A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

河南省郑州市惠济区XX 民 事 判 决 书 （2018）豫0108民初110号 原告：A，女，1975年12月8日出生，汉族，住郑州市中原区， 委托诉讼代理人：A、B（实习），北京市XX律师事务所律师， 被告：A，男，1990年8月25日出生，汉族，住河南省登封市， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 第三人：郑州XX公司，住所地郑州市惠济区南阳XX，统一社会信用代码9141XXXX622593X9， 法定代表人：A， 委托诉讼代理人：A，该公司员工， 原告魏XX与被告景XX、第三人郑州XX公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人A、被告B及其委托诉讼代理人C、第三人XX公司诉讼代理人D到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称，2016年6月21日，原告与被告、第三人签订了《房屋买卖合同》（编号XXX），该合同对房屋状况、价款、付款方式、解押期限、过户期限等进行了详细约定，原告为了方便被告在郑州的起居生活，将涉诉房屋出租给被告居住，并在《房屋买卖合同》的基础上签订了补充协议即《房屋租赁合同》，约定租期至过户手续办理完结之日，2017年3月原告在咨询房管局后得知涉诉房屋系经济适用房且未购满五年，根据国务院相关文件之规定，经济适用房未满五年不得上市交易，原告多次与被告协商，告知被告交易房屋系经济适用房，未满五年不能上市交易，该合同破坏了经济适用房的管理秩序，根据相关法律规定合同效力为无效合同，《房屋买卖合同》及附件《房屋租赁合同》均无实际履行基础，要求被告返还并搬离该房屋，被告均予以拒绝，原告因将涉案房屋出租给被告使用，致使原告在郑州无固定住所，现居住于出租屋内，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求法院依法判令：一、请求确认《房屋买卖合同》及补充协议无效；二、本案诉讼费由被告承担， 为支持其主张，原告提供证据如下： 证据一、《房屋买卖合同》一份，证明三方签订的房屋买卖合同中明确该房屋契税完税时间为两年，且签订该合同时房屋并无产权凭证，该房屋不符合经济适用房上市交易条件； 证据二、补充协议、《房屋租赁合同》各一份，证明《房屋租赁合同》为《房屋买卖合同》的补充协议，其效力因主合同改变而改变，租赁期限为“办理完毕过户手续为止”，无实际履行基础； 证据三、收据一份、不动产权证书复印件一份，证明不动产权证书原件由XX公司保管，涉诉房屋性质为经济适用住房，为有限产权；不动产权证书颁发日期为2017年5月9日，不符合经济适用房上市交易条件； 证据四、租房合同一份，证明被告搬入涉诉房屋之后，原告无其他住所，租住房屋的事实， 被告A辩称：双方通过第三人XX公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议系当事人意思主张，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，国务院关于解决城市低收入家庭若干意见及郑州市政府规定属于规章或地方性法规，非法律行政法规；被告已按照合同约定履行该义务，原告因郑州市整体房价上涨拒不按照合同约定履行义务，已然构成违约， 为支持其主张，被告A提交以下证据： 证据一、《房屋买卖合同》一份，证明原被告于2016年6月21日签订了房屋买卖合同，原告以733000元的价款将涉案房屋配套设施卖给原告的事实； 证据二、收据及银行转账凭证各一份，证明被告已经按照合同约定支付了30000元的购房定金的事实； 证据三、第三人出具的声明一份，证明被告通过第三人向原告购买涉案房产，并约定给付第三人1%的中介费的事实； 证据四、借款协议、银行转账凭证、收据各一份，证明被告已经依约向原告支付了110000元用于办理涉案房屋解押的事实； 证据五、收条一份，证明被告向原告支付20000元房款的事实； 证据六、补充协议一份、银行业务办理确认表及收条各一份，证明被告已经依照补充协议的约定向原告支付150000元的后放款； 证据七、收据一份，证明被告依照补充协议约定向原告支付三个月4800元房屋租金，并于2017年2月16日入住涉案房屋的事实； 证据八、微信截图打印件一份、证明原告违反双方购房约定，拒不履行卖房及相应手续的事实，原告违反合同约定，在被告支付150000元房款后虽同意被告搬进涉案房屋，但却要求被告支付房屋租金的事实； 证据九、房产证复印件一份，证明被告已协助原告办理完不动产权证的事实； 证据十、微信、银行转账凭证一份，证明尽管原告违约，被告已向原告支付房租的事实， 第三人XX公司辩称：A和B在XX公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，并且A已收到B部分购房款310000元，原告在诉讼中所说涉案房屋不能上市交易，公司去过房管局进行调查，此房屋是可以上市交易的，法院也可以调查，并且双方签订补充协议时有约定，约定租房期限至办完售房手续为止，XX公司认为原告无权要求终止合同， 为支持其主张，第三人XX公司提交A房产证原件一份，证明涉案房屋具备上市交易的资格， 本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，对本案事实确认如下： 2016年6月21日，原告（甲方）A、被告（乙方）B及第三人（丙方）XX公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告A将其所有的位于XX3层301号房屋卖于被告B；该房屋契税缴纳已满两年，房屋面积83.91平方米，总价款733000元，此房价包含附属设施：维修基金、橱房、卫生间固定装修、冰箱一台、空调两台、电视机一台、沙发一张、床两张，乙方向丙方支付佣金及代办费用30000元，乙方将30000元定金交由丙方代为保管，约定由乙方缴纳相关税款及费用，乙方向丙方支付佣金14000元，乙方向丙方支付2000元用于代办理过户手续；该房屋处于抵押状态，合同签订后，被告向XX公司支付购房定金30000元，2016年7月6日，被告向原告支付110000元用于办理涉案房屋解押，2016年9月20日，被告向原告支付购房款20000元，此后原、被告签订补充协议一份，对被告支付后续房款及原告交付房屋、被告支付租金进行了约定，2017年1月3日，被告又向原告支付购房款150000元，根据补充协议，原告将房屋交付被告居住，被告支付原告相应租金， 另查明，2017年5月9日，郑州市国土资源局就涉案房屋向A发放了豫（2017）郑州市不动产权第XXX号不动产权证书，证书中标注：权利性质为划拨/经济适用住房，附记为经济适用住房有限产权， 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》涉及的房屋为经济适用住房，经济适用住房建设用地是以划拨方式供应的，属于政策性住房，购房人拥有有限产权，依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局发布的《经济适用住房管理办法》的相关规定，购买经济适用住房未满5年的，不得上市交易，国家的经济适用住房制度目的是为了保障低收入群众的居住需求，具有社会公共利益的性质，应当依照公平原则申请购买，也应当按照国家规定进行交易、流转，否则将有损社会公共利益，A取得涉案经济适用住房不满5年，而与A进行交易，违反了国家关于经济适用住房的相关规定，损害了社会公共利益，故双方签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同，原告起诉请求确认《房屋买卖合同》及补充协议无效，于法有据，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下： 确认原告A与被告B于2016年6月21日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效， 案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉， 审判员　　A 二〇一八年二月九日 书记员　　刘　丽