唐永洪律师
律师观点分析
原告:贺某，男，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。
原告：滕某，女，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。
上述二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。
上述二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐春洪，湖南诚怀律师事务所律师。
被告：怀化市某置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨小利，男，汉族，该公司员工。
原告贺某、滕某与被告怀化市某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月22日向本院提起诉讼，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐永洪、被告委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺某、滕某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金4765.23元（以已交付房价369398元为基数，按日万分之一计算，从2017年5月20日起算，算至2017年9月26日，共129天）；2、被告向原告支付延期办证违约金3693.98元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告怀化市某置业有限公司辩称：一、被答辩人所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持。答辩人所售房屋约定交房时间为2015年9月30日，被答辩人2020年5月22日向人民法院主张权利，其主张的逾期交房违约金因其怠于主张权利，已经超过诉讼时效，人民法院不应当予以支持。二、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区1号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》,被答辩人购买的房屋正是1栋的房屋,这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。答辩人所售的房屋达到约定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。三、答辩人可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，被答辩人未付清有关税费、住房维修资金的，答辩人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无须承担违约责任。四、答辩人已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知被答辩人办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任。2015年9月26日，答辩人通过在怀化日报发布交房公告的方式通知被答辩人办理了房屋交接手续，履行了告知义务，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。五、答辩人不应支付被答辩人延期办证违约金。1、双方在补充协议第三条约定契税和维修资金、办证费等费用缴纳时间应在2015年9月30日前，而被答辩人均存在逾期行为。2、双方在补充协议第八条约定交房后910日内办好房产证和土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证和土地使用权证，如遇乙方原因则顺延，被答辩人2020年5月8日才配合缴纳办证费用，在此之前无法为其办证，办证期限应从2020年5月8日开始计算，截止本案开庭之日办证期限尚未届满，答辩人不应承担延期办证违约责任。综上，对被答辩人提起的诉讼请求，依法应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·旺龙府”商品房一套，总购房价369398元；被告应当在2015年9月30日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，原告在收到书面通知之日起10天内对该房屋进行验收并办理交接手续，被告应出示工程竣工验收合格、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明文件，否则，原告可拒绝收房;被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同则合同继续履行，被告按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至实际交房之日止;被告在商品房交付使用后910日内代为原告办好不动产权证；本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。同日，原、被告双方又签订(附件四)《补充协议》约定：原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续；原告未付清房款、税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交房并不承担违约责任；该商品房经分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，被告即通知原告办理交接手续，被告在交房时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝收房；原告委托被告代为办理所购商品房不动产权证，原告交纳相关契税费用及代办证服务费(2015年9月30日前交清)，被告在商品房交付使用后910日内代为原告办好不动产权证，原告予以配合，若因被告原因不能如期办好不动产权证，被告支付原告已付房款1%的违约金。
合同签订后，原告向被告交清了合同约定的全部购房款,2015年10月19日交纳了契税，2018年4月28日交纳了物业专项维修资金，2020年5月8日向被告交纳了代办证服务费。被告于2020年4月9日代原告办理好了所购商品房不动产权证。
本案所涉房屋，于2016年1月23日经验收取得结论为“同意验收”的《工程质量竣工验收记录》，于2017年7月6日消防验收合格。
2015年9月26日，被告在《怀化日报》刊登交房公告，告知业主自2015年9月30日开始分批办理交房手续，业主根据分批交房的时间安排前来旺龙府13栋办理交房手续。被告于2017年9月26日交房给原告。
本院认为：原、被告同日签订了《怀化市商品房买卖合同》及(附件四)《补充协议》，均为被告提供的格式文本，其中《怀化市商品房买卖合同》约定“本合同未尽事项，原、被告双方可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议”，因此，《怀化市商品房买卖合同》与(附件四)《补充协议》就同一事项有约定不一致的内容应以《怀化市商品房买卖合同》为准，因此，交房条件应是《怀化市商品房买卖合同》约定的“该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》”。被告于2016年1月23日才取得案涉房屋的《工程质量竣工验收记录》，其于2015年9月26日在《怀化日报》刊登的交房公告，原告有权拒绝收房。被告于2017年9月26日交房给原告，已构成逾期交房违约，应支付原告逾期交房违约金4691元(369398元×0.0001×127天＝4691元,原告起诉日之三年前的期日2017年5月22日至2017年9月26日相差127天)。被告提出诉讼时效抗辩，但原告于2020年5月22日提起本案诉讼，其主张2017年5月22日之后的逾期交房违约金没有超过法律规定的“三年”诉讼时效期间，本院予以支持。原告缴纳税费、物业专项维修资金不是被告的权利利益，与被告的交房行为没有合同履行利益上的牵连性，被告据此抗辩延期交房没有法律依据，本院不予支持。
被告于2017年9月26日交房给原告,依合同约定被告应于2020年3月24日之前代原告办理好所购商品房不动产权证，但原告于2020年5月8日才向被告交纳代办证服务费，被告作为受托人有权在原告未向其交纳代办证服务费之前拒绝为原告代办理所购商品房不动产权证，而客观上被告已于2020年4月9日代原告办理好了所购商品房不动产权证，因此，被告没有逾期办证违约行为,本院予以认定。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告怀化市某置业有限公司支付原告贺某、滕某逾期交房违约金4691元，于本判决生效后7日内付清;
二、驳回原告贺某、滕某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告怀化市某置业有限公司承担。