为了买套房子改善生活
唐某支付60万元首期房款
可钱付出去了
不仅房子无法过户
房主也消失不见了
这究竟是怎么回事呢？
近日
上海市金山区人民法院
（以下简称金山区人民法院）
开庭审理了这样一起合同诈骗案
案情回顾
朱某因无法偿还大额信用卡贷款，2018年11月23日，遂将其名下分得的一套动迁安置房售卖给杨某夫妇，因此时该安置房仍在三年限制转让期内，无法办理过户登记，朱某仅将房产证和钥匙交给了杨某夫妇。
一年后的一次偶然机会，朱某在网上看到有人将同一套房子售卖两次“赚钱”，动起了“歪心思”。想到之前出售的安置房还未办理过户登记，现在不仅背负大额信用贷款，还欠下了新的网络贷款，自己急需用钱，朱某遂萌生了“一房二卖”的想法。
某签署《房地产买卖合同》，约定以人民币115万元的价格将上述房屋出售。买家唐某在不知该房屋已被售卖的情况下，向朱某支付了60万元首期购房款。拿到钱款后，朱某将该笔款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。
后唐某诉至法院，请求办理上述房屋的过户登记，法院审理中发现该房被二次售卖并可能涉嫌刑事诈骗，依法裁定移送公安机关处理。公安机关移送检察机关审查起诉，后检察机关以合同诈骗罪向本院提起公诉。
法院审理法院审理后认为，被告人朱某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。同时认定被告人朱某具有到案后如实供述自己的罪行、认罪认罚、退赃表现等从轻、从宽处理情节。
最终，法院作出一审判决，被告人朱某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年四个月，并处罚金人民币六万元。在案退赃款发还被害人唐某，责令被告人朱某于判决生效之日起一个月内继续退赔被害人其余经济损失。
法官说法
在房地产交易中，房屋所有人将同一套房屋先后出卖给不同的买受人的情况称为“一房二卖”。司法实践中，这种行为大多属于民事纠纷范畴，但如果卖家符合一定的情形，或将构成合同诈骗罪。
01“一房二卖”，构成民事欺诈还是合同诈骗？
“一房二买”构成民事欺诈还是合同诈骗，区分关键在于行为人是否具有“非法占有目的”。民事欺诈主要是在房屋买卖过程中，后来的买家愿意以更高价格缔约，卖房者为获取更大经济利益而实施欺骗行为，隐瞒房屋已经售卖的事实，将房屋重复买卖。而合同诈骗则是卖家以售卖房屋为幌子，虚构事实、隐瞒真相，将他人购房款占为己有。
具体至本案，主观层面，被告人具有诈骗购房者钱款的故意，第二次缔约的目的就是为了骗取购房款；客观层面，被告人收到购房人唐某支付的60万元后，将该款项用于赌博、炒虚拟币、生活消费等后逃逸。综合来看，足以认定被告人具有非法占有目的，并骗取了被害人的钱款，其行为构成合同诈骗罪。
02避免“一房二卖”的措施及维权途径
为避免遭受“一房二卖”而产生损失，房屋买受人可以采取预告登记来保障自身权益。《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。购房者在购买房产时，可以采取提前调查所购房屋产权状况、申请预告登记等措施避免风险。
如果购房者遇到了“一房二卖”的情况，则应当及时与出卖人沟通协商是否能取得房屋所有权，如不能，则应当解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失等，亦可提起诉讼及申请财产保全保障自身合法权益。
03购买动迁安置房的风险及对策
动迁安置房具有质量稳健、户型适宜、配套规划完善，价税相对较低等优点，比较吸引有购房刚需的消费者。但也存在一定交易风险，如房价变动导致一方反悔，出卖人去世继承人不配合，限制期内交易无法过户，房屋权属不明等问题。
对此建议购房者：一是尽量购买已办理产证的动迁安置房，降低房屋权属方面的不确定性；二是缔约时最好要求所有被安置人均在合同上签字，避免影响合同效力或造成过户困难；三是如系限制期内交易，还需留意产证是否被补办过，并了解清楚限制期届满的具体时间，届时主动与卖家对接，及时办理过户手续；四是尽量在合同中约定相应的违约责任，如一定金额的违约金，以促使双方诚信履约，如期顺利完成交易。
文章来源：原创刑庭上海金山法院
法条链接：《刑法》第二百二十四条
【合同诈骗罪】 有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：
（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；
（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；
（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；
（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；
（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
律师提示
〔合同诈骗案（刑法第二百二十四条）〕以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉。
上海合同诈骗罪入罪标准（参考）
法定刑在三年以上十年以下有期徒刑幅度的量刑起点和基准刑
1.合同诈骗，达到“数额巨大”起点二十万元或者有其他严重情节的，在三年至四年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
2.在量刑起点的基础上，根据合同诈骗的数额、手段等其他影响犯罪构成的犯罪事实增加刑罚量，确定基准刑。有下列情形之一的，增加相应的刑罚量：
（1）犯罪数额每增加九千五百元，增加一个月刑期；
（2）具有可以认定为“其他严重情节”情形的，每增加一种情形，增加六个月至二年刑期。
法定刑在十年以上有期徒刑幅度的量刑起点和基准刑
1.合同诈骗，达到“数额特别巨大”起点一百万元或者有其他特别严重情节的，在十年至十二年有期徒刑幅度内确定量刑起点。
河南省高级人民法院、河南省人民检察院、河南省公安厅关于印发《关于办理合同诈骗刑事案件若干问题的座谈会纪要》
司法实践中，对于行为人通过合同诈骗方法非法获取资金，造成数额较大资金不能返还，并具有下列情形之一，且没有相反证据的，可以认定为具有非法占有目的：
(1)没有履行合同的条件，而骗取他人财物不返还的；
(2)无正当理由，以明显低于市场的价格变卖货物，导致不能归还货款的；
(3)抽逃、转移资金、隐匿财产，以逃避返还财物的；
(4)隐匿、销毁账目的，或者通过假破产、假倒闭，以逃避返还财物的；
(5)携款逃匿的；
(6)没有履行能力，故意制造违约或者肆意认定违约，多次骗取保证金和违约金的；
(7)收到对方财物后，不履行合同义务，主要用于赌博、高利贷等非法活动，导致财物不能归还的；
(8)已经严重资不抵债，行为人仍将骗取的资金用于高风险的投资项目，如炒股、炒期货等活动，造成资金客观上无法归还的；
(9)其他非法占有资金、拒不返还的行为。
