原告A诉被告B、C、D房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告侯宗和诉被告冯国之、冯国霞、殷宝田房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 江苏省南京市六合区人民法院 民事判决书 (2015)六程民初字第505号 原告侯宗X,男,1979年2月12日生,汉族。 委托代理人A,江苏XX律师事务所律师。 被告A,男,1971年8月16日生,汉族。 委托代理人A,江苏XX律师事务所律师。 被告A,女,1974年1月22日生,汉族。 委托代理人A,江苏XX律师事务所律师。 被告A,男,1963年4月22日生,汉族。 委托代理人A（即本案被告A）。 委托代理人A,江苏XX律师事务所律师。 原告A诉被告B、B、C房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月15日受理后,依法由审判员A独任审判,并于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告A及其委托代理人B,被告A,被告殷宝X的委托代理人暨本案被告A,三被告的共同委托代理人A出庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告A诉称：原告与B于2011年11月16日签订《房屋购买转让协议》一份,约定AX自愿将所购买的一套120平米的安置房屋全部转让给原告,作价120000元。约定签订协议时支付100000元,余额在政府支付搬迁款时全部结清。A、B是交易的担保人。之后原告依约支付了100000元,A又于2012年9月28日以借款的形式预支了15000元购房款。但被告并未履行合同,而将当时可以领取的120平方米房屋拆分成46平米和80平米两套房屋领取,造成该合同已经无法履行。原告遂诉至法院请求判决被告冯国X退换房屋购房款115000元并赔偿损失240000元,同时要求被告A、B承担连带保证责任。 被告A辩称：一：原告与A签订协议时,A当时既未实际取得房屋,房屋也未建成,因此该协议违反了法律的强制性规定,应属无效；二、原告只支付了购房款100000元,另外15000是A的个人借款,并非购房款；三、另外,涉案安置房是A及其家人的共有财产,因此该房屋买卖合同应无效；四、原告主张的违约金过高。 被告A、B辩称：本案房屋买卖合同应为无效,主合同无效,因此A和B的担保也应无效。 经审理查明： （一）2011年11月16日,原告与A签订《房屋购买转让协议》一份,约定AX自愿将所购买的一套120平米的安置房屋全部转让给原告,作价120000元。约定签订协议时支付100000元,余额在政府支付搬迁款时全部结清。A、B是交易的担保人。之后原告支付了A购房款100000元。 （二）2012年9月28日,A向原告出具借款单一张,载明向原告借款15000元,借款期间为1年。 （三）2012年9月,A与前妻B离婚,2015年5月原告获得46平方米安置房一套,其前妻与女儿各获得80平方米房屋一套。 （四）原告认为该合同已经无法履行,遂诉至法院请求判决被告冯国X退换房屋购房款115000元并赔偿损失240000元,同时要求被告A、B承担连带保证责任。 （五）经本院实地调查,涉案房屋目前市场价格约为270000元。 上述事实,有当事人的陈述、《房屋购买转让协议》、借款单等证明等证据在卷佐证,本院予以认定。 本院认为： （一）关于《房屋购买转让协议》的效力,根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此本案中,该协议虽然处分了A及其家庭成员的财产,且未经其家庭成员的认可,A仍应向B承担违约责任。同时,买卖合同当事人一方违约造成对方损失,对方对损失的发生也有过错,违约方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。结合至本案,A在签订合同时,也应核实房屋状况,因此其本身亦有过错,应当根据实际情况减少AX的违约责任。本院认为在责任分担上,以原告A承担40%、BX承担60%责任为宜。A已经支付100000元,该房屋目前价值本院酌定为270000元,因此A在本案中关于房屋的价值损失为170000元,根据上述的责任分担,A应当给付侯宗X170000元损失的60%即102000元,加上其应当返还A的100000元购房款,A共应给付B宗X202000元。 （二）关于担保人的担保责任,如前所述,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此本案担保合同内容应为有效,A与B仍应承担保证责任。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条,《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告A与被告B2011年11月16日签订的《房屋购买转让协议》； 二、被告B于本判决生效之日起十日内给付原告A202000元。 三、被告A、B对上述债务承担连带保证责任,且A、B承担保证责任后,有权向被告A追偿。 四、驳回原告A的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6625元,减半收取3312.50元,由被告A负担（此款原告已垫付,被告在履行上述款项时一并加付此款）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院,同时向该院（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）预交上诉案件受理费6625元。 审判员A 二〇一六年四月二十五日 书记员B