508A与B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

508曹XX与朱XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终508号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱XX。
委托诉讼代理人：A,上海市XX。
委托诉讼代理人：A,上海市XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：A。
委托诉讼代理人：A,江苏XX律师事务所律师。
原审第三人：昆山市XX公司。
委托诉讼代理人：A。
原审第三人：中国XX。
委托诉讼代理人：A。
上诉人A因与被上诉人B、原审第三人昆山市XX公司、中国XX房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决,向本院提出上诉。本院于2017年1月10日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人A的上诉请求：1、撤销一审判决,改判支持上诉人一审反诉请求,驳回A一审本诉请求；2、由A承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与A签订的房屋买卖合同存在重大误解,应予撤销。1、合同签订时中介方告知上诉人所签合同为意向书,签订后还可以修改,上诉人在未看清合同内容的情况下签的字。2、双方确认的房屋总价为净到手价85万元,是指上诉人不承担未清偿的银行贷款余额和房屋买卖税费的价格。3、A未按合同约定支付购房款给上诉人,存在违约行为,合同应予解除。二、一审法院裁判内容超出曹XX的诉讼请求。一审中A提交过两份诉状,一份诉讼请求为：要求A按照房价20%赔偿违约金,共计17万元；还有一份诉讼请求为：要求A继续履行合同,否则按合同约定赔偿房价20%的违约金,共计17万元。这表明A的诉讼请求为继续履行合同或赔偿违约金,而非同时主张两项请求。一审法院作出支持两项请求的判决错误。三、如果法院判决支持继续履行合同,则A没有任何损失,违约金约定数额明显过高,应该酌减,A所主张的违约金不应支持。
被上诉人A辩称,一审判决事实认定清楚,适用法律正确,请求驳回上诉。
原审第三人昆山市XX公司辩称,认可一审判决。
原审第三人中国XX公司辩称,尊重法院的判决。
原审原告A的起诉请求：1、依法判令B继续履行双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同即办理昆山市XX××郡花园××楼××室房屋的产权证、土地证过户手续并交付房屋；2、依法判令B按照合同约定赔偿A违约金17万元；2、本案的诉讼费用由B承担。
反诉原告A的反诉请求：1、请求判令撤销双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同；2、本案的本诉及反诉诉讼费用由B承担。
一审法院认定事实：2016年2月25日,A、B签订房屋买卖合同一份,该合同约定：A同意将坐落于昆山市XX××郡花园××楼××室房屋以85万元出售给B,在该合同签订之时,A支付2万元作为购房定金,A同时提供身份证复印件由第三人昆山市XX公司代为保管。双方同意在合同生效之日起十五日内,A将首付款17万元支付给B,购房定金在付款时冲抵,若逾期则按房屋总成交价×万分之五×逾期天数收取滞纳金。双方同意在贷款审批完后3个工作日内办理过户手续。A需贷款,贷款金额为68万元,由第三人昆山市XX公司代A办理贷款手续。双方必须积极配合第三人昆山市XX公司办理房屋交易事项（包括房屋评估、银行贷款审批、办理过户手续、房屋交接手续等）,不得有意拖延、躲避等以各种理由推脱各自在房屋交易时所应承担的责任和义务。若双方任何一方在第三人昆山市XX公司以电话、短信、邮件等方式通知的情况下,仍不配合第三人昆山市XX公司办理房屋交易手续的,任何一方在逾期达7个工作日或造成此合同不能正常履行的则视为违约,即可按违约责任论处即赔付房屋成交总价的20%。补充约定：此价格为A净到手之价格；过户费用均由B承担。该合同由双方签字及第三人昆山市XX公司盖章确认。在签订该合同的当天,A支付B购房定金2万元。2016年3月4日,A向第三人提交《关于终止售房通知书》,该通知书载明：本人坐落在昆山市开XX××郡花园××楼××室房屋,现经家人商议,决定终止出售,留作自用。请尽快通知A（健）B先生。
另查明,昆山开发区东城XX房屋的所有权人为A。上述房屋在第三人中国XX处抵押贷款,截止2016年7月,现结欠贷款本金金额475290元,无逾期。
上述事实,由房屋买卖合同、收条、房屋权属登记信息、通知书及各方当事人的庭审陈述予以证实。
一审法院认为,A、B签订的房屋买卖合同真实有效,双方应当按照合同约定履行义务。A在合同签订后明确表示不再履行合同,明显违约,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,故一审法院对于曹XX要求朱XX继续履行该房屋买卖合同及要求朱XX支付违约金17万元的诉讼请求予以支持。因涉诉房屋向第三人抵押贷款,尚有贷款未还清,A应按照合同约定向第三人支付贷款,剩余房款支付给A。关于反诉部分,本案中的房屋买卖合同不符合法律规定的可撤销的情形,故一审法院对于朱XX要求撤销该房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。综上,按照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决：一、曹XX于本判决生效后十日内向第三人中国XX支付贷款本金475290元（以实际支付日尚欠数额为准）。二、A于B完成本判决第一项内容后十日内协助B办理昆山市XX××郡花园××楼××室的房屋所有权、土地使用权过户手续并将上述房屋交付B。三、A于本判决生效后十日内支付B购房余款（总价85万元-支付银行贷款数额）。四、A于本判决生效后十日内支付B违约金17万元。五、驳回A要求撤销双方于2016年2月25日签订的房屋买卖合同的诉讼请求。本诉案件受理费3700元,由A负担；反诉案件受理费3700元,由A负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
