律师观点分析
上诉人方X、余XX因与被上诉人南京XX公司（南京XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方X上诉请求：1、依法改判一审判决第二、四项，要求余XX支付违约金340000元，南京XX公司承担连带责任；2、一、二审诉讼费由余XX、南京XX公司承担。事实与理由：方X与余XX在进行房屋买卖的过程中，余XX故意隐瞒其子女占用涉案房屋学籍的实际情况，致使方X使用涉案房屋让子女上学的目的无法实现，已构成根本违约。被上诉人南京XX公司作为房屋中介，没有依法依约履行自身义务，具有过错，应当承担连带责任。一审判决第二项仅判令余XX支付违约金10000元，与合同约定的违约金数额差距过大，与余XX的违约行为明显不符，致使其违约成本过低，不利于维护社会的诚实信用和公序良俗。综上，请求法院依法支持我方诉讼请求。
余XX上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我方不支付违约金10000元。事实与理由：1、方X明确表示不再购买涉案房屋，已属根本违约，因方X明确表示不再履行房屋买卖合同，余XX同意解除合同，但保留向方X主张违约责任的权利。2、双方签订《房地产买卖中介合同》的目的系房屋买卖，并非小孩落户入学，方X购买房屋后的用途及使用目的不影响房屋买卖这一合同目的的实现。各方从未以书面或口头形式明确约定将方X子女的落户入学问题作为合同履行的条件，方X以子女落户入学问题的目的无法实现为由提出解除合同系根本违约。3、落户及学区学籍问题并非《房地产买卖中介合同》约定的内容，即使各方在看房过程中提及户口落户及学区学籍问题，各方也未将此问题作为《房地产买卖中介合同》的履行内容，落户及学区学籍问题系公安及教育行政部门的行政管理范畴，余XX无义务也无能力就此问题作出履约保证。方X陈述“为解决子女落户入学问题准备购买学区房”并“就房屋内户口上学儿童的学籍问题提出了专门要求”，然而如此重大问题，在《房地产买卖中介合同》中毫无此问题的任何约定，可以印证户口落户及学区学籍问题并非合同约定的内容，方X无故以非合同约定的内容抗辩不履行合同，无事实与法律依据，不应得到法院支持。综上，请求二审法院依法改判。
方X的答辩意见同其上诉意见。
南京XX公司辩称：一审认定事实清楚，依据法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
方X向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除方X与余XX、南京XX公司签订的房地产买卖中介合同。2、判令余XX支付违约金340000元，南京XX公司承担连带责任。3、判令余XX返还定金10000元。4、余XX、南京XX公司承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2018年4月22日，方X（乙方）作为买受方、余XX、黄X（甲方）作为出售方、南京XX公司（丙方）作为中介方，三方签订一份《房地产买卖中介合同》，合同约定：余XX将其名下的位于南京市浦口区，面积为69.32平方米的房屋出售给方X，售价XXX元。合同第十二条付款方式及补充协议约定：2018年4月22日，乙方支付购房定金10000元整给甲方；2018年5月22日前，甲方与银行预约还款，还款当日乙方借给甲方500000元用于甲方提前结清银行全额贷款，过户后乙方借款转为购房款。合同第八条违约责任约定：甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，违约方按标的额的20%，计人民币340000元支付违约金。2018年4月22日，方X支付购房定金10000元。方X在庭审中提供一份微信聊天记录：其中在2018年4月22日，方X询问南京XX公司工作人员孙X：“旭日爱上城你有房源啊？60多个平方的”、“解决孩子上学的问题即可”，以证明方X已告知南京XX公司其购房目的，南京XX公司没有积极履行合同义务。同时，方X提供一份2018年5月21日方X、余XX、南京XX公司三方交谈的手机录音，其中余XX提到：“学区问题，我买房子的时候，小孩上2年级，办理房产证，就直接上了。”