刘满玉律师
律师观点分析
原告XX公司XX分行。
负责人甲，该银行行长。
委托代理人程XX，XXX律师。
委托代理人刘XX，XXX律师。
被告蒋XX，男，汉族，1978年6月22日出生，住XX市。
被告龙XX，女，汉族，1976年9月3日出生，住址同上。
原告XX公司XX分行（以下简称XXXX分行）与被告蒋XX、龙XX借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年10月28日对本案公开开庭进行了审理。原告XXXX分行诉讼代理人程XX、刘XX到庭参加诉讼。被告蒋XX、龙XX经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XXXX分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告蒋XX签订的《XX公司个人二手住房贷款抵押合同》；2、判决被告蒋XX、龙XX向原告支付各项费用，共计210270.88元，本金195041.33元（已到期11570.23元，未到期183471.1元），本金罚息216.1元，应收利息5380.02元，应收利息的罚息100.43元（以上利息、罚息均暂计至2016年8月12日，日后产生的另计），一审律师代理费9533元；3、判决原告对被告所有的位于XX市象山区房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；4、判决由二被告承担本案全部诉讼费用、保全费及相关费用。事实和理由：2015年10月16日原告与被告蒋XX签订《XX公司个人二手住房贷款抵押合同》，约定：被告蒋XX向原告贷款人民币200000元，用于购买坐落于XX市象山区房屋，贷款期限120个月，从2015年11月至2025年11月，按月等额本金还款，被告蒋XX以上述贷款所购房屋向原告提供抵押担保。同时，蒋XX的妻子龙XX亦签署了共同还款承诺书，其自愿与蒋XX承担共同还款责任。2015年11月6日原告依约发放了贷款，并于2015年10月26日取得房屋他项权利证书。但被告自2016年2月12日开始未按约支付借款本息，构成违约。为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，请求法院判如所请。被告蒋XX、龙XX未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其已放弃答辩及质证的权利。本院对于原告方提供证据的真实性、客观性予以认可，可以作为认定本案事实的基本证据；并结合本案其它证据综合考虑，以确定本案事实。
本院经审理认定事实如下：2015年10月16日，被告蒋XX为购买XX市象山区房屋，与原告签订了《XX公司个人二手住房贷款抵押合同》，合同约定：原告XXXX分行向被告蒋XX发放贷款200000元，贷款期限为10年共120期，从2015年11月至2025年11月；利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，浮动周期为12个月；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的12日为结息日和付息日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款方式为按月等额本金还款。合同同时约定：被告蒋XX违反合同的约定或还款能力有重大不利变化的，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告蒋XX立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利）；被告蒋XX未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，被告蒋XX则应当承担原告为实现债权而发生的律师费等相关费用；被告蒋XX以其所购买的XX市象山区房屋提供抵押担保。双方办理了抵押手续后，原告于2015年10月26日取得该房屋的他项权利证书。同时，被告龙XX作为蒋XX的妻子，亦向原告出具《共同还款承诺书》一份，其自愿为丈夫蒋XX的上述全部债务承担共同还款责任。2015年11月6日，原告XXXX分行发放200000元的贷款给被告蒋XX。在贷款初期，被告蒋XX尚能按时足额归还贷款本息，自2016年2月12日起，被告蒋XX开始拖欠贷款本息。据原告统计得出，截至2016年8月12日，被告蒋XX尚欠到期本金为人民币11570.23元、利息5380.02元，罚息316.53元，未到期本金为183471.10元。另外，原告为此次诉讼，特委托XXX处理相关事务，约定律师费为9533元，原告已实际支付4766.50元。
本院认为，原告XXXX分行与被告蒋XX之间的《XX公司个人二手住房贷款抵押合同》系各方当事人经平等协商后自愿签订，是各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告蒋XX作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，原告据此要求解除双方签订的贷款合同，符合双方的约定，本院予以支持。截至2016年8月12日，被告蒋XX拖欠贷款本金人民币195041.33元、利息5380.02元，罚息316.53元；此欠款金额符合本案事实，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告蒋XX应予以归还。对于律师费，原告为实现本案的债权已花费律师费4766.50元，有委托代理合同及相应的转账凭证与发票为凭，本院予以确认，根据双方的合同约定，该费用应由被告蒋XX支付。关于被告龙XX的责任问题，其自愿向原告出具了共同还款承诺书，原告主张的其与蒋XX并承担还款责任，本院予以支持。关于抵押财产，被告蒋XX用其购买的XX市象山区房屋为上述借款做抵押担保，原告已取得了XX市房他证权利证书，现合同提前解除，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”故原告要求对上述抵押财产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告XX公司XX分行与被告蒋XX签订的《XX公司个人二手住房贷款抵押合同》。
二、被告蒋XX、龙XX应共同归还原告XX公司XX分行贷款本金人民币195041.33元，及截至2016年8月12日的利息5380.02元，罚息316.53元（之后的利息和罚息，被告按双方合同约定的逾期借款利率计算方式计算，逾期未还的利息，被告应按合同约定罚息利率支付复利，均计至被告还清借款本息时止）。
三、被告蒋XX、龙XX应支付原告XX公司XX分行律师费4766.50元。
四、原告XX公司XX分行对被告蒋XX名下位于XX市象房屋折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。
本案案件受理费4454元，本案适用简易程序减半收取2227元（原告已预交），公告费350元，由被告蒋XX、龙XX共同负担。
以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4454元［户名：XX市中级人民法院；账号：XXXXXXXXXXXXXXX；开户行：农行XX高新支行］，上诉于XX市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。