刘满玉律师
律师观点分析
原告：XX公司XX分行。
负责人：吴XX，该行行长。
委托诉讼代理人：程XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，XXX律师。
被告：宋XX，男，汉族，1975年10月14日出生，住河北省高碑店市。
被告：安X，女，汉族。
委托诉讼代理人：被告宋XX，身份情况同上，与被告安X系夫妻关系。
被告：XX公司。
法定代表人：陈XX，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘X华东，XXX律师。
原告XX公司XX分行（以下简称XXXX）与被告宋XX、安X、XX公司（以下简称**公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告XXXX的委托诉讼代理人程XX、被告宋XX并作为被告安X的委托诉讼代理人、被告**公司的委托诉讼代理人刘X华东出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告XXXX向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告与被告宋XX、被告**公司于2016年5月25日共同签署的编号：2016年桂中银零灵房贷字098号《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》；2、被告宋XX偿还原告贷款本金352015.53元（其中，拖欠本金8138.15元、未到期本金余额343877.38元）、应收利息14225.55元、拖欠本金罚息252.62元、应收利息罚息446.45元（利息及罚息按上述《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》约定暂计至2020年2月27日，此后按上述约定计算至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费8506元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计375446.15元；3、被告安X与被告宋XX共同承担归还以上债务的责任；4、被告**公司对被告宋XX的以上债务承担连带保证责任；5、原告对位于%%%%%小区“1幢1单元5层1-5-2号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；6、由三被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实与理由：2016年5月10日，被告宋XX向原告出具《个人住房借款申请表》，申请向原告借款379000元。2016年5月25日，原告与被告宋XX、被告**公司共同签订编号：2016年贷字098号的《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》，约定：被告宋XX向原告借款人民币379000元，用于支付被告购买位于%%%%%小区“1幢1单元5层1-5-2号房屋的购房款，贷款期限288个月（2016年5月至2040年5月）,每月12日为还款日，采用等额本息的还款方式，被告宋XX使用所购房屋对所贷款项提供抵押担保，担保范围为《贷款抵押合同》项下被告的全部债务，包括本金、利息（含利息、复息、罚息）、违约金、诉讼费、律师费等，同时约定了利息、复息、罚息的标准。被告**公司对被告宋XX归还贷款承担阶段性连带性责任保证，自被告取得贷款之日至抵押登记手续办理完毕且原告收到他项权证之日止。《贷款抵押合同》附件二《个人一手住房贷款抵押合同通用条款》第三条1（2）约定：被告未按期归还贷款本息或应支付的其他费用的，构成违约。第三条2（2）约定：被告违约时，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第三条2(5)约定：终止或解除合同；第三条2(6)约定：原告有权要求被告赔偿经济损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用；第三条2(8)约定：原告对抵押房屋行使抵押权；第六条2约定：本合同中载明的被告住所地作为法律文书、诉讼文书的送达地址，等等。2016年5月10日，被告安X向原告出具《共同还款承诺书》，承诺其愿意与被告宋XX共同承担还款责任。2016年6月1日，原告依约向被告宋XX指定的银行账户支付了全部贷款。被告宋XX取得贷款以后的一段时间内依约履行了还款义务。但是，自2019年5月开始被告宋XX未依约按期向原告归还贷款本息，现己无法联系到被告宋XX、被告安X，其所购房屋无居住痕迹。目前，对于被告宋XX所购房屋尚未办理房屋抵押手续，依据约定，被告**公司应当承担连带保证责任。因原告多次催告均无果，原告于2019年11月7日向被告宋XX、被告**公司送达了《解除合同通知书》。为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，请依法裁判。
被告宋XX、安X答辩称，对原告诉请的事实部分，没有异议。
被告**公司答辩称，原告诉请的本金罚息和利息罚息应当不予支持。理由是合同中关于的罚息的计算公式约定不明确，属于重复计算。原告诉讼请求第五项对涉诉房屋享有优先权，不应得到支持，因为该房屋尚未办理抵押登记，目前尚还属于被告**公司。对原告诉请的其他事项没有意见。
本院确认以下法律事实：
