买房未约定办证时间 能否主张逾期办证损失 重庆房屋买卖合同纠纷

2013年，齐某与房产公司签订《商品房认购书》认购涉案房屋,未约定办理房屋产权证的具体时间，齐某缴纳购房款及产权代办等相关税费后入住该房屋。

截至2021年，房产公司未给齐某代办房屋产权证书，齐某提起诉讼要求房产公司支付自2013年至2021年的逾期办证违约损失55万余元。

第一个问题：在无约定办证时间的情形下，齐某是否有权主张逾期办证违约损失？

有观点认为：齐某无权要求房产公司给付逾期办证违约金。

首先，齐某与房产公司签订商品房认购书，支付购房款并实际居住，双方之间存在房屋买卖关系，应按照约定履行各自义务。

其次，双方在商品房认购书中没有约定办理产权证的具体期限。

最后，案涉房屋被行政机关暂扣限制，无法办理产权登记。

所以，齐某无权要求房产公司给付逾期办证违约金。

也有观点认为：房产公司应当给付齐某逾期办证违约金。

首先，齐某与房产公司双方之间存在商品房买卖合同关系。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。       双方当事人签订的《商品房认购书》具备包含双方基本情况、房屋具体位置、平方米单价、房屋总价及付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且齐某已向房地产开发公司交纳了全部房款并实际入住该房屋，应当视为双方之间存在商品房买卖合同关系，房产公司负有为齐某办理产权登记的义务。

其次，因出卖人房产公司的原因，导致买受人齐某未能取得不动产权属证书。案涉房产被行政机关限制，是房产公司自身原因造成，在房屋被暂扣的状态下房产公司对外出售房屋、也未将被暂扣房屋的售房款按要求缴纳至住建委专项账户等行为，均与办理房产证受限具有一定的因果关系，故属于因出卖人原因，买受人未能取得不动产权属证书的情形。

最后，房产公司应当承担违约责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： ……(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

齐某与房产公司双方未约定办证时间，齐某购买案涉房屋时已经竣工，至今未能办理房产证，属于上述解释第十四条第三项的规定情形，应当按照上述标准支付逾期办证违约损失。

第二个问题，齐某主张逾期违约损失是否超过诉讼时效？

齐某违约损失的诉讼请求受到三年诉讼时效的约束。房产公司的违约行为一直处在持续状态中，每日产生新的违约损失，属于继续性债权，应当以每个债权分别单独适用诉讼时效。因此，齐某提起诉讼时三年期内即2018-2021年期间的违约损失19万元未超过诉讼时效。

相关法规：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条　向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

公众号：一案释法