律师观点分析
上诉人成X因与上诉人东营市XX公司（以下简称XXXX公司）、被上诉人中XX公司（以下简称中XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东营市中级人民法院（2014）东民四初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人成X的委托代理人马XX、孟XX，上诉人XXXX公司的委托代理人项X、刘XX，被上诉人中XX公司的委托代理人王XX、屈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审期间，原告成X诉称，2012年10月，原告成X与被告XXXX公司达成合作意向，由原告租赁被告位于东营区北XX的部分房屋用于酒店经营，后原告交纳押金后进行装饰。作为出租方的被告XXXX公司与房主中XX公司下属物业公司均对装饰进行了监督。2012年11月12日，双方签订租赁合同，双方暂定租赁期限为两年，到期继续租赁。2013年11月，消防部门通知原告和两被告，因被告用于出租的房屋被他人举报，不符合开办酒店的消防安全条件，原告所经营的酒店被迫停业。原告多次找被告协商处理善后事宜，两被告互相推诿，致使原告所投入装修、电器、家具遭受极大经济损失。被告应保证出租的房屋符合开办酒店的使用要求，由于被告出租的房屋存在问题导致原告酒店不能经营，两被告应承担全部责任，请求判令：两被告赔偿原告不能履行房屋租赁合同造成的装饰损失XXX元，电器、家具损失XXX.4元，共计XXX.4元；2、本案全部诉讼费用由两被告负担。庭审中原告请求解除房屋租赁合同。
被告XXXX公司辩称，被告XXXX公司租赁给案外人孟X的房屋符合法律规定，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告中XX公司辩称，其与原告之间不存在租赁合同关系，其非本案适格被告。原告是否存在损失与其无关，其不应承担赔偿责任。涉案房屋是否适用经营酒店娱乐场所，原告在租赁时应当知情，相关风险亦应由原告自行承担。
原告成X为支持其诉讼请求，向原审法院提交如下证据：
1、房屋租赁合同、收据各一份。证明：原告与被告XXXX公司之间存在房屋租赁合同关系，原告已交租金24万元。
2、营业执照副本、组织机构代码证副本各一份。证明：原告租赁被告房屋用于开办东营区XX酒店，办理了工商登记。
3、消防安全检查合格证复印件、东营市公安消防支队调取证据通知书各一份。证明：原告在开办东方XX酒店时酒店消防安全是合格的，同时证明因XXXX建材城存有火灾隐患，东营市公安局消防支队将原告的消防安全检验合格证收回。
4、被告中XX公司房产管理科出具的证明、原告与被告中XX公司签订的租赁房屋治安责任书一份。证明：被告XXXX公司将房屋转租给原告，原告办理工商登记时被告中XX公司出具房屋产权证明。被告中XX公司对于房屋转租是清楚并同意的。
5、东营市消防支队文件四份（复印件）、举报信两份（复印件）、原告出具的保证书一份。证明：因群众举报，涉案房屋系彩钢板房，存在安全隐患，消防部门立案处理，并于2013年11月25日通知原告和两被告，因彩钢板存在安全隐患不允许原告继续经营酒店。
6、原告方工作人员与被告方人员黄XX的谈话录音两份。证明：原告租赁房屋后用于酒店经营、在开办酒店时装修、电器、家具投资情况，同时证明当时在签订合同时虽然合同签订了两年，但被告答复原告合同到期协调被告中XX公司，可以再继签3至5年。原告所经营的酒店是因房屋存在安全隐患被他人举报，导致原告经营的酒店不能再继续经营，并且黄XX认可被告XXXX公司应承担相应责任，被告中XX公司也应承担相应责任。
7、装饰合同一份、装饰报价单七页及装修装饰款收据三份，设备电器类收据六张。证明：原告为投资该酒店装修花费345.6万元，投资家具和厨房设备490207元，投资音响设备等电器XXX元。
8、电气消防安全检测报告书、山东省滨海公安局基地分局消防大队出具的XXXX建材城火灾隐患被举报调查情况各一份。证明：原告所经营的酒店在开业前经过检验，符合消防安全规定，至于存在的小问题已经整改完毕。因涉案房屋四周外墙及屋外板采用的是聚氨酯泡沫夹心彩钢板，不符合开办娱乐场所的要求，接到群众举报后，消防部门于2013年11月26日要求原告和被告XXXX公司出具保证书，原告经营的酒店停业，在消防隐患消除之前不能营业。
