（2014）湖德武民初字第00136号

律师观点分析

（2014）湖德武民初字第00136号 浙江省德清县人民法院 民事判决书 （2014）湖德武民初字第136号 原告德清XX公司， 法定代表人A， 委托代理人A， 被告A， 委托代理人A， 被告A， 被告A， 上述二被告的共同委托代理人A， 原告德清XX公司（以下简称原告）与被告A、被告B、被告C（以下简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月10日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员A用简易程序于2014年2月25日公开开庭审理了本案，原告的委托代理人A、被告B及其委托代理人C、被告D与被告E的共同委托代理人F到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称，2010年4月1日，原告和被告A签订了租赁合同，合同约定：被告A租赁原告所有的XX9号楼（以图纸为准），年租金为80万元；被告A逾期支付租金超过7天，原告可单方解除合同，解除后原告给予15天安置和善后处理时间，在善后处理期届满后，被告A不能以任何借口拖延归还，如拖延一天，被告A则每天另补偿1000元给原告；被告B、C作为担保人对合同承担连带担保责任；同时，被告A投入的所有不可移动的固定装修和设施归原告所有，合同签订并且履行以后，被告A拖欠租金、水电费，原告已经多次催讨，但是被告A拒绝付款，原告只能书面通知被告A解除合同，要求归还房屋，支付租金和违约金，但是被告A只归还了部分房屋，A拿中心房屋未归还，故原告只能起诉至法院，法院判令被告A归还桑拿中心房屋，被告A仍然拒绝归还桑拿中心房屋，直至2013年12月27日，法院执行局强制被告搬出，原告认为自己利益受损，故诉至法院，请求判令：1.被告A赔偿损失及约定的补偿金共计230041.53元（根据原告提交的计算方法，系从2013年3月19日起至2013年12月27日止计算638天，年租金标准为总额80万元、桑拿用房租金占11.19%，租金共计158649.33元；补偿金每天1000元，按11.19%折算，共计71392.2元）；2.三被告对上述债务承担连带责任；3.本案的诉讼费用由三被告承担， 被告A辩称，1.本案不是房屋租赁纠纷，应为不当得利纠纷；本案是合同解除之后，被告A个人拒不履行生效判决中的腾房义务而引起的；根据之前的判决，双方租赁合同已解除，双方权利义务已终止，2.我国法律规定，对实际损失和补偿金不能同时主张，只能主张其一，如果原告认为本案是合同纠纷，原告A主张每天1000元的延期腾房补偿金，3.如果本案经法院审理确定为房屋租赁合同纠纷，那么应当适用关于延付租金或拒付租金的一年诉讼时效的规定，本案立案时间在2014年1月13日，往前推一年，即2013年1月13日前的租金诉请因超过诉讼时效而得不到支持，4.桑拿用房不应计算租金或补偿金，本案是对桑拿部分逾期腾房而产生的纠纷，根据双方间2008年签订的老合同，桑拿用房当时是空地，在年租金不变的情况下，如果被告A要使用必须自己装修，如果不装修就由原告修装使用，5.原告诉请中租金计算的起始时间和截止时间不符合事实，首先，之前判决中规定有一个月的腾房期，应予扣除；其次，桑拿用房在2012年11月30日已被原告断水断电，实际已处于原告控制之下，故2012年11月30日之后不应再计算补偿金，并且根据诉讼时效的规定，该部分租金应在2013年11月30日前主张，现过了诉讼时效；再次，被告A在2013年12月5日去腾空房屋时遭到原告阻挠，德清县人民法院执行局人员到场对双方有争议部分张贴封条，并告知双方可对有争议部分另行起诉，导致当日未能腾房，故2013年12月5日之后产生的费用应由原告自行承担，6.两担保人不应承担担保责任，本案系不当得利，与担保人无关；如果法院认为是房屋租赁合同纠纷，也不需承担担保责任，因合同已被法院判决解除，XX中权利义务结束，此后各方之间未签订新合同，担保人没有明确的意思表示，故不需要承担担保责任， 被告A、B辩称，1.其二人作为担保人签订的房屋租赁合同，已经法院判决在2012年3月18日解除，在此之前的担保责任已承担完毕；在合同解除之后原告与被告A未签订过租赁合同，其二人也未作为担保人再签过名，主合同不存在，作为随XX的担保XX也不存在，2.