王某与某房产开发公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

律师观点分析

原告王某某与被告宁夏某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人郭纪杨、被告某公司的委托诉讼代理人王某贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

王某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令某公司办理xxx室房屋所有权转移登记并协助王某某办理不动产权证书；2、依法判令某公司承担逾期办理该涉案房屋不动产权证书违约金48823元（自2017年10月26日暂计算至2020年11月26日）并承担该违约金直至涉案房屋不动产权证书办理完毕之日止；3、依法判令某公司向王某某退还契税6498元；4、本案诉讼费由某公司承担。事实与理由：2015年7月1日，王某某与某公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定王某某购买某公司开发的文昌北街xxxx室住房一套，王某某已支付全部购房款433212元，但某公司延期交房，直到2017年7月27日才将该房屋交付给王某某使用。合同第二十条约定，出卖人应当在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，现因某公司原因仍未办理不动产权证书。鉴于合同对此违约责任无明确约定，某公司应当依法以房屋总价款为基数，承担逾期办理不动产权证书违约金48823元，并配合王某某办理涉案房屋所有权登记及不动产权证书。2017年7月27日，某公司向王某某收取契税6498元后并未交至相关部门用于办理不动产权证书，而是由某公司长期私自占用，应向王某某退还违法收取的契税。综上，某公司之行为已严重违背诚实信用原则，侵害王某某合法权益。王某某为维护合法权益，故诉至本院，请求判如所请。

某公司辩称：对当事人双方签订的购房合同无异议，对王某某诉状所述“鉴于合同对此违约责任无明确约定”有异议，在合同补充协议的第十条有明确约定，各种违约金不超过总购房价款的2%。王某某诉请违约金48823元不予认可，但对王某某诉请退还契税6498元同意退还，由王某某自行向行政部门缴纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年7月1日，王某某与某公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定王某某购买某公司开发的位于文昌北街xxx室住房一套，该房屋预测建筑面积为110.16平方米，单价为3900元/平方米，总价款为429624元。该合同附件十一《补充协议》第一条约定，商品房交付条件为取得竣工验收报告及房屋测绘报告。该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人，该房屋的产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。该合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。第十三条约定：买卖双方同意：凡关于违约金或利息的计算标准，合同正本做出“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”的限制性约定的。双方一致同意按照每日万分之1.5的计算标准执行。对于合同正文对其他情形下违约金的支付标准另有约定的，从其约定。第十五条约定：买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用。

合同签订后，王某某按合同约定向某公司支付全部房价款433212元，2020年10月13日某公司向王某某开具总房款为433212元的发票。2017年7月27日，王某某向宁夏某物业服务有限公司交纳涉案房屋的垃圾清运费、公共照明费、电梯费等费用并接收该房屋。因某公司原因，王某某至今未能取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定。2017年1月9日，某公司取得涉案房屋的测绘报告，但至今未取得涉案房屋的竣工验收报告。

本院认为，某公司与王某某签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同约定的涉案房屋交付条件为某公司取得竣工验收报告以及房屋测绘报告。某公司虽已向王某某交付了房屋钥匙，但涉案房屋至今未取得竣工验收报告，不符合合同约定的房屋交付条件以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定，合同约定买受人应于商品房交付后90日内取得房屋权属证书，现涉案房屋不符合交房条件，不具备办理产权证的客观条件，王某某主张逾期办证违约金无事实依据，故对王某某要求某公司协助办理产权登记及承担逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。某公司并非收取契税的部门，对于王某某要求某公司退还已收取的契税款6498元的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的合同是民法典施行前成立的合同，该合同的履行持续至民法典施行后，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下：

一、宁夏某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还王某某契税款6498元；

二、驳回王某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1184元，减半收取592元（实收592元），由宁夏某房地产开发有限公司负担25元，由王某某负担567元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。