律师观点分析

裁判要点：房地产公司对交付期限作出有利于自己的变更，但是却未举证证明就该条款向原告进行充分提示与说明，故该条款应认定为无效格式条款，双方可以按照主合同约定的付款方式和交房期限继续履行合同。购房人在发现不利于自己的合同条款后，认为继续履行合同，可能给自己带来经济和时间方面的损害，且认为房地产公司制定格式条款的行为引发大量诉讼，丧失商业信誉，故中止履行合同，可以认定为行使不安履行抗辩权。

案例（2021）甘0123民初2620号

基本案情

原告赵某向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告作出的解除《商品房买卖合同》通知书无效；2.请求依法解除原、被告签订的编号为2020预0053595号《商品房买卖合同》；3.请求判令被告退还原告已经支付的前两期房款总计132909元；4.判令被告向原告支付损失赔偿金5342.84元整（以53043元为本金支付自2019年12月17日至2020年4月25日共计796.83元，以132909元为本金支付自2020年4月26日至2021年3月10日，分别按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息），并以132909元为本金支付自2021年3月10日至实际付清之日的利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月14号，原告认购了由被告开发某大山水城第XX幢1层商铺，建筑面积68.48平方米，每平方米7745.71元，总金额530426元，认购当日原告支付了50000元作为定金。2019年12月17日原、被告双方签订了《某大山水城商品房认购书》（以下简称“《认购书》”），《认购书》第二、3项约定“分期付款：乙方须于2019年12月21日前支付首期房款3043元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年3月17日前付清79564元；于2020年6月17日前付清79564元；2020年9月17日前付清79564元；2020年12月17日前付清238691元”（该条款已容纳至《商品房买卖合同》第六条第2项），原告支付3043元后被告却拒不签署《商房买卖合同》；经原告一再催促，被告又要求原告支付第二期款后再签署《商品房买卖合同》，原告于2020年4月25日按约支付第二期款79866元（其中302元系被告算出来的违约金）后，被告仍然不签订正式合同，直至2020年5月23日才以邮寄方式向原告寄送《商品房买卖合同》，要求原告签署。原告签完合同后发现主合同与附件四补充协议中关于分期付款方式不一致，附件四要求原告一次性支付剩余全部房款，且该补充协议系被告提供的格式合同，在签订时被告并未向原告提示或说明付款义务，该条款加速原告付款时间，加重原告付款义务，明显不符合常理及原告分期付款的目的，该条款应为无效条款。原告遂要求被告就分期付款事项作以说明，但直至2020年6月17日第三期房款支付期限届至被告仍不作回应。2020年8月31日房屋交付期届全，被告仍要求原告按《商品房买卖合同》附件四补充协议一次性支付剩余全部房款。被告缺乏诚信一再违约、强制要求原告执行无效合同条款，致使原告分期付款购房的目的不能实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，原告有权解除合同，并要求被告向原告赔偿损失。综上所述，被告的行为已经违反合同约定，构成根本违约，给原告造成很大损失，故起诉至法院以维护合法权益。

被告某房地产公司辩称，我们发出的解除商品房买卖合同的通知书合法有效。双方签订的认购书约定了付款方式为分期付款。签订认购书后被答辩人未按照约定交付房款，按照合同约定，买受人在180天未按期付款的，答辩人可以解除商品房买卖合同。综上我们双方签订的合同已经解除，我方无需承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。

反诉原告某房地产公司向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人返还《商品房买卖合同》、《商品房认购书》、购房发票等相关原件，并协助反诉人办理房屋撤销备案手续；2.判令反诉案件受理费用由反诉被告负担。事实及理由：被反诉人与反诉人于2019年12月21日签订《某大山水城商品房认购书》（以下称“认购书”），约定由被反诉人认购反诉人开发的兰州恒大山水城41幢商铺102号房，约定付款方式为分期付款。后双方于2020年5月23日签订《商品房买卖合同》（以下称“购房合同”），约定付款方式与《认购书》一致。被反诉人于2019年12月21日支付房款53043元，于2020年4月26日支付房款79564元，共计支付132607元。之后的二期应付款（2020年6月17日应付79564元、2020年9月17日应付79564元、2020年12月17日应付238691元）共计397819元，经反诉人多次催告，被反诉人至今仍未支付，造成反诉人极大的经济损失。根据《民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同事由发生时，解除权人可以解除合同。根据《购房合同》约定，“买受人逾期180天仍未按约定支付房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还。”截止2021年1月24日，被反诉人逾期付款已达221天。基于此，反诉人于2021年1月24日向被反诉人送达了《解除通知书》，通知被反诉人《购房合同》解除事宜。综上所述，被反诉人严重违反《商品房买卖合同》约定及相关法律规定，已构成违约。反诉人为维护自身合法权益提起反诉，恳请贵院判如所请。