本案的发生是基于被告A拒不履行前次法院判决引起的，属于被告A的个人不当得利行为，其二人对此不需要承担任何责任，况且，在（2012）湖德武民初字第119号判决书中将腾房责任判归被告A个人承担，其二人对此不承担担保责任，由此产生的后果也当然不需要承担任何责任，3.担保人承担担保责任必须有明确的真实意思表示，本案中担保人没有明确表示要对被告A合同解除后的行为进行担保，故不需要承担担保责任， 原告为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1.2010年《合同》复印件1份，用以证明被告A租赁原告房屋，被告A、B进行担保的事实以及权利义务的约定， 证据2.附图原件1份，用以证明租赁的实际面积以及桑拿用房的面积，在附图第2页中，红色是出租范围，白色是未出租部分，桑拿用房为红色，表明桑拿用房的面积在合同约定的租赁范围内， 证据3.光盘1份，用以证明桑拿用房的面积为1254.77平方米，占《合同》总出租面积的11.19%， 证据4.（2012）湖德武民初字第119号、（2012）浙湖民终字第578号民事判决书复印件各1份，用以证明《合同》已解除，但被告A拒不搬出， 证据5.租赁费用清单复印件1份，用以证明原告的损失， 证据6.《函》及EMS快递凭证原件各3份、快递查询记录复印件2份、拒收凭证原件1份，用以证明原告已向三被告催讨过相应费用并要求尽快搬离的事实， 被告A质证认为：对证据1，真实性无异议，但该份合同应和2008年的老合同结合起来看，对证据2，应按2008年的老合同确定桑拿用房的性质，桑拿用房不属于租赁范围，虽然在图上标注为红色，但如果不装修被告A就无权使用，是因为装修才归被告A使用的，所以不需要支付租金，对证据3，无异议，对证据4，合同解除的事实予以认可，对证据5，不能按年租金80万来计算；租金和补偿金不能同时主张，租金本身就是没有的；即使要计算租金，也应当按照每天1000元计算；租金计算的期限不对，应从2012年3月19日起到2012年11月30日止，这段时间的诉讼时效已经过了，所以不应支付租金，对证据6，没有收到《函》，邮寄凭证无本人签字， 被告A、B质证认为，上述6组证据，不能证明其二人需要承担担保责任，其二人也没有收到《函》， 被告A为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据7.2008年双方租赁合同复印件1份，用以证明桑拿用房系因其装修才取得使用权，桑拿用房不需计算租金， 证据8.本院2013年11月5日、同年12月5日、同年12月12日本院《执行（询问）笔录》复印件各1份，用以证明2013年12月5日腾房遭到原告阻扰的事实及拆除物品的情况，另证明该日之后的租金损失应由原告自负， 原告质证认为，对证据7，真实性无异议，关联性有异议，2010年签订了新合同，对权利义务做了新的设定，法院的判决书也是按照新合同判的，2008年合同签订之后6个月就装修好了，不存在装修的问题，对证据8，真实性无异议，关联性有异议，执行法官告知是为了避免更大损失，固定设备不可拆除，可移动设备搬出，原告是严格按照法院制定的原则操作的，没有阻挠， 被告A、B质证后对证据7、证据8无异议， 被告A、B未向本院提交任何证据材料， 本院认证认为，对证据1，符合有效证据的条件，双方对真实性无异议，予以采信，能证明各方对权利义务的约定，对证据2，双方对于桑拿用房在附图中被标识为红色无异议，故能够证明桑拿用房在附图中被标识为红色的事实；至于桑拿用房是否属于租赁范围，双方争议较大，本院在下文争议焦点部分予以阐明，对证据3，双方均无异议，予以采信，对证据4，符合有效证据的条件，能够证明双方2010年签订的《合同》已经解除，但不能证明被告A拒不搬出的事实，对证据5，双方对内容争议较大，涉及租金标准、计算期限、赔偿额度、时效等四方面，所涉事实的认定本院于下文争议焦点部分予以阐明，对证据6，由于《函》已由A快递寄出，且经查询EMS系统显示被告A为拒收，被告A、B为本人收，故对该证据予以采信，能证明原告已对三被告发出相应催讨函，对证据7，涉及桑拿用房是否属于租赁范围的问题，双方争议较大，本院在下文争议焦点部分予以阐明，对证据8，能够证明双方自2013年12月5日在腾房时发生争议导致腾房未顺利进行的事实；对于期间的费用负担，在下文争议焦点部分予以阐明， 