A与B租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B租赁合同纠纷一审民事判决书 商水县人民法院 民事判决书 （2018）豫1623民初694号 原告:A，男，汉族，1968年12月17日出生，住商水县， 委托诉讼代理人:A，商水县法律服务所法律工作者，一般代理， 被告:A，男，汉族，1985年6月20日出生，住商水县， 委托诉讼代理人:A，河南XX律师事务所律师，一般代理， 原告A诉被告B租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理， 原告委托诉讼代理人A及被告委托诉讼代理人B到庭参加了诉讼， 本案现已审理终结， 原告A向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令被告支付所欠原告厂房租赁费55000元及相应的利息；2.诉讼费由被告负担， 事实和理由:2017年7月1日原、被告签订厂房租赁合同一份， 原、被告约定，原告将商水县XX厂房租赁给被告使用，且原告将部分物品转让给被告；被告租赁厂房期限为2017年7月1日至2017年11月1日止，租金40000元，以后每年租金35000元， 租金的支付方式为合同签订时支付20000元，同年11月支付20000元， 截止目前，被告拖欠原告租金55000元，经原告多次追要，被告不予支付，故诉至法院望判如所请， 被告A辩称，1.原告所述事实虚假， 2017年7月1日原、被告确实签订厂房租赁合同一份，但原告隐瞒事实，事后被告得知真正的出租人为A强，且ＸＸ强不同意原告转租，后被告短信告知原告，与A签订厂房租赁合同；2.原告不具备诉讼主体资格， 原、被告签订的租赁合同属于无权处分，涉案厂房为第三人ＸＸ强所有，系原告租赁ＸＸ强厂房后，又将其转租给被告，其转租未经过ＸＸ强同意，属于无权；3.涉案合同为无效合同， 涉案合同系原告私自转租，ＸＸ强不同意原告转租，现ＸＸ强与被告直接签订租赁协议， 依据《租赁合同司法解释》第十五条:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效， 但出租人与承租人另有约定的除外”，第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，原告与被告签订的协议无效，无效的后果就是相互返还，被告保留要求返还20000元租金的权利， 原告向本院提交了下列证据:1.厂房租赁合同一份，证明合同的签订是原、被告双方真实意思表示，被告应当按照合同约定向原告支付房屋的租赁费， 2.转让协议一份，证明租赁合同的厂房系原告的， 被告向本院提交了下列证据:1.厂房租赁合同二份、借条、收到条各一份，证明原告未经过ＸＸ强同意私自转租；ＸＸ强以终止与原告的合同，另行与被告签订合同并收取租金，合同已实际履行， 2.被告给原告的短信截图，证明出租人不同意，被告对其进行告知， 经庭审质证，对于原、被告提交的上述证据，本院综合评析如下:1.原告提交的厂房租赁合同及被告提交的厂房租赁合同二份、借条、收到条，本院对其真实性均予以认可，从原、被告之间签订的厂房租赁合同及被告与A签订的厂房租赁合同来看，上述两份合同并不矛盾，原告与被告之间签订的厂房租赁期限为2017年7月1日-2017年11月1日，ＸＸ强与被告签订的厂房租赁合同租赁期限为2017年-2018年10月31日止，且原、被告签订合同时，被告已支付了20000元的租金，由此看来，本案的厂房应为ＸＸ强所有，原告与被告所签订的合同应属于原告的转租行为，原告于2017年7月1日把厂房租赁给被告时，其剩余租赁期限应截止到2017年11月1日止，其转租期限超过原告剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，故对原告提交的厂房租赁合同的证明力予以部分认定，被告提交的厂房租赁合同二份、借条、收到条真实性予以认可，证明目的不予认可， 2.原告提交的转让协议，只能证明原告把厂房中的设备转让给了被告，不能证明涉案厂房属于原告所有，故对其证明力本院不予认定，A.被告提交的原、被告之间的短信截图，从内容上来看，只能证明原、被告因租金联系，不能证明AA强不同意其转租，故对其证明力本院不予认定， 依据上述有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实:原告A租赁ＸＸ强的厂房租赁期限到期日为2017年11月1日，2017年7月1日原告与被告分别签订厂房租赁合同和厂房设备转让协议，原告分别把自己所有的部分设备转让给了被告和剩余租赁期限转租给被告， 厂房租赁合同约定如下:“租赁期限为2017年7月1日-2017年11月1日，租金40000元，以后每年租金35000元；原、被告双方签订合同时，被告向原告支付租金20000元，11月份付20000元；……”，厂房租赁合同签订时，被告按照约定向原告支付租金20000元， 2017年10月31日，被告与厂房所有人AA强签订了厂房租赁合同，并交纳了租金，该合同已实际履行， 后原告向被告追要剩余租金未果，原告诉至本院引起纠纷发生， 本院认为，原告A与被告B厂房租赁合同系转租合同，出租人A强在转租期限内未提出异议，被告亦未能提交证据证明出租人AA强不同意转租，应视为出租人A强同意转租，原告转租期限超过其剩余租赁期限即2017年11月1日以后的约定无效，故对原告要求被告支付租赁费20000元的诉讼请求本院予以支持，对于原告要求被告支付剩余租赁金35000元的诉讼请求本院不予支持， 关于原告诉请的利息，因于法无据，本院不予支持， 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告A于本判决生效之日起3日内支付给原告B厂房租赁金20000元； 二、驳回原告B的其他诉讼请求， 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费587元（原告已预交，可在执行时一并处理），由原告A负担300元，由被告A负担287元， 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院， 审判员A 二〇一八年四月十九日 书记员ＸＸ浩