律师观点分析
上诉人黎XX因与上诉人何XX房屋买卖合同纠纷一案，双方不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黎XX上诉请求：撤销一审判决第二项，改判何XX向其退还车房购买款8000元及支付利息（以8000元为基数，从2006年4月23日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：一、本案合同违反法律规定而无效，合同自始无效，所取得的财产应相互返还。二、涉案违章建筑属于小区公共面积范围内，何XX未经全体业主同意擅自在小区范围内修建违章建筑并用于出售获利，已损害业主的合法权益，何XX是非法占有且涉案单车房已被认定为违法建筑，其所得收入应为非法所得，一审判决黎XX向何XX支付占用费不合理。三、即使黎XX须向何XX支付占有使用费，也不应先行以车房购买款扣减占有使用费后再计算利息，而应直接就其收取的费用计算利息，一审对利息的计算违反事物发展规定及常理。
何XX辩称，一、涉案合同虽被认定无效，但双方均有损失，何XX修建单车房及出售确实不妥，但黎XX明知单车房不能享有产权仍然购买，未尽到审慎义务，双方均应承担责任；二、单车房虽是违法建造，但有财产价值且已交付黎XX使用，即使合同无效，并不影响黎XX占有使用，黎XX也因此获利。三、黎XX只是小区的部分业主，何XX未经全部业主同意建设单车房是与全体小区业主的纠纷，是另外一层法律关系。黎XX长期使用单车房应付占有使用费。四、黎XX明知车房无产权仍然购买，现又要求全额退款，是不讲诚信的获利行为。
何XX上诉请求：撤销一审判决，改判何XX无需向黎XX退还车房购买款4980元及支付利息。事实和理由：一、何XX修建单车房及出售确实不妥，但黎XX明知单车房不能享有产权仍然购买，未尽到审慎义务，具有一定的主观过错，应承担一定责任，一审判决只认定何XX存在过错是不正确的，后续问题应按缔约过失责任的原则处理。二、一审酌定的车房占有使用费标准明显过低，严重低于市场价，何XX主张每个车房按40元/月计收占有使用费合理，请求二审重新酌定。三、黎XX明知车房没有产权后仍然购买，自身存在缔约过失，利息损失应由其自行承担。四、黎XX在使用车房十多年后以违法建筑为由要求全额退款，显然有违诚信原则。二审中，何XX补充理由为：每个单车房按45/月的标准计收占有使用费。
黎XX答辩称，一、涉案买卖合同无效，单车房是非法建筑，何XX主张占有使用费无法律基础及依据。二、合同由何XX草拟，合同内容有欺骗性，合同侵害小区业主的共同权利，应被追责。三、本案纠纷是何XX的违法行为引起的，黎XX为受害人，不应支付占用费。
黎XX向一审法院起诉请求：1.确认黎XX与何XX签订的车房买卖协议无效；2.何XX向黎XX返还出售单车房所得价款8000元及利息（利息从2006年4月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。
一审法院认定事实：1.2006年4月23日，黎XX与何XX签订车房买卖协议书1份，约定由黎XX向何XX购买位于中山市XXX区××村何XX商住楼地下单位车房，产权归何XX所有，不能办理过户，一经买下则拥有使用权，与房产证同期使用，并拥有赠与权、维修权，成为车房真正的业主；该车房按单位出售，每单位8000元。协议签订后，黎XX向何XX支付了8000元，何XX于签订协议当天将车房交付给黎XX使用。单位车房的使用面积约为4平方米。
2.中山市城市管理行政执法局于2018年1月10日下达温馨告知（中城执温告[2018]第1-6号），载明何XX开发的案涉商住小区上一幢一层钢筋混凝土结构建筑共分40间单车房属于违法建筑，该局于2014年12月1日对当事人何XX作出限期拆除的处罚决定。何XX逾期不履行，经催告、公告，该局又于2015年5月6日向何XX发出强制执行决定书，现该案进入强制拆除阶段。请该建筑物的使用人于2018年2月1日之前搬离，并将个人权属物品、财物清空。该告知还载明其他内容。
3.黎XX曾于2018年5月23日诉至一审法院，请求判令何XX拆除单车房并恢复围墙原状。一审法院于2018年8月17日作出（2018）粤2071民初10376号民事判决书，判令何XX限期拆除何XX商住楼规划区内违法建设的40个单车房，驳回其他诉讼请求。该判决尚未生效。
4.庭审中，何XX确认案涉车房所涉及土地使用权属于案涉全商住小区业主共有，在建造单车房时其由于法律意识淡薄，并不清楚单车房所占的土地属于业主共同所有，其以为由其所建造的单车房，产权就已经归其所有。事实上建造单车房的材料，也属于何XX出资购买，因此何XX认为其拥有单车房产权。
