刘满玉律师
律师观点分析
上诉人(原审被告):****产开发有限责任公司。
法定代表人：骆某某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:陆XX，男，该公司员工。
被上诉人(原审原告):XX公司XX分行。
负责人：曹XX，该行行长。
委托诉讼代理人：程XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，XXX律师。
被上诉人（原审被告）:刘XX，女，汉族，1989年10月9日出生，住湖南省醴陵市。
上诉人XX****产开发有限责任公司(以下简称****)因与被上诉人XX公司XX分行、刘XX金融借款合同纠纷一案，不服广西壮族自治区XX市象山区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
****上诉请求:1、撤销(2020)桂0304民初1501号民事判决第二项，依法改判被上诉人刘XX应于判决生效之日起十日内向XX公司XX分行偿还贷款本金273386.82元、利息、罚息(利息、罚息计算方法:截至2020年3月12日止利息为13139.36元、本金罚息450.73元、利息罚息521.66元，此后利息以尚欠本金为基数，按涉案《个人一手住房贷款抵押合同》约定的利率标准计算至借款实际清偿之日止);2、本案二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:合同解除后不应再计算罚息。罚息是合同履行过程中，借款人在规定的日期未还款造成的逾期而交纳的罚金，一审判决支持被上诉人解除合同的诉请，但又判决合同解除后的罚息以尚欠本金为基数计算至借款实际清偿之日止，严重损害上诉人利益，属适用法律错误。
XX公司XX分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确；涉案《个人一手住房贷款抵押合同》明确约定罚息应当计算到清偿本息全部结束之后为止，而不是到合同解除时为止，该合同约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
刘XX经传票传唤未到庭、未依法提交书面答辩，本院视为其放弃依法答辩和相应举证质证的权利。
XX公司XX分行向一审法院起诉请求：1．判决解除原告与二被告于2015年2月26日共同签署的《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》(编号);2．判决被告一向原告偿还贷款本金273386.82元(其中拖欠本金11527元、未到期本金余额261859.82元）、应收利息13139.36元、拖欠本金罚息450.73元、应收利息罚息521.66元(利息及罚息按上述《个人一手住房贷款抵押合同》约定暂计至2020年3月12日，此后按上述约定计算至被告一还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费6719元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计294217.6元；3、判决被告二与被告一的以上债务承担连带保证责任；4、判决原告对位于临桂县房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5、判决由二被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。
一审法院认定事实：2015年1月15日，被告刘XX向原告XX公司XX分行出具《个人住房借款申请表》，申请借款315000元。2015年2月26日,原告与被告刘XX、****共同签订《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》约定:刘XX向原告借款人民币315000元，用于支付购买位于XX市临桂县房屋的购房款，贷款期限240个月，采用等额本息的还款方式，刘XX使用所购房屋对所贷款项提供抵押担保，担保范围为《贷款抵押合同》项下被告的全部债务，包括本金、利息（含利息、复利、罚息）、违约金、诉讼费、律师费等，同时约定了借款利息、复利、罚息的标准；被告****对被告刘XX归还贷款承担阶段性连带责任保证，自被告刘XX取得贷款之日至抵押登记手续办理完毕且原告收到他项权证之日止；被告未按期归还贷款本息的，构成违约；被告违约时，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，原告有权要求被告刘XX赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失，原告对抵押房屋行使抵押权；本合同载明的被告住所地作为法律文书、诉讼文书的送达地址，等等。2015年3月3日原告依约向刘XX指定的银行账户支付了全部贷款。被告刘XX取得贷款以后的一段时间内依约履行了还款义务，但自2019年4月开始刘XX未依约向原告归还贷款本息。被告刘XX所购房屋已办理预购商品房抵押权预告登记手续，尚未办理房屋抵押登记手续。原告多次催收还款未果，遂于2020年2月29日向被告送达了《解除合同通知书》。涉诉《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》约定的借款利率采用浮动利率方式，实际执行利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50％；被告****为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止；保证人未按合同的规定及时履行保证责任构成违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。涉诉房屋尚未取得不动产权登记证书，原告与被告刘XX就该房屋办理了抵押权预告登记手续。被告刘XX在涉诉《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》填写住址为“湖南省醴陵市XX棉花冲18号”。该合同附件一“个人一手住房贷款合同通用条款”第六条第2款约定:本合同载明的借款人住所地为通讯及联系地址，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书、诉讼文书送达地均以此为准；借款人承诺在通讯及联系地址发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系地址送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。原审法院按上述地址向被告刘XX邮寄送达开庭传票等法律文书，其未签收退回。原告委托XXX处理本案诉讼事宜，双方签订《民事诉讼委托代理合同》约定律师代理费为6719元，原告已支付的律师代理费为6719元。