9、原告申请证人孟X、王X出庭作证。证明：签订合同的过程以及约定合同期满可以续租，被告XXXX公司同意原告租赁房屋用于开办大型XXX，被告中XX公司在原告装饰过程中进行了现场监督，也清楚房屋转租以及用于开办XXX，酒店在经营过程中由于涉案房屋为彩钢板结构存在安全隐患，被消防部门责令停业。
被告XXXX公司对原告成X提交的上述证据质证认为：
对证据1，房屋租赁合同中印章非被告XXXX公司的真实印章，且该合同中约定的租金是12万元，时间是2012年11月20日至2014年11月19日，这些内容不是被告XXXX公司的真实意思表示，该合同对双方没有法律约束力。对收据的真实性无异议，从该收据收取租金24万元的情况能够印证原告提交的房屋租赁合同非被告XXXX公司真实意思表示。
对证据2的真实性无异议，但与本案事实无关联性。
对证据3的真实性无异议，但该证据能够证明被告XXXX公司向案外人孟X提供的房屋符合国家消防的有关规定，系合法的合格的房屋，不影响其合法经营，不能证明被告提供的房屋存在火灾隐患。
对证据4的真实性无异议，但对签订责任书的情况被告XXXX公司不了解，在经营活动中可能产生此问题。
对证据5的真实性无法确认，该证据也不能证明被告出租的房屋存在消防安全隐患。被告没有见过原告书写的保证书，其陈述的相关内容不符合客观实际，不予认可。
对证据6，录音谈话的背景是在2013年10月份，被告中XX公司给被告XXXX公司发出通知，称房屋要进行XX的规划，通知在60日内搬迁。被告XXXX公司向原告出租的房屋可能会在合同未到期时终止，所以双方谈了一下如果提前终止时适当补偿的问题。但因规划一直未实现，合同并未终止，也不存在补偿的问题，录音中原告方工作人员确认其空调、厨房设备是旧的，并且说明好像是从济南买的，与原告提交的在东营购买的收据相矛盾。
对证据7的真实性无法确认，且不客观，不予认可。上百万元都是现金支付，在结算中不太可能出现。对于其他所购买物品中，即使购买也不能够确定就是放在原告经营的XXX里，且音响、电视等，无论放在什么地方都可以使用，不存在损失问题，更不能够证明被告XXXX公司存在赔偿责任。
对证据8的真实性无异议，但从检测报告书可以看出原告经营的酒店有3处存在电路安全隐患，是原告在经营当中存在的，与建筑物本身无关。消防部门的调查报告未对房屋是否符合消防安全要求进行具体的分析说明，不能证明涉案房屋不符合消防安全的要求。
对证据9，两证人与原告存在重大利害关系，其证言难以客观真实。但证人孟X认可被告XXXX公司出示的房屋租赁合同及附件，其对合同认可这一事实是客观的。
被告中XX公司对原告成X提交的上述证据质证认为：
对证据1，被告中XX公司不是房屋租赁合同当事人，对于该合同的内容不清楚。被告XXXX公司未经被告中XX公司同意擅自转租、改变房屋用途，即使真实也属无效合同，且被告中XX公司在发现涉案房屋被转租后表示了异议。合同的租赁期限超出了两被告之间租赁合同期限，收据收款金额与房屋租赁合同不符，缺乏关联性。
对证据2的真实性无异议，但与被告中XX公司无关。
对证据3的真实性无异议，但即使消防安全检查合格证是真实的，但如场所因扩建改变使用性质应当依法办理消防许可或者备案手续，达到消防安全的责任和义务在于经营者而非房主。调取证据通知书也不能证实原告的证明目的，应以公安消防机关查证属实后的处理意见为准。
对证据4的真实性无异议，但该证明是向被告XXXX公司出具的，并非向原告出具的，该证明中记载的很清楚，是已出租给被告XXXX公司而非原告开办的酒店。责任书也是向被告XXXX公司发出的，是为了配合管理局以及公安消防部门消防检查发出，该证据并不能证实被告中XX公司同意转租。
对证据5的真实性无法确认，也无法确认是群众举报涉案房屋存在安全隐患，且是否影响原告对该房屋的使用应以消防机关查证后的最终处理文件为准。
对证据6，该录音内容与被告中XX公司无关，不能以该录音资料来证实被告中XX公司应承担本案的责任。
对证据7的真实性有异议，原告提交的证据不能证实相关费用实际发生且原告主张的多种物品可以再次使用，不存在损失问题。
对证据8，被告中XX公司对检测报告不清楚，但从中可看出存在消防安全隐患的是酒店内部增设的电气设备。公安机关颁发合格证和撤销合格证均属具体行政行为，应以相关法律规定为准。涉案房屋是否具备开设娱乐场所的条件，原告在与被告XXXX公司签订转租合同时应根据房屋的具体情况来确定，责任不在被告中XX公司。