2016年5月25日，原告作为贷款人，被告宋XX作为借款人和抵押人、被告**公司作为保证人，签订一份合同编号为2016年桂中银零灵房贷字第××号的《个人一手住房贷款抵押合同》。合同约定：被告宋XX向原告借款379000元用于购买位于%%%%%小区1幢1单元5层1号1-5-2号房屋；贷款期限288个月，从2016年5月至2040年5月；本合同项下贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，浮动利率，每12个月为一个浮动周期；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收50%。如未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，原告有权终止或解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；开发商作为保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2016年5月10日，被告安X向原告出具共同还款承诺书，自愿对上述贷款合同项下的全部债务共同承担还款责任。2016年6月1日，原告按合同约定的银行账户发放了贷款379000元。被告宋XX以其贷款购买的房屋为此次贷款提供担保，办理了预告登记。原告贷款后被告宋XX从2019年5月始出现逾期还款的情况，截止2020年7月13日，被告宋XX共拖欠原告贷款本金343045.18元、利息5582.54元、罚息84.93元。原告多次向被告宋XX催收，被告宋XX均未能履行还款义务。之后，原告与XXX签订一份《民事诉讼委托代理合同》，委托该所律师代理本案法律事务，原告已支付律师服务费8506元。
本院认为，被告宋XX向原告提出贷款申请，原告同意并已向宋XX支付了贷款。被告宋XX与原告签订了《个人一手住房贷款抵押合同》约定各自的权利义务，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款义务，但被告宋XX未按照合同约定的还款方式履行还款义务，其行为已构成合同约定的违约，符合约定解除合同的条件，原告要求解除与被告及第三人签订的《个人一手住房贷款抵押合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”中国人民银行《关于人民币货款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”原告要求被告宋XX偿还尚欠的借款本息亦符合法律规定，故被告宋XX应偿还原告截止2020年7月13日拖欠的贷款本金343045.18元、利息5582.54元、罚息84.93元。其后利息、罚息、复利按照合同约定继续计算。
原告要求对位于%%%%%小区1幢1单元5层1号1-5-2号房屋享有优先受偿权，本院认为，原告就案涉房屋仅办理预告登记，尚未办理抵押权登记，其主张优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。
原、被告在《个人一手住房贷款抵押合同》中约定，借款人没有按照合同约定履行义务，原告为实现债权而产生的律师费由借款人承担。现原告诉请要求被告支付本案代理律师费8506元，经庭审核实，原告与XXX签订《民事诉讼委托代理合同》，且已按该协议支付本案的律师代理费8506元，故本院予以支持。
被告安X向原告出具共同还款承诺书，自愿对上述贷款合同项下的合同债务承担共同还款责任，故原告要求被告安X共同承担上述合同债务，合法有据，本院予以支持。
被告**公司为本案借款合同提供阶段性连带责任保证，现原告尚未取得房屋他项权证，故仍在被告**公司提供连带责任保证的保证期内，被告**公司应当对上述债务承担连带清偿责任。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第
九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告XX公司XX分行与被告宋XX、XX公司于2016年5月25日签订的合同编号为2016年桂中银零灵房贷字第××号的《个人一手住房贷款抵押合同》；
二、被告宋XX、安X应偿还原告XX公司XX分行截止2020年7月13日拖欠的贷款本金343045.18元、利息5582.54元、罚息84.93元。
（2020年7月13日以后的利息、罚息及复利以本金343045.18元为基数按《XX公司个人一手住房贷款抵押合同》约定的计算标准计付至偿还完毕借款之日止）；
三、被告宋XX、安X应支付原告XX公司XX分行为本案所支出的律师代理费8506元；
四、被告XX公司对被告宋XX、安X所负的上述债务承担连带清偿责任，保证人承担连带责任后，有权向被告宋XX、安X追偿；
五、驳回原告XX公司XX分行的其他诉讼请求。
上述判决义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
本案收取案件受理费6932元、保全费2520元、公告费300元，共计9752元（原告已预交），由被告宋XX、安X、XX公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费［户名：XX市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：XXX］，上诉于XX市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。