本院查明，原告作为出租人（甲方），被告A作为承租人（乙方），被告A作为担保人（丙方），被告A作为担保人（丁方），于2010年签订《合同》，约定对2008年各方签订的合同提前终止，该2010年《合同》已被生效判决确认有效，《合同》载明，被告A向原告租赁“德清莫干山卢球假日酒店有限公司，即位于XX内的卢球假日酒店，范围为9号楼一楼酒店大厅、二楼桑拿部分、三楼、四楼、五楼、六楼全部；1号楼五楼的会议室；8号楼三层部分，不包括9号楼底楼市场营业房，二楼棋牌室”，年租金80万元，在《合同》的附图中，9号楼二楼图纸将租赁部分用红色标识，桑拿用房在图中标识为红色，该图下部有被告A签名，庭审中，双方均认可桑拿部分面积为1254.77平方米，占《合同》总出租面积的11.19%，《合同》的“九、违约责任”部分第5条约定，“如乙方逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，乙方不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”，后因被告A拖欠租金、水电费引发纠纷，原告曾为此诉至法院，法院判决中确认《合同》已于2012年3月18日解除，并对解除前的权利义务做了处理，同时判令被告A归还桑拿用房，但被告A未主动归还，2013年6月8日，原告发函向三被告催讨相关费用并要求搬离，2013年12月5日，被告A前往腾房，但与原告就部分财物是否可拆除及归属发生争议，法院执行局多次协调未果，于2013年12月27日进行强制执行，现原告以《合同》解除后至桑拿用房实际归还期间，被告A的延迟归还行为损害其利益，根据《合同》“九、违约责任”部分第5条应支付相应款项与补偿金为由，向本院提起诉讼，引发本案， 本院认为，本案争议焦点在于，一、《合同》解除后，其中“九、违约责任”部分第5条是否继续有效，本案案由定为租赁合同纠纷是否正确？二、桑拿用房是否属于租赁范围？三、原告诉请费用的计算时间是否正确？四、《合同》“九、违约责任”部分第5条的真实意思，原告能否据A时主张赔偿损失与补偿金，以及可以主张的金额？五、原告的部分诉请是否超出诉讼时效期间？六、被告A、B应否须承担担保责任？ 对争议焦点一，原告认为本案系租赁合同纠纷，其依据为《合同》“九、违约责任”部分第5条对合同解除后权利义务的约定，三被告则认为《合同》经前次法院判决解除后所有权利义务的约定均失去效力，本院认为，合同解除后，并不意味合同所有的条款都失去效力，合同主体间关于经济往来的结算以及合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款，属于结算和清理条款，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案中，《合同》“九、违约责任”部分第5条是对合同解除后的特别约定，即属于结算与清理条款，并不因《合同》解除而失去效力，原告据此提起诉讼应属于租赁合同纠纷，对三被告的抗辩意见不予支持， 对争议焦点二，三被告认为桑拿部分不属于租赁范围，其依据为2008年双方签订的合同，但2010年《合同》已载明，对2008年各方签订的合同提前终止，且该2010年《合同》已被生效判决确认其效力，因此，如若两份合同出现冲突，也应以在后的合同为准，而不能以在先的合XX内容对抗在后的合XX条款，并且2008年合同也未明确表明桑拿用房不属于租赁范围，故对三被告的该点抗辩意见不予支持，此外，该2010年《合同》载明，租赁范围包括XX9号楼的二楼桑拿部分；在《合同》附图中，9号楼二楼图纸将租赁部分用红色标识，桑拿用房部分在图中标识为红色，因此，本院认定桑拿用房部分属于租赁范围， 对争议焦点三，由于在前的（2012）湖德武民初字第119号、（2012）浙湖民终字第578号民事判决已确认《合同》于2012年3月18日解除，并给予被告A30天的腾空期，因此原告诉请的费用计算时间，应扣除该30天判决确定的腾空期间，至于被告A所称因断水断电，房屋已实际归还原告的观点，本院认为，断水断电与腾空归还房屋不能等同，并未产生控制权转移的效果，故断水断电不能停止原告诉请费用期间的计算，另由于2013年12月5日，被告A腾房期间系与原告就部分财物是否可拆除及归属发生争议而未能腾空，而双方在签订《合同》时理应尽到相应的注意义务，对相关财物的归属做出明确约定；纠纷发生后也应积极协商，但事实上原告与被告A经法院执行局多次协调均未达成一致，因此，2013年12月5日至2013年12月27日期间，虽属于原告诉请的费用计算期间，但由于未能有效腾空房屋双方均有过错，本院酌定原告与被告A对此期间的应支付费用各负担50%， 