刘某、陈某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

刘某、陈某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

原告：刘某。

原告：陈某。

两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐春洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号××。

两原告共同委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号××。

被告：怀化市某房地产开发有限公司。

法定代表人：李某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐某（特别授权），系该公司员工。

委托诉讼代理人：杨某，系该公司员工。

原告刘某、陈某与被告怀化市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人唐春洪和唐永洪、被告委托诉讼代理人杨某和唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某、陈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2017年10月28日[合同约定最后交付期限的次日并扣除已超过诉讼时效的期间]起至实际交房之日即2019年8月12日止的逾期交房违约金23718.72元[以已交付房价款363227元为基数，调整为按日万分之一计算，共计653天]；2、判令被告向原告支付从2021年8月2日起至实际办妥房屋不动产登记之日止的逾期办证违约金[起算时间从实际交房之日起计算720日，以已交付房价款363227元为基数，按日万分之一计算，暂算至2021年9月30日为2143.04元；从2021年10月1日起至办妥不动产登记之日止，按前述标准继续计算]；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告怀化市某房地产开发有限公司辩称：一、请求驳回原告的请求。二、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由，一、锦绣家园该涉案项目是某公司与怀化市商业企业改制服务办公室合作开发的安置项目，因政府政策调变因素，未将某公司所缴纳的土地出让金2472万元返还用于涉案项目建设所致。故根据《合同法》第267条，《建筑法》第29条第二款规则，应追加怀化市商业行业管理办公室参加案涉诉讼并承担连带责任。且依照本合同第十一条第二项交付期限及条件等有关内容的明确约定，对于原告诉讼要求某公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金显然失公，应予以驳回。二、依据被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三项内容的明确约定，原告未按约履行合同义务，因此对于原告向法院请求被告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉求，应予驳回。综上：某公司认为，原告诉讼某公司给其造成的各项损失缺乏事实，维护双方的权益和义务，请求法庭查明事实，依法公正处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“锦绣家园”项目中第1幢17层1706号房屋,购房总价款363227元,付款方式为首付款182211元于合同签订之日支付，2017年1月22日补交40000元，2017年2月20日补交41016元，剩余100000元于交房之前补齐；被告应当在2017年4月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并签署房屋交接单。由于被告原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付原告使用，根据本合同第十二条第一项约定：逾期未超过90日，自本合同第十一条逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房款万分之二的违约金；根据合同第十八条约定被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后270日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证270日内办好土地使用权证。原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付万分之一的违约金。根据合同第六条约定房屋专项维修资金由原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存；合同签订后，原告于2019年6月17日才交清购房尾款。原、被告于2019年8月12日实际交房，原告于2019年8月20日缴清契税和维修基金；该房屋未取得竣工验收备案表，至今仍未办理不动产权证书。

另查明，被告于2020年10月28日出具“承诺书”，该“承诺书”第一条“四、五栋交房时间2021年5月”、“一、二、三栋房屋验收时间2021年5月”等。

本院认为：原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《怀化市商品房买卖合同》约定，被告应在2017年4月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时该商品房必须竣工并经建筑工程质量监督管理机构验收合格，被告交房时不符合合同约定时，原告有权拒绝收房。根据合同约定，原告必须在交房前缴清全部购房款，而原告于2019年6月17日才缴清购房尾款，故而逾期交房责任应当从原告缴清尾款时开始计算，原、被告于2019年8月12日实际交房，视为原、被告对交房条件进行了变更和认可。被告未按约定交房已构成逾期交房之根本违约，并按日万分之一计算逾期交房违约金，因此，被告应向原告交付自2019年6月18日至2019年8月12日止的逾期交房违约金为：2034元（363227×0.0001×56天）。

原、被告于2019年8月12日实际交房，根据合同第十八条约定被告应在720日（180日＋270日＋270日）内为原告办理好不动产权证书，故被告应在2021年8月1日前为原告办理好不动产权证书。但被告至今未为原告办理好不动产权证书，被告构成违约，并按日万分之一计算逾期办证违约金，故被告应承担2021年8月2日起至办理好房产证之日止的违约责任。被告应承担2021年8月2日至2021年9月30日的办证违约金为：2143.04元（363227×0.0001×59天）。（后续违约金按日万分之一计算从2021年10月1日起至实际办证之日止）

被告答辩称本案应追加被告怀化市商业企业改制服务办公室，且延期交房是因政府原因及特殊原因遭遇不可抗力，被告可予以延期交房，但因被告未向本院提供证据予以证明，故该项答辩意见本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告怀化市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘某、陈某逾期交房违约金2034元。

二、被告怀化市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘某、陈某逾期办证违约金2143.04元。（后续违约金按日万分之一计算从2021年10月1日起至实际办证之日止）

三、驳回原告刘某、陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取223元，由原告刘某、陈某承担187元、被告怀化市某房地产开发有限公司承担36元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。