反诉被告赵某辩称，1.反诉人于2021年1月24日作出的《解除的通知》不具备解除合同的条件，因反诉人一再违约，先是不按期签订《商品房买卖合同》，后来寄送的合同附近内容与主合同不一致，要求被反诉人一次性付款，加重了被反诉人的负担，被反诉人要求反诉人对该条款进行解释，但是反诉人据不解释。2020年8月31日约定的交房期限届满，反诉人要求被反诉人一次性缴纳全部房款，且被反诉人此举已经引起了大量诉讼，所以我们没有继续履行付款义务；2.反诉人要求返还《商品房买卖合同》、《商品房认购书》、购房发票等相关原件没有事实依据，这些都是反诉人自身持有的，且开具发票是因为被反诉人缴纳了房款。综上，请求驳回反诉人的所有反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2019年12月17日，原告认购被告开发的兰州恒大山水城第E30002041幢一层102号房，双方签订《某大山水城商品房认购书》，约定原告购买41幢商铺102号房，建筑面积68.48平方米，套内面积66.04平方米，单价为7745.71元，总金额为530426元。双方约定签订认购书时由原告缴纳定金50000元，于2019年12月21日前支付首期房款3043元，并签署《商品房买卖合同》，于2020年3月17日前付清79564元，于2020年6月17日前付清79564元，于2020年9月17日前付清79564元，于2020年12月17日前付清238691元。签订认购书前，原告已经于2019年12月14日向被告支付定金50000元，后又于2019年12月19日交付首付款3043元，于2020年4月25日交付79866元（其中包括第二期房款79564元及逾期付款违约金302元），共计支付房款132909元。2020年5月23日，赵某收到某房地产公司邮寄的《商品房买卖合同》，主合同约定的付款方式及期限均与认购书一致，且约定被告交付房屋的期限为2020年8月31日，原告遂在《商品房买卖合同》上签字。但是其后原告发现，该合同附件四第四条第2款中约定：“若《商品房买卖合同》约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期房款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任”。因该条款与主合同约定的付款、交房期限不一致，赵某未按照合同约定缴纳剩余房款，某房地产公司也未按照主合同约定于2020年8月31日前向赵某交付房屋。2021年1月24日，某房地产公司向赵某送达《解除通知书》。

本院认为，合法的民事法律关系应受法律保护，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则进行协商、缔结并切实履行合同义务。原告赵某与被告某房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为有效，双方均应当按合同约定履行义务。付款方式、交付期限，是原告缔约时考虑是否符合经济原则，并做出是否缔约的重要因素，双方在合同第八条“交付期限”条款中明确约定交房期限为“2020年8月31日前”，但是合同附件四第四条第2项条款中关于分期付款和交房期限的约定与上述约定不一致，按照该约定，赵某要占有使用该商铺就必须变更付款方式，违反了原告在订立合同之初要通过分期付款方式取得商铺的自主意愿。某房地产公司对交付期限作出有利于自己的变更，但是却未举证证明就该条款向原告进行充分提示与说明，故该条款应认定为无效格式条款，双方可以按照主合同约定的付款方式和交房期限继续履行合同。赵某在发现不利于自己的合同条款后，认为继续履行合同，可能给自己带来经济和时间方面的损害，且认为某房地产公司制定格式条款的行为引发大量诉讼，丧失商业信誉，故中止履行合同，可以认定为行使不安履行抗辩权。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“当事人依据前款规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以要求对方承担违约责任”。根据该规定，赵某中止履行合同后，应当及时通知对方，但是根据在案证据，赵某并未对此向某房地产公司进行过明确通知。且在赵某中止履行时，双方在主合同中约定的交房期限并未届至，并不能当然确定某房地产公司不按原约定履行交房义务。因此某房地产公司因赵某未按期履行付款义务，向赵某送达《解除通知书》，符合双方在合同中约定的解除情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，双方的合同在赵某收到该通知书时解除。虽某房地产公司不应在签订合同时制定格式条款，但是赵某在履行不安抗辩权时亦存在过错，故对其要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持，对其要求的损失赔偿金，本院不予支持。合同解除后，赵某应当返还《商品房买卖合同》及购房款发票原件，并且协助某房地产公司办理撤销备案手续。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：

一、赵某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2021年1月24日解除；

二、兰州神骏置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告购房款132909元；

三、赵某于本判决生效之日起10日内返还某房地产公司《商品房买卖合同》及购房款发票原件，并配合某房地产公司办理合同解除撤销网签备案手续；

四、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费1533元（已减半收取），由某房地产公司负担；反诉案件受理费50元（已减半收取），由赵某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中级人民法院。