何某、吴某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

何某、吴某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

原告：何某。

原告：吴某。

以上二原告共同委托诉讼代理人：唐春洪（特别授权），湖南诚怀律师事务所专职律师，执业证号：××。

以上二原告共同委托诉讼代理人：唐永洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所专职律师，执业证号：××。

被告：怀化市某房地产开发有限公司。

法定代表人：李某，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐某。

原告何某、吴某诉被告怀化市某房地产开发有限公司（以下简称：某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告何某、吴某的共同委托诉讼代理人唐春洪、被告某公司的委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何某、吴某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自合同约定最后交付期限的次日即2020年7月1日起至2021年11月30日止的逾期交房违约金32280.03元（以已交付房价款624372元为基数，按日万分之一计算，共计517天）；2、判令被告向原告支付从2021年12月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月3日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。合同第三条第一款约定：买受人购买的商品房为锦绣家园项目中的第5幢14层1403号房；第四条第一款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4899.34元，总金额（624372元）；第十一条第一款约定：出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关费用，但被告未在合同约定的交房期限内将符合约定和法定交房条件的商品房交付给原告，且被告至今未取得竣工验收备案表和未经消防验收合格，已构成逾期交房违约。参考怀化市计算同类案件违约金的标准，故被告应依约向原告支付自合同约定最后交付期限的次日起即2020年7月1日起至实际交房之日，按日万分之一计算的逾期交房违约金。综上，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望依法判处。

被告某公司辩称：一、请求驳回原告的请求；二、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、依照某公司与原告签订的《怀化市商品房买卖合同》第十一条（1.2项）约定，如遇特殊原因，遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。原告诉讼明显缺乏事实，于法依据不应予支持。实际情况：某公司与原告于2019年4月3日签订《怀化市商品房买卖合同》，以本合同第四条（1）种方式计算该涉案商品房价款，按建筑面积计算，每平米4899.34元，总金额624372元，该涉案房屋交付期限在2020年7月1日起至2021年11月30日前，而原告遵照本合同规定履行了各条款约定的义务。某公司未能在本合同约定期限内，按照国家依照本合同第十一条内容有关规定，遇到特殊原因或遭遇不可抗力因素，可据实予以延期交房，某公司不承担违约责任。原告要求某公司支付逾期交房违约金32280.03元缺乏事实，于法无据不应予支持。2、依据相关法律法规的规定，本合同第十一条内容约定及湖南省住房和城乡建设厅文件［2020］30号的通知，遇到特殊原因或不可抗力因素导致的，可据实予以延期交付使用，某公司不承担违约责任。实际情况：原告于2019年4月3日购买某公司所开发的锦绣家园项目中5栋1403号涉案房屋为期房，原告也知道该涉案项目在2018年已纳入怀化市城区房地产开发历史遗留问题项目内，因政府政策的调变因素，未将某公司所缴纳的全额土地出让金2472万元返还用于项目建设所致。又因2020年1月起因新冠肺炎疫情的影响所导致某公司未能按期将该涉案房屋交付给原告使用，故依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定及湖南省住房和城乡建设厅文件湘建［2020］30号第二款，加大支持力度，纾解企业困难。第三款，强化政策保障，减轻企业负担等内容吻合本合同第十一条内容规定。可依法适用不可抗力有关规定，可根据实际情况适用情势变更。因此对于原告诉讼要求支付逾期违约金的赔偿责任，请求贵院按照地方政府政策及当地人民法院类似案件酌情处理。综上，原告诉讼某公司给其造成的损失缺乏事实，为维护双方的权益和义务，请求法庭查明事实，依法公正处理。

根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：

2019年4月3日，原告何某、吴某与被告某公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的“锦绣家园”项目中第5幢14层1403号房屋；商品房建筑面积共127.44平方米，单价为4899.34元/平方米，总价款为624372元；首付款224372元于合同签订之日支付，剩余房款40万元采用公积金贷款；原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金；被告应当在2020年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，并签署房屋交接单；由于被告原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告交清了合同约定的全部购房款，并于2020年3月19日缴清房屋专项维修资金及契税。至案发日，案涉房屋未取得《竣工验收备案表》，原、被告尚未实际交房。

另查明，2020年1月新冠肺炎疫情暴发，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共事件一级响应，2020年3月31日应急响应调整为三级。

上述事实，有原告与被告身份信息、《商品房买卖合同》、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、湖南增值税普通发票、贷款发放凭证、湖南省住房和城乡建设厅文件湘建［2020］30号及庭审笔录在卷予以佐证。被告向本院提交的怀化市商业企业改制服务办公室文件怀商改办［2020］6号、怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议办公室文件怀房处联办［2020］10号，因该事实与本案无直接因果关系，本院不予认可。

本院认为：原告何某、吴某与被告某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》已约定交房时间为2020年6月30日之前，被告未按约履行交房义务应承担违约责任。关于被告辩解“2020年1月起因新冠肺炎疫情的影响导致其未能按期将案涉房屋交付给原告使用，应予以延期交房”的意见。本院认为，2020年1月全国疫情的发生，我省从2020年1月23日起至2020年3月10日针对新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，原、被告约定的交房日期位于疫情之后，该疫情致被告工期延长，对被告应据实予以延期交房的意见本院予以采信，综合实际情况，本院酌定免除被告三个月的逾期交房违约责任，对原告要求被告以已付购房款为基数，从2020年10月1日起至实际交房之日止，按日万分之一支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持，超过部分不予支持。2020年10月1日至2021年11月30日逾期交房违约金为26598元（624372元×0.0001×426天）。关于被告辩解“因政府未退还土地出让金可予以延期交房”的意见，因该事实与本案无直接因果关系，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告怀化市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何某、吴某逾期交房违约金26598元（以已付购房款624372元为基数，从2020年10月1日起按日万分之一计算至2021年11月30日），后续逾期交房违约金继续以已付购房款624372元为基数，按日万分之一计算至实际交房之日止；

二、驳回原告何某、吴某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费607元，依法减半收取303.5元，由被告怀化市某房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。