对证据9，两证人与原告存在利害关系，两人所作对原告有利的陈述应不予采纳。从证人孟X的证言可以看出，其与被告XXXX公司之间签订的房屋租赁合同是实际履行的合同，原告成X并非本案的承租人，其原告主体不适格。在原告经营的XXX装修期间，被告中XX公司发现并前往制止而不是监督和认可，在制止无效的情况下向被告XXXX公司提出书面异议并且采取了停电的措施，至今XXX所用电源也不是被告中XX公司所提供。
被告XXXX公司针对其抗辩理由，向原审法院提交如下证据：
1、2012年12月10日被告XXXX公司工作人员黄XX与案外人孟X签订的涉案房屋租赁合同一份。证明：该租赁合同载明租赁期限自2012年12月10日至2014年6月10日，租金26万元，约定在2013年5月1日前支付24万元，余款2万元到2014年5月1日前一次付清。该合同在孟X出庭时已经其确认，客观真实。原告提交的房租租金收据证明已交付租金24万元，剩余的2万元没有交。证人证言及合同可以证明双方是按照此合同履行的。被告将租赁的房屋交付原告使用已经履行了合同义务，该租赁合同尚在履行之中。
2、个体工商户注销登记情况一份。证明：东营区XXXX建材商城在2011年12月12日已经注销，租赁合同中盖的该单位的章，是已作废的章。
3、发票一张、光盘一张。证明：原告从开业至2014年1月17日一直在正常经营，至今也仍在正常经营。
4、电气消防安全报告书复印件一份。证明目的同对原告提交该证据原件时的质证意见。
原告成X对被告XXXX公司提交的上述证据质证认为：
对证据1的真实性无异议，但原告提交的收据可以看出租金分三次交清，并未按被告提供的合同履行。孟X更改合同时间并未征得原告同意，对合同更改的时间，原告不予认可。
对证据2的真实性无异议，但与本案无关。
对证据3中发票真实性无异议，但原告或被告XXXX公司的黄XX在谈话录音中对停业时间为2013年11月27日均无异议，原告在经营过程中存在客户消费后补办发票的情况。对该证据中光盘的真实性不予认可，但消防部门的证明及原告提供的录音可证实停业的时间。
对证据4的真实性无异议，质证意见同其提交该证据原件时的证明目的。
被告中XX公司对被告XXXX公司提交的上述证据质证认为：
对证据1的真实性不清楚，但该租赁合同与原告提供的租赁合同不一致，承租人是孟X，根据孟X的证人证言以及该合同中约定的租金数额，租金收据的金额可以印证原告成X并非本案房屋的承租人，对本案不享有诉权。
对证据2、3的真实性及证明目的均无异议。
对证据4的质证意见同对原告提交证据原件时的质证意见。
被告中XX公司针对其抗辩理由，向原审法院提交如下证据：
1、两被告签订的房屋租赁合同及变更协议各一份。证明：该合同明确载明房屋的租赁用途是从事与建筑相关的材料销售业务以及办公使用，并不允许开设酒店或者XXX等娱乐场所使用。若需改变使用用途必须提交书面申请。合同明确禁止转租，租赁期间承租人对承租房屋的防火安全负责。变更协议将租赁期限变更至2014年6月12日，同时约定租赁期间满一年后出租方有权对房屋进行开发，合同自行终止，被告中XX公司不承担任何责任。
2、涉案房屋房产证复印件一份。证明：被告中XX公司出租给被告XXXX公司的房屋属于取得产权证的合法房屋。被告中XX公司没有义务为被告XXXX公司或原告提供符合开办娱乐场所用途所需消防安全条件的房屋。
3、2012年11月2日的通知一份。证明：签收人是被告XXXX公司的法定代表人黄XX。被告中XX公司于2012年11月2日通过书面形式向被告XXXX公司提出异议，原告称被告中XX公司同意转租无事实依据。
4、2013年10月11日的通知书一份。证明：被告中XX公司依据房屋租赁合同变更协议的约定通知被告XXXX公司解除合同，于收到通知后60日内搬离，但被告XXXX公司违约，至今拒不腾出房屋，实际上双方的合同已解除。
5、被告所提供的其企业法人营业执照副本复印件一份。证明：黄XX是当时被告XXXX公司的法定代表人，其签收通知代表被告XXXX公司。
原告成X对被告中XX公司提交的上述证据质证认为：
对证据1的真实性无异议，但是被告XXXX公司并未将租赁合同与变更协议向原告出示，原告已经提交的证据可证实被告中XX公司对于房屋转租是认可的。