二审中,上诉人A陈述,签订合同当日他和A、中介一起去中国XX打印贷款查询单。因为他还有另外一套房屋是在中国XX贷款的,他搞混了,以为出卖的是在中国XX贷款的房屋。当时中国XX已经快要下班,匆忙打印了贷款查询单,显示贷款余额还有31万元,他没有仔细核对,就以中国XX的贷款查询单为依据签订了本案合同。当时他认为房屋价款85万元,扣除剩余贷款31万元,还余50多万元,是不亏的,所以同意出售房屋。回家后他才发现打印的贷款查询单不是他名下的,是A名下的,应该是中国XX打印错了。涉案房屋的贷款余额实际是48万余元,这样算下来,以85万元出售房屋就亏了,他根本不会出售房屋。合同签订后第二天他就打电话给中介,告知中介贷款查询单有误。后来他咨询了律师,律师认为签订的合同是无名文本,不是正式合同,且他未收到首付款,所以他就发了《终止售房通知书》。
被上诉人A陈述,他过了好几天后才知道贷款查询单有误,但他认为不影响交易。中介又召集双方谈了一次,由于查询错误引发的贷款差额10万元,他为了交易继续愿意垫付,但A称一分钱都拿不出来,让他一次性归还剩余贷款,双方就没有谈拢。
原审第三人昆山市XX公司陈述,贷款查询有误后,中介方通知双方到中介处协商,A不愿意拿钱出来补差额,A称可以垫付差额,但A还是不愿意。过了几天后,A就发了《终止售房通知书》。
本院认为,A、B在昆山市XX公司居间下签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应按约履行。关于A主张该合同为意向书,签订后可以修改,其未看清合同内容,本院认为,A系完全民事行为能力人,应对自己从事的民事行为承担法律责任。关于A主张合同约定的净到手价85万元是指其不承担未清偿的银行贷款余额和房屋买卖税费,本院认为,结合合同中“此价格为甲方净到手之价格,过户的费用均由乙方承担”的文义表述和房屋买卖的交易惯例,以及各方陈述的房屋买卖过程,应合理理解为A可以获取的全部价款为85万元,房屋原有贷款由A自行偿还。关于A主张因签订合同前的贷款查询有误,导致其签订合同存在重大误解,要求撤销房屋买卖合同,本院认为,A作为涉案房屋所有权人,对房屋贷款情况应当是明知的,即使A查询的贷款信息有误,也非A和居间方的过错所致,应由A自行承担责任,故A以重大误解为由要求撤销房屋买卖合同,不能成立。关于A主张B未按约支付首付款,本院认为,2016年2月25日签订的合同约定,在合同生效之日起15日内XX将首付款17万元支付给A,但在2016年3月4日A即向居间方提交《关于终止售房通知书》,此时A支付首付款的期限尚未届至,而该通知书载明的终止售房理由为:“现经家人商议,决定终止出售,留作自用”,并未提及贷款查询有误以及A未支付首付款的问题。故本院认为,本案房屋买卖合同未能继续履行系A违约所致,A应承担相应的违约责任。A要求B继续履行合同的诉讼请求,应予支持。
关于朱XX上诉提出的一审法院裁判内容超出曹XX诉讼请求的问题,经审查,A于2016年4月7日提交的民事诉状中诉讼请求为：要求B按照房价20%赔付违约金共计17万元；2016年5月25日一审庭审中,A当庭明确诉讼请求为：要求B继续履行房屋买卖合同,并且要求A按照房价20%赔付违约金共计17万元,故一审法院的审理并未超出曹XX的诉讼请求范围。
关于A要求B按照房价20%赔付违约金17万元的诉讼请求,本院认为,双方合同约定“任何一方在逾期达7个工作日或造成此合同不能正常履行的则视为违约,即可按违约责任论处（赔付房屋成交总价的20%）”,该条对应的合同正常履行应理解为双方按照合同约定自觉全面履行。现A通过诉讼方式要求继续履行,应视为合同未能正常履行,故A有权要求B承担违约金。但因本院已支持合同继续履行,A不存在因房屋价格上涨导致的差价损失,故按房屋成交总价20%计算的违约金明显过高,考虑到违约金兼具惩罚性功能,以及A通过诉讼主张合同继续履行的必要成本,本院酌定A赔偿B违约金3万元。
另,一审法院判决曹XX应支付朱XX的购房余款中未扣除曹XX已支付的定金2万元有误,本院一并予以更正。
综上,一审判决认定事实清楚,但适用法律有不当之处,导致部分实体处理有误,应予更A。据此,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决主文第一、二、五项。
二、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决主文第三项为：“曹XX于本判决生效后十日内支付朱XX购房余款（总价85万元-已付房款2万元-支付银行贷款数额）”。
三、变更江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5344号民事判决主文第四项为：“朱XX于本判决生效后十日内支付曹XX违约金3万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3700元、反诉案件受理费3700元,均由A负担。二审案件受理费7400元,由A负担。
本判决为终审判决。
审判长　A
审判员　B
审判员　C
二〇一七年三月二十三日
书记员　D