生，汉族，住河南省永城市， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）：A，女，1974年10月25日出生，汉族，住河南省永城市， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：河南XX公司，住所地：河南省永城市XX， 法定代表人：A，公司经理， 委托诉讼代理人：A，男，1970年4月5日出生，汉族，住河南省永城市，系该公司员工， 上诉人A因与被上诉人B、河南XX公司（以下简称龙呈房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2018）豫1481民初7741号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭，并于2018年11月23日公开开庭进行了审理，上诉人A的委托诉讼代理人B，被上诉人A的委托诉讼代理人B，龙呈房地产公司的委托诉讼代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， A上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人A的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担，事实和理由：一、一审认定事实错误，1.一审认定二被上诉人之间存在买卖关系，且被上诉人A向被上诉人龙呈房地产公司缴纳了购房款错误，A没有证据证明借款给龙呈房地产公司，仅是龙呈房地产公司认可双方之间存在借贷关系，A应当提供诸如银行流水等证据加以证明，即便双方之间存在借贷关系，二被上诉人之间也是以物抵债，并非是买卖合同关系，2.一审认定龙呈房地产公司与上诉人A之间签订的房屋买卖合同非双方真实意思表示，上诉人没有缴纳购房款，虚构事实，恶意串通，损害被上诉人A的利益，并认定为无效合同错误，二被上诉人没有提交任何证据证明该事实，3.一审认定A与龙呈房地产公司之间房屋买卖合同的签订日期早于上诉人与龙呈房地产公司之间的房屋买卖合同错误，A与龙呈房地产公司之间签订的房屋买卖合同的最后一页明确注明合同是后来补签，且A在与龙呈房地产公司签订房屋买卖合同后并未到房地产管理部门备案，而上诉人在与龙呈房地产公司签订房屋买卖合同后，不仅在房地产管理部门进行了备案，也办理了房屋预告登记，足以表明A与龙呈房地产公司之间的房屋买卖合同晚于上诉人与龙呈房地产公司之间的房屋买卖合同，4.一审认定被上诉人A已经对涉案房屋进行装修并入住错误，A并未提交证据证明涉案房屋由其装修并入住，二、一审适用法律错误，2018年5月23日，永城市XX给A办理了涉案房屋的预告登记证明，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用（一）》第四条的规定，房屋预告登记后，非经预告登记的权利人同意，对该房屋的处分不发生物权效力，即非经上诉人同意，对涉案房屋的处分不发生物权效力，一审判令龙呈房地产公司协助A办理房屋产权证属于适用法律错误， A辩称，被上诉人A与龙呈房地产公司存在真实的买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同真实有效，被上诉人A已缴纳了购房款，对涉案房屋进行了装修并实际入住，涉案房屋在房地产管理部门登记与否并不影响房屋买卖合同的效力，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判， 龙呈房地产公司辩称，A与龙呈房地产公司之间的房屋买卖合同真实有效，A在缴纳购房款后已经对涉案房屋进行装修并入住，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判， A向一审法院起诉请求：1.确认其与龙呈房地产公司2014年5月16日签订的房屋买卖合同有效；2.判令龙呈房地产公司协助其办理房产证；3.诉讼费用由龙呈房地产公司承担， 一审法院认定事实：A与龙呈房地产公司之间原先存在借贷关系，因龙呈房地产公司未能全部按期偿还A的借款，用其公司在XX开发的房屋抵偿借款，双方于2014年5月16日签订房屋买卖合同，龙呈房地产公司将位于永城市东城区永城市职业学院东侧金翰上河城西XX房屋一套出售给A，房屋总价款463164元，除去抵偿A的借款，A又补交15万元房款，后A对房屋进行了装修并入住至今，2016年9月27日，龙呈房地产公司又与A签订房屋买卖合同，并于2018年5月23日在房产部门为A办理了房屋预告登记，但A并没有实际将房款交付给龙呈房地产公司，据龙呈房地产公司陈述，系案外人A胁迫其与B签订的房屋买卖合同，且给A办理了预告登记，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，本案中，龙呈房地产公司与A签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因此，对A要求确认其与龙呈房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》有效、协助办理房产证的诉讼请求，应予支持，龙呈房地产公司与A签订的《商品房买卖合同》，不是双方的真实意思表示，A也没有实际交付房款，且签订的合同是在2016年9月27日，而A与龙呈房地产公司签订的合同是在2014年5月16日，其双方签订的合同A在先，且A已实际交付了全额房款，并进行了装修入住，龙呈房地产公司与A签订的《商品房买卖合同》系虚构事实，双方恶意串通，损害了A的利益，应视为无效合同，对龙呈房地产公司辩称的理由，不予采信，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、A与龙呈房地产公司于2014年5月16日签订的《商品房买卖合同》有效；二、龙呈房地产公司于本判决生效后三十日内协助A办理房屋产权证，案件受理费5800元，减半收取2900元，由龙呈房地产公司负担， 本院二审期间，被上诉人龙呈房地产公司为支持其答辩观点，向本院提交A亲笔证言一份，拟证明龙呈房地产公司与案外人A存在借贷关系，后龙呈房地产公司受A胁迫将涉案房屋登记在B名下；被上诉人C提交永城市XX公司证明一份、物业费收据八张、XX水费交费台账及明细三张，拟证明涉案房屋由被上诉人入住使用，物业费等费用也由被上诉人正常缴纳， 本院组织当事人对上述证据进行了质证，二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致， 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人A要求龙呈房地产公司协助办理产权证的诉请应否予以支持，被上诉人A与被上诉人龙呈房地产公司之间签订的房屋买卖合同，系合同双方当事XX的真实意思表示，合法有效，被上诉人A提交的房屋买卖合同、房款收据、物业费水电费交纳票据等证据，能相互印证，可以证实A在合同签订后交付了房款并已实际占有使用了涉案房屋，一审判令龙呈房地产公司协助其办理房屋产权证明，符合法律规定，上诉人A与龙呈房地产公司签订的房屋买卖合同，时间在A与龙呈房地产公司签订的房屋买卖合同日期之后，且龙呈房地产公司并未为其办理不动产权属证书，也未向其实际交付房屋，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的被上诉人，故原审确认A与龙呈房地产公司之间房屋买卖合同有效并判令龙呈房地产公司协助A办理房屋产权证明符合法律规定，鉴于A仅在本案中诉请确认其与龙呈房地产公司的房屋买卖协议有效，并请求判令该公司协助办理权属证书，A与龙呈房地产公司之间的买卖协议是否有效不影响本案的处理结果，本案对此不应审理， 综上所述，上诉人A主张驳回B诉讼请求的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费5800元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长　戴　蕙 审判员　A 审判员　B 二〇一八年十二月二十一日 书记员　C