方X说：“2014年之后就不是这样了”、“我给你发了浦口区政府的公告，义务教育的”、“他们是六年一个循环，中学3年一个循环”、余XX说：“我也打过电话了，只要我小孩转走了，你们就可以上。但具体浦X怎么招生，我也不知道。现在我可以下保证，你们肯定能上，但到时什么政策，我也不好讲。”、南京XX公司陈XX问：“当时你怎么不讲？”，余XX答：“当时，我买的时候就是这样的，都是能上的；只要房产证和户口在一起，都是能上的。”陈XX提到“按照我们当时说的，你小孩上五六年级，学位能空出来。现在因为学籍问题，房子肯定不能买了。”余XX说：“不买没关系，房子不能强买强卖，合同4月份签的，耽误了一个月时间。”方X说：“店长怎么把合约解除不就行了。”陈XX说：“本来客户买你家的房子就是为了小孩上学。我以事实来说话，你家孩子占用学位，客户房子肯定不买了。如果当时你给我们讲清楚的话”。余XX说：“不买没有关系”，以证明余XX明确知道方X购买案涉房屋的目的是为了解决小孩入学问题，余XX故意隐瞒小孩目前实际就读年级、隐瞒实际学籍占用情况。余XX辩称其没有对方X的学籍问题进行过承诺，并表示不知道学校怎么招生，且录音发生在合同签订后，不能证明签订合同时方X明确告知过余XX学籍问题是方X签合同的必备条件。南京XX公司对该份证据的证明目的不持异议。庭审中方X陈述，看房时，中介方（南京XX公司）、余XX妻子在场，余XX妻子说他小孩上小学六年级。签订合同时，中介方、余XX、倪X在场，我告诉余XX买房就是为了解决小孩上学问题，余XX说他小孩上小学五、六年级。到了贷款时余XX又说他小孩实际上小学四年级。余XX对此予以否认，认为方X看房及签订合同时并没有谈到小孩上学问题。庭审中，余XX申请证人倪X出庭作证，证人倪X陈述：“我与余XX是朋友关系，我也是卖房子的，方X与余XX、南京XX公司签订购买案涉房屋的合同时我在场，看房及签订合同时，方X没有提到孩子户口落户及学籍问题，一直围绕价格谈，也没有明确提出将孩子户口及学籍问题列入合同中，我不知道余XX孩子上几年级。”南京XX公司在庭审中陈述，签约前与余XX沟通房子情况时，已经明确讲过方X买房是为了小孩上学，所以明确问过余XX小孩读几年级，余XX对方X的合同目的是非常清楚的。方X给付的10000元定金在南京XX公司处，南京XX公司愿意将该10000元返还方X。一审另查明，方X儿子方XX就读于大同市城区二十三校小学五年级。根据《浦口区2017年小学招生入学工作实施办法》第一条“报名要求”关于二手房购买者子女入学的规定：每套二手房的实际住户和曾经住户，六年内只能有一个家庭的子女在施教区小学就读。庭审中方X询问余XX其子女上几年级，余XX表示这是其隐私问题，拒绝回答。一审再查明，余XX于2018年8月16日将案涉房屋另售他人，并办理不动产登记。
上述事实，有方X提交的《房地产买卖中介合同》、收条、微信聊天记录、手机录音、证明、《浦口区2017年小学招生入学工作实施办法》及方X、余XX、南京XX公司陈述在卷证实。
一审法院认为，方X、余XX、南京XX公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。对于方X的诉讼请求1：请求判令解除方X与余XX、南京XX公司签订的房地产买卖中介合同。一审法院认为认为，方X于2018年5月21日明确表示要求解除合同，余XX表示“不买没有关系”，后方X未在合同约定时间支付剩余购房款，余XX也已于2018年8月16日将案涉房屋另售他人，案涉《房地产买卖中介合同》已无继续履行的可能，故一审法院对于方X的该项诉讼请求予以支持。对于方X的诉讼请求2：请求判令余XX支付违约金340000元，南京XX公司承担连带责任。一审法院认为，根据方X提供的微信聊天记录、手机录音及余XX、南京XX公司的庭审陈述可以看出，方X在选房时明确告知余XX、南京XX公司其购房目的为解决子女入学学籍，询问过余XX其子女就读年级，余XX在签订合同时知晓方X买房目的，却未如实告知方X其子女实际学籍占用情况，并且庭审中仍拒绝告知方X其子女实际学籍占用情况，致使方X为解决子女入学购房的合同目的未能实现，案涉《房地产买卖中介合同》无法继续履行，余XX应当承担违约责任。对于余XX辩称没有故意隐瞒房屋落户入学问题，方X在购买房屋时没有声明子女入学问题是其购房的关键，且余XX没有义务向他人告知家庭成员子女入学等隐私情况。