对证据2的真实性无异议，消防部门之所以通知原告和被告XXXX公司停止营业是因为房屋存在安全隐患被举报，被告中XX公司负有责任。
对证据3、4的真实性不予认可，不排除两被告串通后补两份通知的可能。
对证据5的真实性无异议。
被告XXXX公司对被告中XX公司提交的上述证据质证认为：
对证据1的真实性无异议，被告XXXX公司将房屋转租给原告时明确告知是转租行为，同时自2002年开始，两被告就对包括涉案房屋在内的房屋签订了租赁合同，对被告XXXX公司的转租行为，被告中XX公司一直是认可的。
对证据2的真实性无异议。
对证据3中黄XX的签名是否是其本人所签无法确认，即使签名属实也不能证实被告中XX公司对转租行为进行制止。
对证据4的真实性无异议，但后来因规划未完成，一直延续着租赁行为，被告XXXX公司并未违约。
对证据5的真实性无异议。
原审认为，两被告对原告提交证据2、3、4、8的真实性无异议，原审对其真实性予以确认；原告提交的证据1与被告提交的证据1均系因涉案房屋而签，应根据其他证据对该证据综合认定；原告的证据5均系复印件，对其真实性不予确认；原告提交的证据6系录音资料，应结合其他证据综合认定；原告提交的证据7，因原告已申请鉴定，相关价值应根据鉴定确认；原告证据9系两证人证言，且与原告存在利害关系，对其证人证言应结合全案证据综合认定。被告中XX公司对被告XXXX公司提交证据1、2、3、4的真实性不持异议，原告仅对证据3中光盘的真实性有异议，原审对除证据3中光盘的真实性不予确认外，对其余证据的真实性均予确认。被告XXXX公司对被告中XX公司提交证据1、2、4、5的真实性无异议，对证据3的真实性不予认可，原告对证据3、4的真实性均不予认可，原审对证据3的真实性不予确认，但证据4系原件且两被告均予确认，原审对证据1、2、4、5的真实性予以确认。
就装修装饰、电器、家具损失数额，原告成X提交申请书一份，申请以2013年11月27日为评估基准日进行司法技术鉴定。
原审依法委托东营XX公司对原告成X委托的事项进行价值评估，该评估公司出具东德信鉴字［2014］第7号评估报告，载明涉案房屋装修、电器、家具等资产损失的评估价值为XXX.5元，其中房屋装修评估原值为XXX元，按成XX率87.5%，评估基准日价值为XXX元；设备类评估原值为953125元，根据不同的成XX率，评估基准日价值为678667.5元。
原告对评估报告无异议，认为评估报告能够反映原告的损失情况。
被告XXXX公司认为评估报告不能客观、真实的反映原告财产的损失情况，且报告所确认的财产损失与房屋租赁合同相关司法解释中对于残值的确认及计算方式不同，不能够作为确定原告所谓损失的依据。
被告中XX公司认为评估报告不能作为认定原告损失的证据采用，对于原告损失的确定，应当是根据原告最初对房屋装修的直接工程费用总额，在其两年的租金期限内进行平均分配，然后再根据剩余租赁期限计算其损失。
因两被告对评估报告有异议，原审法院依法通知鉴定人出庭接受了质询。鉴定人认为，因涉案房屋装修、电器、家具等因原告经营活动停止，因此，评估基准日的价值即为损失价值，对于装饰装修，在相关的评估规定中没有具体年限的规定。其是根据使用状况、程度来判断的。原审认为，上述评估报告系经法院委托后，评估机构经多次现场勘验后作出，对于评估报告的内容，应结合案件实际综合认定。
原审经审理查明，原告成X与被告XXXX公司签订房屋租赁合同一份，约定被告XXXX公司将坐落于东营区北XX（原XXXX建材商城），建筑面积1600㎡的房屋出租给原告成X，租赁期限自2012年11月20日至2014年11月19日，租金12万元，每年支付一次，第一年支付6万元，第二年因时间及改造问题另行协商。租赁房屋用途为经营，出租人负责房屋外的维修，承租人负责房屋内的维修，出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。原告成X及被告XXXX公司黄XX在合同中签字，并加盖被告XXXX公司公章。合同载明签订日期为2012年11月12日。
