律师观点分析

裁判要旨：一审判决在当事人未主张不安抗辩权的情况下主动适用《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定认定被上诉人不承担违约责任错误。

基本案情：

上诉人瞿某、宋某因与被上诉人柴某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2021）甘0102民初19756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人瞿某、宋某共同上诉请求：1.撤销（2021）甘0102民初19756号民事判决，改判支持上诉人一审的1、2、3、4、6项诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费、保全费、保全财产担保费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认为被上诉人因履行不安抗辩权从而未支付剩余房款没有事实和法律依据。根据上诉人提供的证据和一审查明的事实可知，上诉人已经履行了合同义务，且在被上诉人仅支付14万元房款的情况下就将涉案房屋过户至被上诉人名下，因涉案房屋自2014年起一直由被上诉人租住，房屋已经交付。根据《房屋买卖合同》第二条约定，被上诉人应在2019年9月24日前将剩余24万元你房款付清，但至今未付，构成违约。本案中上诉人已经完全履行了合同义务，被上诉人属于后履行义务方，不存在不安抗辩的事由。二、即使上诉人曾提出过增加房款的要求，也是在其合同义务履行完毕后，且仅是上诉人单方意思表示，在被上诉人不同意的情况下不应当属于合同内容，对被上诉人没有约束力，不应成为其不支付剩余房款的理由，更不能成为不安抗辩权的理由。三、被上诉人拒不支付剩余房款已构成根本违约，上诉人有权解除合同并要求恢复原状、赔偿损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被上诉人迟延履行主要债务，经催告后长时间仍未履行，上诉人有权解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。因此，上诉人的请求于法有据，应当予以支持。四、一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条判决属适用法律错误。

被上诉人柴某辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。被上诉人一直租住在涉案房屋内，该房屋位于兰州市城关区××路街道××巷××号××室，为90年代老旧楼房，层高5层，产权剩余四十年。2019年6月24日双方达成买卖协议，约定房价36万元，合同签订当日上诉人向被上诉人支付了5万元定金。同年10月又向被上诉人支付了9万元，被上诉人配合完成了房屋过户手续。被上诉人以涉案房屋向银行办理了抵押贷款。几天后的11月份上诉人找到被上诉人说周围邻居同样户型的房子卖的价格高，要求加价。被上诉人说如果加价就要把尾款付款时间往后推延，为此双方约定被上诉人在合同原价款基础上增加2万元，上诉人同意剩余24万元尾款支付期限延长至2020年10月份，付尾款时原房屋产权人宋某配合办理户口迁出手续。但此后上诉人又让被上诉人多出10万元，否则不接收剩余的24万元房款。2020年7月上诉人将被上诉人诉至法院，其后又申请撤诉。二、被上诉人不存在违约情形，合同约定的违约金过高，应当予以减免。涉案《房屋买卖合同》签订后，双方已经到房产管理部门完成过户手续，合同依法成立生效，具有稳定性，且无法定解除之情形。上诉人主张自2019年10月起的租金于法无据，当时房屋已经由被上诉人所有。被上诉人未支付剩余房款的原因是上诉人不断提出加价的无理要求，在被上诉人索要银行卡信息时拒不配合提供。被上诉人愿意支付剩余房款，但均被上诉人拒绝。原产权人宋某已经去世两年时间，至今上诉人还未将其户口迁出注销，上诉人言而无信又不履行合同义务的行为违反《中华人民共和国民法典》第七条规定的诚实信用原则，构成违约。另外，2020年至2022年底也受新型冠状肺炎疫情影响，属于不可抗力导致履行不能，应免除责任。

瞿某、宋某共同向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与柴某于2019年6月24日签订的《房屋买卖合同》；2.判令柴某将位于兰州市城关区××路街道××巷××号××室房屋过户至瞿某、宋某名下；3.判令柴某向瞿某、宋某支付违约金114000元；4.判令柴某向瞿某、宋某支付房屋占用期间的租金（每月1300元），从2019年10月15日开始到判决为止；5、判令柴某向瞿某、宋某支付精神损害赔偿金50000元；6、本案诉讼费由柴某承担。