一审法院认为，原告中行XX分行与被告刘XX、****签订的《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，均合法有效。原告发放借款后，被告刘XX未依约按期偿还贷款本息，原告行使合同约定的解除权的条件已成就，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，故对原告主张解除合同并要求被告刘XX偿还尚欠已到期及未到期借款本金、利息、罚息的诉请予以支持。经核实，截至2020年3月12日被告刘XX共拖欠原告贷款本金273386.82元（其中拖欠本金11527元、未到期本金余额261859.82元）、应收利息13139.36元、拖欠本金罚息450.73元、应收利息罚息521.66元，被告刘XX应予归还；此后利息、罚息按涉案《个人一手住房贷款抵押合同》约定的利率标准计算至借款实际清偿之日止。关于律师代理费。对已发生的律师代理费6719元，属于合同中约定的实现债权的费用，且未超过规定的收费标准，被告刘XX应当给付原告。关于抵押优先受偿权。被告刘XX以其名下位于XX市临桂县房屋为涉诉借款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记手续，并未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，因此，原告作为涉诉房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房产抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故原告诉请要求对涉诉房屋享有抵押优先受偿权，于法无据，不予支持。关于被告****是否应偿还涉诉借款的问题。被告****为涉诉借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日止，现涉诉房屋尚未取得他项权证，故保证期间尚未届满，****作为保证人仍应对涉诉借款承担连带清偿责任。被告****承担保证责任后，有权向被告刘XX追偿。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第三条规定:当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。本案中，被告刘XX在《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》中明确约定送达地址，原审法院以法院专递方式向被告刘XX邮寄送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，其未签收退回，依据上述规定，应视为送达。被告刘XX未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及相关证据，应视为其放弃所享有的民事抗辩权利，应自行承担法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决:一、解除原告XX公司XX分行与被告刘XX、XX****产开发有限责任公司于2015年2月26日签订的2015年桂中银零西开发房贷字第0057号《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》；二、被告刘XX应于判决生效之日起十日内向原告XX公司XX分行偿还贷款本金273386.82元、利息、罚息（利息、罚息计算方法:截至2020年3月12日止的利息为13139.36元、本金罚息450.73元、利息罚息521.66元，此后利息、罚息
以尚欠本金为基数，按涉诉《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》约定的利率标准计算至借款实际清偿之日止）；三、被告刘XX应于判决生效之日起十日内给付原告XX公司XX分行为本案诉讼而支出的律师代理费6719元；四、被告XX****产开发有限责任公司对判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任，被告****承担保证责任后，有权向被告刘XX追偿；五、驳回原告XX公司XX分行的其他诉讼请求。案件受理费2857元，保全费2020元，合计4877元，由被告刘XX、XX****产开发有限责任公司共同负担。
双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，且均未依法提交新证据。
经审查，一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。
综合诉辨双方意见，本案争议焦点主要为：本案中被上诉人XX公司XX分行诉请借款人及担保人承担涉案贷款的本金罚息、利息罚息，是否合法有据。
本院认为：
社会主义市场经济是信用经济、法治经济。依法诚信履约，既是合同当事人的正当权利，也是当事人应尽的法律和合同义务。本案中，当事人对涉案《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》均没有异议，为各方当事人的真实意思表示，合同内容不存在欺诈、胁迫，或损害国家利益、公共利益等合同无效的情形，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
本案被上诉人XX公司XX分行诉请借款人及担保人承担涉案贷款的本金罚息、利息罚息，合法有据。
1、《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规
定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定:“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百零七条规定:“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
2、借款人的主要义务是还款付息，未按期返还借款的，是一种严重违约行为，会给债权人的合法权益造成严重损害。特别是金融机构作为贷款人的情况下，其出借资金的主要来源是存款，金融机构原本就是通过收回借款的本息来保证资金的正常周转的。如果借款人不按期返还借款，就会使贷款人无法保证存款的按期支付，造成存贷收支不平衡的局面，引发“三角债”等多种纠纷，影响社会主义市场经济的良性循环。因此，借款人应当对其违约行为承担相应的法律责任。
3、本案为一手住房贷款，被上诉人刘XX自2019年4月开始未依约归还贷款，截至2020年3月12日止其应付利息13139.36元,约为本金273386.82元的5.08%；加上罚息972.39元合计利息为14111.75元，加上罚息的年利率不到5.47%，远低于其他贷款加罚息10%左右的年利率。
4、中国人民银行从2019年8月起未再公布相应期限的贷款基准利率，相应利息改为按国内资本市场LPR(即贷款市场利率报价)计付。因涉案《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》约定的是浮动利率，至借款实际清偿之日止的利息、罚息，当事人可依法依约另行主张或调整。
综上所述，XX****产开发有限责任公司的上诉请求依法不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5612元，由上诉人XX****产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。