就同一房屋，被告XXXX公司提交房屋租赁合同一份，载明租赁期限自2012年12月10日至2014年6月10日，租金总计26万元，于2013年5月1日前支付24万元，余款2万元于2014年5月1日前一次性付清。租赁房屋为合法经营，出租人负责维修室外管线及水电，承租人负责维修室内管线、消防、水电等。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。被告XXXX公司黄XX及案外人孟X在合同中签字，东营区XXXX建材商城加盖合同专用章。合同载明签订日期为2012年12月10日。
原告成X于2012年10月16日、10月26日、2013年4月27日分别向被告交纳租金2万元、10万元、12万元，共计24万元。租金收据上加盖东营区XXXX建材商城公章。原告成X交纳部分租金后即开始对涉案房屋进行装修装饰并置办相关设备，筹办东营区XX酒店。
2013年1月4日，东营区XX酒店取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原告成X于2013年1月23日取得东营区XX酒店的个体工商户营业执照。
后因群众举报，消防部门对东营区XX酒店存在的消防问题进行了调查。山东省滨海公安局基地分局消防大队出具的调查情况载明因XXXX建材城四周外墙及屋面板全部采用的聚氨酯泡沫夹心彩钢板，整体燃烧性能低，虽然做丁、戊类仓库使用能够符合建筑设计防火规范的要求，但建筑内套建东方神韵娱乐场所不符合要求，该大队责令双方于2013年11月26日写出保证书，在消防隐患未消除前不得营业。2013年11月27日，原告成X经营的东营区XX酒店停止营业。
另查明，涉案房屋登记在被告中XX公司名下，被告中XX公司于2011年5月19日将涉案房屋出租给被告XXXX公司，租赁期限至2014年6月12日；东营区XXXX建材商城于2011年12月12日注销；原告成X与孟X系甥舅关系。
原审认为，就涉案房屋，原告成X与被告XXXX公司提交了内容不一致的房屋租赁合同，被告XXXX公司称原告成X所提交房屋租赁合同中印章并非其公司真实印章且仅为备案需要所签，同时确认被告XXXX公司所提交的房屋租赁合同系其真实意思表示。经审查，原告成X交纳房屋租金的时间、数额与被告XXXX公司提交房屋租赁合同的约定相同，证人孟X在出庭作证时称其系代原告成X与被告XXXX公司签订涉案房屋租赁合同，原告成X对孟X代其所签合同的真实性亦无异议，结合原告成X实际使用涉案房屋开办了东营区XX酒店的事实，能够确认原告成X与被告XXXX公司之间存在真实有效的房屋租赁合同关系，双方实际履行的应为被告XXXX公司所提交的涉案房屋租赁合同，租赁期限自2012年12月10日至2014年6月10日。
在合同履行过程中，因被群众举报，消防部门对涉案房屋进行调查后，责令原告成X经营的东营区XX酒店停业，原因系XXXX建材城四周外墙及屋面板全部采用的聚氨酯泡沫夹心彩钢板，整体燃烧性能低，虽然做丁、戊类仓库使用能够符合建筑设计防火规范的要求，但建筑内套建东方神韵娱乐场所不符合要求。被告XXXX公司在向原告成X出租涉案房屋时，合同明确约定房屋用途为合法经营，结合两证人证言及原告成X在第一次交纳租金后即对涉案房屋进行装饰装修、筹备酒店的事实可以确认，被告XXXX公司对原告成X欲在涉案房屋内进行酒店类经营活动这一事实是明知的，但其提供的房屋本身不符合经营上述酒店的要求，致使原告成X经营的酒店被迫停业，原告成X的合同目的无法实现，其诉请解除合同应予支持。因在本案审理过程中，涉案合同已到期，且原告成X已明确要求解除合同，双方亦不存在形成不定期租赁合同关系的可能，故涉案房屋租赁合同已经解除。
原告成X应当根据租赁合同约定的租赁期限对涉案房屋进行装饰装修，且该装饰装修费用应在租赁期间内摊销完毕，原告成X主张的装饰装修损失，应当是其停业时装饰装修在剩余租赁期限内的残值损失。被告关于涉案房屋装饰装修费用应在全部租期内摊销完毕，原告主张的损失应为残值损失的抗辩理由能够成立，原审予以支持。评估报告所列基准日的装饰装修损失价值系根据装饰装修物的成XX率确定的基准日时装饰装修的现存价值并非残值损失，对于其残值损失应当根据评估报告所评估装饰装修的原值XXX元（XXX元减去原告成X自愿放弃的二楼吊顶、门窗的装修损失评估价值26548元）扣减已履行合同期间消耗的装饰装修价值进行确定。涉案房屋租赁期限自2012年12月10日至2014年6月10日，原告成X经营酒店的停业时间为2013年11月27日，剩余租赁期限内涉案房屋装饰装修的残值损失应为878490.72元［XXX元-XXX元×（352天÷548天）］。原告成X虽主张涉案房屋租赁合同可续签三至五年，但其提供的证据不足以证实其主张，被告不予认可，且被告XXXX公司自房屋所有权人被告中XX公司处的租赁期限亦截至2014年6月12日，故对原告成X的上述主张不予支持。
