2014年，张某与开发商订立《商品房买卖合同》，支付购房款475万元，购买涉案房屋。

2017年，张某与韩某签订《抵押借款协议》,约定：1、张某将上述尚未办理房屋所有权登记的房屋作为抵押向甲方借款700万元。2、各方一致确认，将上述房屋由张某变更至韩某名下，尽管上述房屋名字由张某变更登记在韩某名下，但该房屋仅是张某向韩某借款的抵押担保，韩某并不享有该房屋的所有权，同时该房屋由张某实际占有、使用、收益，韩某不得干涉。3、如张某违约3个月以上未支付利息，韩某有权收回房屋所有权和使用权。

同日，张某、韩某和开发商公司三方签订《补充协议》，约定：待涉案房屋能够办理网签合同及房屋产权证时，开发商将该房屋原买受人张某变更为韩某。

第一个问题：张某逾期还款，韩某能否主张对案涉房屋享有优先受偿权？

首先，双方虽然签订《抵押借款协议》，但是抵押权并未设立。张某以其购买的案涉房屋为借款700万元提供抵押，但案涉房屋并未取得房屋权属证书，亦未办理房屋抵押登记手续，不动产抵押权自登记时设立，未办理抵押登记的，抵押权不发生法律效力，因此，案涉抵押权尚未设立；

其次，上述协议约定不符合让与担保的构成要件。让与担保是指债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权。

而张某在与韩某签订上述协议时没有办理案涉房屋产权，并未取得案涉房屋物权，未以登记公示方式将不动产权利变动至债权人韩某名下。因此该约定并不符合让与担保的法律构成要件。

因此，案涉房屋未取得权属证书，亦未办理房屋抵押登记，抵押权及让与担保并未设立，韩某对案涉房屋不享有优先受偿权。

第二个问题：2021年韩某取得案涉房屋不动产权证书，是否有权请求张某腾退并返还案涉房屋？

一种观点认为：韩某取得了案涉房屋的登记物权，有权要求张某腾退返还案涉房屋。

首先，张某在与韩某签订《抵押借款协议》时，并未取得案涉房屋物权，亦未办理房屋抵押登记，不符合抵押权、让与担保设立的要件。

其次，韩某经过概括转让取得房屋买卖合同买受人的权利义务。双方按照该协议将购房合同的买受人变更至韩某名下，该法律行为产生了《商品房买卖合同》权利义务概括转让，韩某缴纳了尾款税费等，履行了买卖合同的买受人义务。

最后，韩某已经依法取得了案涉房屋不动产登记证书，有权要求返还原物。民法典第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，法律另有规定除外。

因此，韩某有权以物权人身份，要求张某腾退返还案涉房屋。

另一种观点认为：韩某并非案涉房屋的所有权人，无权以所有权人的身份要求张某腾退返还案涉房屋。

首先，《抵押借款协议》约定以房屋更名作为借款的抵押担保，实质是非典型担保中的让与担保。协议约定：“将房屋由张某变更至韩某名下，该房屋仅是张某向韩某借款的抵押担保，韩某并不享有该房屋的所有权。”该条款是双方的真实意思表示，合法有效。

其次，协议约定“如张某违约3个月以上未支付利息，韩某有权收回房屋所有权和使用权”属于无效约定，不产生相应的法律效力。

《最高院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》第六十八条第二款：债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持。

因上述“韩某有权收回房屋所有权”的约定内容无效，韩某并非案涉房屋的真正所有权人。故无权以所有权人的身份要求张某腾退返还案涉房屋。

上述约定内容无效，但不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。案涉房屋已办理产权变更登记至韩某名下，韩某的相关权益，应通过担保相关法律关系另案解决。

相关法规：

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》

第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。