2019年陈某通过银行办理按揭贷款的方式购买案涉房屋,2020年陈某与张某签订买卖合同，约定将房屋出售给张某，剩余贷款由张某按时偿还。因张某多次逾期偿还贷款，陈某以抵押期间处分抵押财产买卖合同无效为由，诉讼要求张某退还房屋。原《物权法》第一百九十一条规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，现行《民法典》第四百零六条规定抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。但违反上述法律规定是否属于合同的无效情形呢?
一种观点认为:违反上述法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案涉案合同于2020年签订，应适用当时生效的物权法相关规定。《物权法》第一百九十一条:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”买卖双方签订房屋买卖合同处置涉案房屋,并未取得抵押权人同意,不发生物权效力。张某也未按约定还清房屋贷款消灭抵押权，不符合上述规定的除外情形。故双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定,应属无效。
首先，原《物权法》第一百九十一条、现行《民法典》第四百零六条均是管理性的强制性规范，而非导致行为无效的效力性强制性规范。该条款规定在何种情形下,抵押人可以处分抵押物,旨在保障各方当事人利益平衡的基础上，促进交易和权利的实现，而非规范抵押物转让合同的效力。其次,抵押物所有人虽然以其财产设定了抵押权，但并不因此丧失对抵押财产的所有权，对于抵押财产抵押人仍有法律上包括让与的处分权利。因此，直接认定抵押人和受让人之间的转让行为无效，与抵押权的本质相悖，也与善意取得相冲突。
最后，原物权法第十五条、现行民法典 第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条款对合同的效力和物权的效力进行了区分。抵押人未经同意或未通知抵押权人而转让抵押财产的，仅影响物权变动的效力而非合同的效力。在双方当事人意思表示真实且不违反法律和行政法规禁止性效力性规定的情况下，应当认定买卖合同合法有效。至于合同当事人是否存在违约行为，案涉房屋买卖合同能否继续履行等，当事人可另行主张。
虽然抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，未及时通知并不影响房屋买卖合同的效力，但是在实践操作中，转让带抵押房屋，?获得抵押权人书面同意，涤除抵押登记过户或带押过户，是取得物权变更登记的前提。第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为是无效的，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
李锋律师