作为出租人，被告XXXX公司应当将符合约定的房屋交付原告成X，并确保原告成X在租赁期间内按照约定用途使用房屋，原告成X亦应按照房屋的性质妥善使用房屋。但被告XXXX公司提供的涉案房屋不符合原告成X经营上述酒店的需要，且原告成X在涉案房屋内套建东方神韵娱乐场所亦不符合涉案房屋的使用性质，原告成X与被告XXXX公司对涉案房屋不适宜经营上述酒店均存在过错。综合上述酒店被责令停业的原因、双方过错程度大小，结合本案的实际情况，原审酌情认定被告XXXX公司对原告成X的装饰装修损失承担70%的责任即614943.5元（878490.72元×70%），原告成X自行承担30%的责任。电器、家具等物品虽未形成与涉案房屋之间的附合，所有权仍归原告成X，其可自行拆除，但上述物品的使用范围、性质等均受到一定的限制，必然给原告成X造成相应的损失，被告XXXX公司应适当予以赔偿，原审酌情认定其承担该部分损失的30%为宜，即203600.25元（678667.5元×30%）。
作为涉案房屋所有权人的被告中XX公司，其与原告成X之间不存在房屋租赁合同关系，其与被告XXXX公司的房屋租赁合同中亦明确约定被告XXXX公司不得擅自转租，原告成X要求其承担连带赔偿责任无事实和法律依据，原审不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决：一、被告东营市XX公司于本判决生效之日起十日内向原告成X赔偿损失818543.75元；二、驳回原告成X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38660元，由原告成X负担30714元，被告东营市XX公司负担7946元；鉴定费用37000元，由原告成X负担11100元，被告东营市XX公司负担25900元。
成X不服原审判决上诉称，一、案涉房屋租赁合同因承租房屋未取得消防验收合格证明系无效合同。案涉房屋属于《中华人民共和国消防法》第十一、十三条规定的必须经过公安消防机构验收合格才能投入使用的房屋，经山东省滨海公安局基地分局消防大队调查认为，案涉房屋虽然能够符合建筑设计防火规范的要求，但不符合经营娱乐经营场所的要求，因此，就上诉人承租房屋用于酒店娱乐经营而言，案涉房屋属于法律规定的不得投入使用、不得对外出租的房屋，案涉房屋租赁合同应为无效合同。原审认定房屋租赁合同有效违反法律规定。二、原审判决案涉房屋租赁合同解除，超出了上诉人的诉请范围，违反了“不告不理”的民事诉讼原则。三、因XXXX公司的过错导致案涉房屋租赁合同无效，其应赔偿上诉人装饰装修物的现值损失，原审判决XXXX公司赔偿残值损失属适用法律错误。经XXXX公司允许，上诉人对承租房屋进行装修、增设他物，XXXX公司对上诉人承租房屋用于经营酒店娱乐是明知的，但XXXX公司却为了自身的租金收益，隐瞒案涉房屋未取得消防验收合格证明的事实，使上诉人在不知情的情况下持续对案涉房屋进行装饰装修。在案涉房屋租赁合同因房屋不具备消防验收合格证明而无效，上诉人不能继续使用承租房屋且对承租房屋的装饰装修已形成附合时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，应由出租人XXXX公司赔偿上诉人装饰装修的现值损失。即案涉评估报告确定的现值损失XXX.50元。四、原审判令中XX公司不承担赔偿责任，属适用法律错误。从中XX公司提供房屋产权证明为上诉人办理大酒店开办手续提供帮助、签订治安责任书等行为可以认定，其对XXXX公司将案涉房屋转租给上诉人是明知的，但其作为案涉房屋的所有权人，同样隐瞒了案涉房屋未取得消防验收合格证明、不得投入使用的事实，导致上诉人持续耗费巨资对案涉房屋进行装饰装修，并最终因该房屋未取得消防验收合格证明而不得不在经营未满一年即停止经营，造成重大损失。中XX公司应对上诉人因此遭受的损失与XXXX公司承担连带赔偿责任。五、原审对上诉人提交的录音资料、证人证言等证据的认定存在错误。事实上，该两份证据足以相互印证，证明上诉人与XXXX公司确定的租赁合同不仅仅是两年。上诉人作为酒店经营者，如果不得到XXXX公司关于延长租赁期限的承诺的情况下，是不会承租房屋并投入巨资进行装修的。请求：依法撤销原审判决，改判XXXX公司赔偿上诉人装修装饰、电器、家具现值损失XXX.50元；中XX公司承担连带赔偿责任。