一审法院认为，案涉合同虽没有明文将方X买房目的写进合同条款，但双方当事人签订合同应当以诚实信用原则为基础，余XX作为出售方应当对于方X需要了解的房屋基本情况如实告知，对于其所称的子女就读年级属于个人隐私，一审法院认为，方X欲购买学区房的购房目的并未违反法律、行政法规的强制性规定，在此基础上方X询问余XX子女就读年级是其作为买房者应当享有的知情权，并未触及余XX个人隐私，余XX在签订合同时及庭审中均未如实回答方X关于其子女就读年级，违反订立合同最基本的诚实信用原则，致使方X的合同目的不能实现，应当承担违约责任。因证人倪X与余XX之间存在利害关系，一审法院对其证人证言不予采信。庭审中，方X提供的证据不足以证明其因余XX违约而带来的具体损失，且余XX请求人民法院对违约金进行调整，综合违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院酌情认定余XX承担违约金10000元。对于方X要求南京XX公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”居间人只有存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情况下，才承担损害赔偿责任。在本案中，看房及签订合同时，方X与中介方南京XX公司工作人员均在场，居间人提供的是订立合同的机会和媒介服务，至于方X对房屋的具体要求不能仅依赖于居间人，而应当通过自己的经验判断及合同条款的约定来实现，方X提供的证据不足以证明南京XX公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此对于其要求南京XX公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于方X的诉讼请求3：请求判令余XX返还定金10000元。一审法院认为，因庭审中余XX否认收到方X交付的10000元定金，而南京XX公司认可该10000元定金在南京XX公司处，并愿意返还该10000元定金，故应当由南京XX公司返还方X定金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除方X与余XX、南京XX公司于2018年4月22日签订的关于南京市浦口区的《房地产买卖中介合同》；二、余XX于判决生效之日起十日内支付方X违约金10000元。三、南京XX公司于判决生效之日起十日内返还方X购房定金10000元。四、驳回方X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6550元，减半收取3275元，由方X负担1000元，余XX负担2275元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。
二审查明，方X于2018年5、6月期间，另行购买了其他处房屋。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从一审查明事实来看，方X当时在选房时确实告知余XX、南京XX公司其购房目的为解决子女入学学籍，并在洽谈中询问过余XX其子女就读年级情况，余XX在签订合同时知晓方X买房目的，却未如实告知方X其子女实际学籍占用情况，导致双方合同无法继续履行，余XX存在一定过错，应承担相当的过错责任。一审以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，并根据公平和诚实信用原则，酌定余XX给付违约金10000元，并无不当，本院予以支持。南京XX公司在居间服务中并不存在过错，方X上诉要求其承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
方X与余XX及南京XX公司在签订的《房地产买卖中介合同》时虽未书面约定将方X子女入学及学籍问题作为合同履行条款，但方X系考虑解决子女落户入学问题准备购买涉案房屋的，在询问余XX其子女学籍占用情况时，余XX负有如实告之义务，而不应隐瞒与订立合同有关的重要事实，故余XX主张其不应承担过错责任的理由，不能成立，本院不予采信。
综上，方X、余XX的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6600元，由上诉人方X6550元，余XX负担50元。
本判决为终审判决。
蒋永龙律师