房屋买卖合同纠纷系列案件：逾期交房及逾期办证违约金

律师观点分析

案情摘要：银川市某小区多名业主虽领取房屋钥匙入住，但多年来一直未能办理房产证，这也成了广大业主的心头病，在与开发商多次协商未果的情况下，决定采取诉讼的方式维护自身合法权益。

律师代理情况及律师观点：

本律师接受该小区多名业主的委托后，担任原告代理人。

涉案小区的《商品房买卖合同》中设置了多项不合理条款，如：“违约金总额不超过全部房价款的2%”；“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。”“买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用”，上述条款严重影响了购房人的合法权益。

本律师自2019年介入该系列案件后，研究了大量法律法规、司法解释及类案判例，在多名业主的积极配合下，通过一系列案件，通过艰难的法庭举证、质证，法院判定上述不合理条款为无效格式条款，约定内容无效，对买受人不发生效力。

原告代理律师认为：一、被告应承担逾期交房的违约责任，按合同约定按日计算向原告支付逾期交房违约金。二、《商品房买卖合同》第十二条中“违约金总额不得超过全部房价款的2%”及补充协议第十条、第十五条，均为被告单方制定的格式条款，免除了被告责任并限制、排除了原告获取应得赔偿的权利，明显违背公平原则，应属无效条款，对原告不发生效力。

裁判结果（系列案例之一）：案号（2019）宁0105民初1404号

被告于本判决生效十日内支付原告逾期交房违约金36443元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费712元，减半收取356元，由被告负担。