XXXX公司答辩称，涉案租赁合同真实有效，且租赁使用期限届满，成X未产生其经营酒店无法预见的损失，其装修及购置电器的费用是其经营的必然条件，出租方XXXX公司容忍其违约改造只是暂时保留追究其违约责任，不能因此对违约方承担任何的责任。成X的上诉请求和事实理由不能成立，应依法予以驳回。
中XX公司答辩称，一、成X所称的“胜建公司对其装修进行监督、提供房屋产权证明为其办理大酒店开办手续提供帮助、签订治安责任书、隐瞒房屋未取得消防验收合格证明”的事实，均无事实依据。二、依据相关法规及最高人民法院批复精神，餐饮娱乐场所属于公共场所，该场所的消防安全设施、责任等均应由经营者成X负责。成X在与XXXX公司签订房屋转租合同时，对于房屋是否适合用作经营XXX酒店娱乐业的场所状况以及禁止转租的事实是清楚的，涉案房屋需满足餐饮娱乐场所消防要求的责任依法应由成X自行承担。三、作为经营者的成X并没有履行法定的整改义务，自行放弃对房屋消防安全进行整改合格后重XX营业的权利，应自行承担相关损失。四、成X要求中XX公司承担连带赔偿责任没有法律依据。
XXXX公司不服原审判决上诉称，一、原审判决上诉人与成X存在房屋租赁合同关系错误，合同签订方是东营区XXXX建材商城，上诉人作为原审被告，主体不适格。二、原审认定成X经营的东营区XX酒店停止营业的时间为2013年11月27日证据不足，据此认定赔偿装修残值损失错误。1.上诉人在原审中提交的2014年1月17日由东营区XX酒店开具的发票证明其一直处于营业状态，若不营业，就不会继续向税务局领取发票并对外出具发票。2.成X提交的关于东营市消防支队文件、举报信、保证书等证据，因系复印件，原审对其真实性不予采信。3.成X提交的《XXXX建材城火灾隐患被举报调查情况》出具时间是2014年，但其证明内容所涉的时间点是2013年11月26日，该证明系事后出具属间接证据，非原始材料，证明力不足。4.成X实际出具了保证书，不等同于其停止了酒店营业，存在安全隐患并不必然导致酒店停业。5.酒店并没有因所谓的消防安全隐患的整改通知而停业，双方之间合同系正常履行至期满，原审认定的装修残值损失毫无事实和法律依据。三、原审认定出租人对酒店被迫停业和合同解除存在过错，并认定并非出租人的上诉人承担赔偿责任无事实和法律依据。1.出租人向承租人交付的房屋是符合合同约定的，没有违约。合法经营酒店就是要求酒店从事的商业活动合法，不是指酒店经营不存在消防隐患，存在消防隐患可以整改。原审判决认为出租人没有到预见到存在安全隐患，故对承租人经营酒店存在过错，这种扩大性解释，超越了出租人与承租人约定的“合法经营”的含义。2.房屋租赁后装修改造并达到经营要求，以及经营过程中的整改责任均应由承租人承担。原审认定出租主体错误暂且不说，成X多年经营酒店生意，对将租赁场地改造或装修的符合酒店经营需要应当是非常有经验的，且该改造和装修行为即是其进行酒店经营的必然前提条件。即使改造和装修的不符合消防要求，依据法律规定，存在消防隐患后可以整改，整改合格后可继续经营，而整改的责任即是酒店的经营者，而不可能是房屋的所有人或转租人。3.本案中出租人只需依照合同约定向承租人交付房屋，交付的也只能是保持签订合同时现状的房屋，不承担装修、装饰必须要达到某种标准的义务，原审认定出租人对酒店被迫停业和合同解除存在过错，属事实认定错误，更何况出租人并非上诉人，原审判决上诉人对酒店停业和合同解除存在过错，更违背了合同相对性原则，应依法予以纠正。请求：依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回成X的诉讼请求。
成X答辩称，一、原审认定XXXX公司将案涉房屋出租给答辩人正确。二、原审认定东营区XX酒店停止营业的时间为2013年11月27日正确。三、XXXX公司将不具备条件的房屋出租给答辩人用于经营“XXX”，并因不满足消防要求，导致“XXX”停止经营，其存在重大过错，应赔偿答辩人的损失。四、因本案租赁合同无效，XXXX公司作为过错方，应赔偿答辩人对案涉房屋装修装修的现值损失，而不是赔偿残值损失。