一审法院认定事实：2019年6月24日，宋某、瞿某与柴某签订《房屋买卖合同》，约定“甲方（宋某、瞿某）将坐落于兰州市城关区××路街道××巷××号××房屋一套出售给乙方（柴某），房屋总价款为36万元，乙方于2019年6月24日以转账方式将50000元转到甲方账户上，甲方予以认可50000元已到甲方账户。剩余的310000元三个月内还清。”合同签订后，双方认可总价后协商变更为380000元。同日，宋某、瞿某书写《收条》一份，内容为“今收到柴某购房定金50000元，房屋地址兰州市城关区××路街道××巷××号。”2019年10月21日，柴某又支付购房款90000元，宋某、瞿某配合柴某过户并办理涉案房屋的不动产证书，证号为甘（2020）兰州市不动产权第0××2号。后瞿某认为所售房屋价格过低，协商增加购房款，双方协议未达成一致意见，柴某剩余购房款再未支付。双方酿成纠纷。2020年7月，宋某、瞿某将柴某诉至法院，2020年9月15日宋某、瞿某撤回起诉，一审法院作出（2020）甘0102民初6768号民事裁定书，裁定准予撤回起诉。2020年9月23日，再次将柴某诉至法院，要求解除合同、过户房屋并支付违约金、租金损失、精神损害赔偿金，一审法院于2021年9月27日作出（2020）甘0102民初9927号之一民事裁定书，因宋某在诉讼中死亡，未确定继承人，裁定驳回瞿某的起诉。2021年12月1日，瞿某、宋某作为宋某的法定继承人，再次起诉至一审法院。另查，宋某于2021年2月5日去世，其法定继承人为瞿某（配偶）、宋某（儿子）。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，宋某、瞿某与柴某签订《房屋买卖合同》，其合同已生效，不得不得擅自变更或者解除。后双方协商一致，同意将房款总价变更为380000元，此经合同双方同意和变更，符合法律规定。之后，瞿某再次要求增加房款，柴某不同意，合同即不得擅自变更或解除。关于瞿某、宋某解除与柴某于2019年6月24日签订的《房屋买卖合同》的诉求，一审法院认为合同已生效，具有稳定性，不得擅自变更或者解除，瞿某、宋某要求解除的依据为柴某未支付剩余房款，事实为双方变更总房价为380000元后，柴某合计已支付140000元，涉案房屋已经交付并过户至柴某名下，因瞿某、宋某再次提出增加房款，柴某履行不安抗辩权，从而未支付剩余房款。故《房屋买卖合同》已履行大部分，柴某系履行不安抗辩权，不存在主观恶意，故《房屋买卖合同》不应解除，柴某应继续履行合同，将剩余购房款240000元支付给瞿某、宋某。瞿某、宋某要求柴某将涉案房屋过户给其名下，也不具有事实和法律依据，不予支持。关于瞿某、宋某要求柴某承担违约金、支付租金损失、赔偿精神损害赔偿金，因《房屋买卖合同》不应解除，柴某未支付剩余购房款的原因系履行不安抗辩权（不安抗辩权，指应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力的，有权中止履行合同义务），故柴某应及时将剩余购房款支付给瞿某、宋某，柴某不存在违约，不应承担违约金，也不应支付租金损失，瞿某、宋某诉求精神损害赔偿，也不具有事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十七条、第五百四十三条的规定，判决：驳回瞿某、宋某全部诉讼请求。案件受理费1790元，由瞿某、宋某承担。

二审中上诉人提交发票一份，证明上诉人为保全财产支付保全保险费540元。被上诉人对证据真实性及证明目的均无异议。本院对该证据予以采信。

经二审审理查明，上诉人在上诉期间向一审法院申请财产保全，产生保全费2320元，保全保险费540元。

一审认定的案件其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案《房屋买卖合同》系双方当事人自愿协商签订，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应本着诚信原则，全面履行合同义务。

关于上诉人主张解除合同并将涉案房屋产权登记至上诉人名下的诉讼请求能否成立的问题，经审理查明，涉案合同签订后，上诉人虽交付了房屋并配合完成产权过户登记手续，但其在合同履行中也存在反悔要求增加房款数额的行为，被上诉人仅支付了购房款140000元，剩余240000元房款未付清。双方均存在不同程度的违约，但并未影响房屋交易这一根本目的的实现，且涉案房屋物权已经转移，产权登记系房屋管理部门行政行为，上诉人直接要求被上诉人办理房屋产权转移登记无事实及法律依据，本院对解除合同和将涉案房屋转移登记至上诉人名下的主张均不予支持。

关于上诉人主张的违约金114000元，《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”本案中，上诉人在合同履行中存在反悔要求增加房款的行为，对合同的履行造成阻碍，存在过错。故根据前述法律规定，以及被上诉人认为合同约定的违约金计算标准过高应当予以降低的答辩意见，本院综合考虑双方当事人合同履行情况及违约行为给上诉人造成的实际损失，本院认为被上诉人应当按照购房款的10%即38000元向上诉人承担违约责任。一审判决在当事人未主张不安抗辩权的情况下主动适用《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定认定被上诉人不承担违约责任错误，本院予以纠正。

关于上诉人主张由被上诉人支付自2019年10月15日开始到判决为止房屋占用期间的租金（每月1300元）的上诉请求，因双方于2019年6月24日就涉案房屋签订了买卖协议，双方之间已经形成房屋买卖合同关系，上诉人在本案房屋买卖关系中主张租金无事实及法律依据，本院不予支持。

关于上诉人主张的保全费2320元，保全保险费540元，因被上诉人部分房款未付清，上诉人申请保全涉案财产确有必要，对该部分支出费用，本院予以支持。

综上所述，瞿某、宋某的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2021）甘0102民初19756号民事判决；

二、柴某于本判决生效后十日内向瞿某、宋某支付违约金38000元,保全保险费540元；

三、驳回瞿某、宋某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1790元，由瞿某、宋某负担1375元，由柴某负担415元；二审案件受理费3580元，由瞿某、宋某负担2750元，由柴某负担830元。保全费2320元，由柴某负担。