5.经黎XX、何XX一致同意，双方确定在2018年12月4日前完成案涉车房的交接手续，黎XX清空案涉车房并将车房归还给何XX，逾期则视为黎XX放弃车房内的财物，车房由何XX自行处分。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。建筑物未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属于违章建筑。案涉单车房，未进行相关报建、审批手续进行施工建造，已被中山市城市管理行政执法局认定为违章建筑，并要求限期拆除。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉房屋买卖合同，所购标的物系上述违章建筑，所签合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉合同被认定为无效合同，因此，因本案合同取得的财产，应当予以返还。故黎XX诉请判令何XX归还车房购买款8000元，理据充分，一审法院予以支持。同时，何XX明知其不享有案涉车房所涉土地使用权，擅自使用该土地使用权并对外声称享有产权进行销售，其行为存在过错。因此，黎XX主张何XX支付利息损失，有理有据，一审法院予以支持。相对应，黎XX在2006年4月23日起获得了案涉车房的使用权，使用案涉车房十余年，对车房的占有使用，应向何XX支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，综合考虑何XX提供单车房的使用面积、案涉车房所涉土地使用权的实际权属问题，结合市场行情，一审法院将黎XX应向何XX每月支付的车房使用费酌定为20元/月/单位，故黎XX应向何XX支付3020元（20元/月/单位×1单元×151个月=3020元）占有使用费。
综上，扣除黎XX应向何XX支付的占有使用费后，何XX仍需向黎XX退还4980元（8000元-3020元=4980元）车房购买款及支付利息（以4980元为基数，从2006年4月23日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认黎XX与何XX于2006年4月23日签订的车房买卖协议书无效；二、何XX于判决发生法律效力之日起七日内向黎XX退还车房购买款4980元及支付利息（以4980元为基数，从2006年4月23日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果何XX未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（黎XX已预付），由何XX负担（该款何XX于判决生效后径付给黎XX）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。因涉案单车房已被中山市城市管理行政执法局认定为违章建筑，并要求限期拆除，故黎XX与何XX就该单车房所签订的车房买卖协议书的内容违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同为无效合同，因该合同取得的款项应予返还，故黎XX要求何XX返还车房购买款8000元符合法律规定，本院予以支持。同时，因涉案车房已交付给黎XX使用多年，依据公平原则，黎XX应向何XX支付一定的占有使用费，一审综合考虑单车房的使用面积、车房所涉土地使用权的归属及结合市场行情，将黎XX应支付的车房占有使用费酌定为每月20元并无不当，应予维持。何XX主张占有使用费应按每月45元计算缺乏依据，本院不予支持。另外，黎XX所主张的利息实质上是其资金被占用的利息损失，何XX将违章建筑进行销售，其主观上存在过错，应承担相应的赔偿责任，而黎XX明知单车房不能享有产权仍然购买，也存在一定的过错，理应承担一定的责任，部分利息损失应由黎XX自行承担，因此，一审以车房购买款扣除占有使用费后的数额作为何XX应付利息的计算基数也并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人黎XX、何XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（黎XX、何XX已分别预交50元），由上诉人黎XX、何XX各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 黄XX
审判员 吴XX
审判员 张XX
二〇一九年九月五日
书记员 杨XX
徐小安律师