中XX公司述称，同成X上诉的答辩意见一致。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题：一是XXXX公司作为本案诉讼主体是否适格；二是原审认定涉案租赁合同合法有效并判决解除是否正确；三是原审以涉案房屋装饰装修残值计算损失并判决XXXX公司承担赔偿责任是否正确；四是成X主张中XX公司承担连带赔偿责任是否成立。
关于焦点一，本院认为，根据法律规定，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。本案中成X与XXXX公司虽提交了内容不一致的房屋租赁合同，但原审根据当事人的举证、质证情况并经庭审查明，根据成X交纳房屋租金的时间、数额，证人证言及在法庭审理中XXXX公司对租赁事实的陈述，并结合成X实际使用涉案房屋开办了东营区XX酒店的事实，确认成X与XXXX公司之间存在真实的房屋租赁合同关系是正确的。XXXX公司称其非本案适格诉讼主体与本案事实不符，依法不予支持。
关于焦点二，如前所述，成X与XXXX公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，且该房屋租赁合同的内容及形式均符合法律法规的规定，原审认定合法有效正确。本案中依据公安消防部门对涉案房屋进行的调查，XXXX建材城四周外墙及屋面板全部采用的聚氨酯泡沫夹心彩钢板，整体燃烧性能低，做丁、戊类仓库使用能够符合建筑设计防火规范的要求，但建筑内套建东方神韵娱乐场所不符合要求。因租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，即本案承租人成X。基于此，成X主张该房屋租赁合同无效依据不足，不能成立。经查明，庭审中成X请求解除房屋租赁合同，有庭审笔录佐证。原审根据本案的实际履行情况，支持其诉求，未超出当事人的诉请范围，符合法律规定。
关于焦点三，公安消防部门针对涉案房屋消防问题所出具的调查情况表明，涉案房屋被公安消防部门责令停业整改的原因，既有承租人成X未完全履行建立健全符合经营的消防安全设施义务，亦有出租人XXXX公司明知承租人成X对涉案房屋进行装饰装修系进行酒店类经营活动的情况下，将本身不符合经营酒店的房屋出租。基于上述原因，原审认定成X与XXXX公司对涉案房屋不适宜经营上述酒店均存在过错是正确的。
鉴于本案承租人成X经XXXX公司同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理亦没有约定，原审根据评估报告所评估装饰装修的原值，扣减已履行合同期间消耗的装饰装修价值，以剩余租赁期限内涉案房屋装饰装修的残值损失作为成X主张的损失符合法律规定。原审综合酒店被责令停业的原因、双方过错程度大小，结合本案的实际情况，酌情认定XXXX公司对成X的装饰装修损失承担70%的责任，成X自行承担30%的责任是合理的。对未与涉案房屋之间形成附合的电器、家具等物品的责任处理亦是妥当的。
关于焦点四，因中XX公司作为涉案房屋所有权人，其与成X之间不存在房屋租赁合同关系，其与XXXX公司的房屋租赁合同中亦明确约定XXXX公司不得擅自转租，故成X要求中XX公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据，原审不予支持是正确的。
关于成X主张的本案房屋租赁期限不限于合同约定的两年问题，因成X未提供充分证据予以证明，故该上诉主张不能成立。关于XXXX公司主张原审认定东方XX酒店停业时间证据不足并提出申请调查证据问题。原审经查明，山东省滨海公安局基地分局消防大队已责令双方于2013年11月26日写出保证书，在消防隐患未消除前不得营业。XXXX公司虽不予认可，但没有足以反驳的相反证据和理由。原审以此为据，认定东营区XX酒店停营时间为2013年11月27日并无不当。因XXXX公司申请法院至地方税务部门调查的发票等相关证据，不属于法律规定的法院依职权调查证据的情形，故对于XXXX公司的申请，本院不予准许。
综上，成X与XXXX公司的上诉请求和事实理由均不成立，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费77320元，由成X负担38660元，由东营市XX公司负担38660元。
本判决为终审判决。
屈慧律师