王某、黄某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

王某、黄某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

原告：王某。

原告：黄某。

委托诉讼代理人：唐春洪（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：××。

委托诉讼代理人：唐永洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：××。

被告：怀化市某房地产开发有限公司。

法定代表人：李某。

委托诉讼代理人：唐某（特别授权），系该公司员工。

委托诉讼代理人：杨某，系该公司副总经理。

原告王某、黄某与被告怀化市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人唐永洪、被告委托诉讼代理人杨某和唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某、黄某向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自合同约定最后交付期限的次日即2020年7月1日起至2021年11月30日止的逾期交房违约金32120.49元（以已交付房价款621286元为基数，按日万分之一计算，共计517天）；2．判令被告向原告支付从2021年12月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月7日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。合同第三条第一款约定：买受人购买的商品房为锦绣家园项目中的第5［幢］/［单元］14［层］1405号房；第四条第一款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4480元，总金额（621286元）；第十一条第一款约定：出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款及相关费用，但被告未在合同约定的交房期限内将符合约定和法定交房条件的商品房交付给原告，且被告至今未取得竣工验收备案表和未经消防验收合格，已构成逾期交房违约。参考怀化市计算同类案件违约金的标准，故被告应依约向原告支付自合同约定最后交付期限的次日起即2020年7月1日起至实际交房之日，按日万分之一计算的逾期交房违约金。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。

被告怀化市某房地产开发有限公司辩称：案涉合同第十一条（1、2项）交付期限及条件内容的明确约定，如遇特殊原因，遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房，故对于原告向法院的诉讼，明显缺乏事实，依法律规定不予支持。同时依据湖南省住房和城乡建设厅文件详见【2020】30号通知，遇到特殊原因或不可抗力因素导致的，可据实予以延期交付使用，答辩人不承担违约责任。原告购买答辩人所开发的锦绣家园项目中5栋1405号案涉房屋为期房。由于锦绣家园该涉案项目因政府政策调变因素，未将答辩人所缴纳的土地出让金2472万元，返还用于涉案项目建设。又因2020年1月起因新冠肺炎疫情的影响。所以导致答辩人未能按期将该案涉房屋交付给原告使用。故依据《民法典》第五百三十三条的规定及湖南省住房和城乡建设厅文件湘建【2020】30号通知第二款加大力度，缓解企业困难、第三款强化政策保障减轻企业负担等规定，及案涉合同第十一条（1、2项）约定。可依法适用不可抗力有关规定，根据实际情况适用情势变更。请求驳回原告的请求，本案的诉讼费用由原告承担。

本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年11月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“锦绣家园”项目中第5幢14层1405号房屋，购房总价款621286元，首付款271286元于本合同签订之日支付。剩余房款350000元采用银行按揭贷款方式支付。合同第十一条约定，被告应当在2020年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方在进行验收交接时，被告应当出示合同第十一条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于被告原因，未按合同第十一条约定的期限将案涉商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房款万分之二的违约金；房屋专项维修资金由原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存。合同签订后，原告依约向被告交清了合同约定的购房款。并于2019年12月16日缴清契税和维修基金。现原、被告尚未实际交房，该房屋也未取得竣工验收备案表。

本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。被告未能在2020年6月30日前，将符合合同约定交房条件的案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。但因受新冠肺炎疫情的影响，我省从2020年1月23日起至2020年3月10日针对该疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。该期间届于原、被告签订《商品房买卖合同》后，约定的交房时间之前，在一定程度上影响到房屋交付。被告请求据实延期交房的抗辩理由，本院予以采纳。根据本案实际情况，本院酌定被告交房的时间从2020年6月30日起顺延3个月。因此，被告仍需在2020年9月30日前将符合合同约定交房条件的房屋交付给原告。现涉案房屋尚未交付，故被告应从2020年10月1日起以已交房款621286元为基数，按每日万分之一支付逾期交房违约金。即从2020年10月1日起至2021年11月30日止的逾期交房违约金为26466.78元（621286元×0.0001×426天），后续违约金仍以621286元为基数，按每日万分之一从2021年12月1日起计算至实际交房之日止。

被告答辩称延期交房是因政府原因及特殊原因遭遇不可抗力，被告可予以延期交房，但因被告未向本院提供证据予以证明，故该项答辩意见本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告怀化市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王某、黄某支付从2020年10月1日起至2021年11月30日止的逾期交房违约金26466.78元；2021年12月1日以后的逾期交房违约金以621286为基数，按每日万分之一计算至实际交房之日止。

二、驳回原告王某、黄某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费603元，减半收取301.5元，由原告王某、黄某承担71元，被告怀化市某房地产开发有限公司承担230.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。