综上，本院确认原告诉请费用的计算期间应为自2012年3月19日起至2013年12月27日止，并扣除30天腾空期，也即应计算619天（649天－30天=619天），其中，在2012年3月19日至2013年12月4日并扣除30日腾空期的596天间，被告A对应支付的费用全部负担；在2013年12月5日至2013年12月27日的23天间，被告A对此期间的应支付费用负担50%， 对争议焦点四，《合同》约定“如乙方（被告A）逾期支付租金、水、电费超过7天，甲方（原告）可单方面解除本合同，甲方给予乙方15天的员工安置和善后处理时间，在善后处理期内，乙方必须按合同支付甲方各种款项，在善后处理期届满，被告A不能以任何借口拖延时间归还，如拖延一天，乙方则每天另补偿1000元给甲方”，双方对“另补偿”发生争议，原告解释为支付各种款项并另加每天1000元补偿；被告解释为只有1000元补偿，本院认为，该《合同》总租金为每年80万元，折算成日租金为2191.78元（80万元÷365天=2191.78元），远大于《合同》条款中每天1000元的补偿，若按被告所称，《合同》解除后只需支付每天1000元，实则为鼓励延期腾房，有悖常理，故对被告的该点抗辩主张不予支持， 根据《合同》该项条款，原告在善后处理期满后，须“按合同支付各种款项”并“每天另补偿1000元”，该条款内容系对被告A违反该条的腾房约定时，原告可主张费用的计算方法，未违反法律的禁止性规定，且《合同》已被生效判决确认有效，对于该计算方法中的前半部分，系指比照《合同》约定的租金标准和其他费用支付标准、被告A延迟腾房期间应付的各种款项，现原告诉请对上述款项的损失予以赔偿，应属合理，本院确认为148995.61元（80万元年租金×11.19%所占面积比例÷365天×596天＋80万元年租金×11.19%所占面积比例÷365天×23天×50%分担比例=148995.61元），对于后者，每天1000元的补偿约定过高，本院结合具体案情及腾房义务的履行程度，根据公平原则、诚实信用原则，酌情对补偿金在原告所诉请的损失额20%的范围内予以支持，确定为29799.12元（148995.61元×20%=29799.12元），综上，本院对原告诉请的损失赔偿在148995.61元的范围内予以支持，对补偿金在29799.12元的范围内予以支持，超出部分不予支持， 对争议焦点五，被告以原告诉请应适用延付或拒付租金的一年诉讼时效为由，主张本案已逾诉讼时效期间，本院认为，原告诉请的损失与补偿金，其性质并非租金，由于之前的判决已确认《合同》解除，并对解除前的权利义务作出处理，原告不得再主张租金，但可依据合同“九、违约责任”部分第5条的约定，比照租金主张损失与补偿金，由于原告的诉请不是租金，故应适用二年而非一年的诉讼时效期间， 并且，原告已于2013年6月8日发函向三被告进行催讨，且经查询EMS系统显示被告A为拒收，被告A、B为本人收，应视为已提出债权要求，现三被告虽均抗辩称未收悉故本案已逾诉讼时效，但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……”，由于原告提交了EMS特快专递寄件人存根、《函》文本及EMS查询记录，可以认定《函》已经到达或应当到达，而三被告均无相反证据足以推翻原告所提供的证据，故本院认定原告已发函对三被告提出了相应的债权要求，且诉讼时效因该催讨行为发生中断，因此本案未逾诉讼时效期间， 对争议焦点六，三被告抗辩称《合同》中署名的担保人即本案被告A、B无需承担担保责任，理由主要为：《合同》已解除；被告A、B未再作出过新的、明确的担保意思表示；之前的判决未判令被告A、B对腾空行为负担连带担保责任，本院认为，《合同》虽已解除，但其中“九、违约责任”部分第5条的约定仍然有效，依据该条款，被告A需要对《合同》解除后的延迟腾房行为赔偿损失并支付补偿金，因此被告A、B也须对该部分债务进行担保，其承担担保责任的依据在于《合同》约定，而无需再作出新的愿意担保的意思表示，对于没有明确担保范围的问题，《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定，“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，并且，被告A、B作为担保人在《合同》的头部、尾部均进行了署名，表明其二人认可应对《合同》中被告A的所有债务进行担保，至于之前判决未判令被告A、B对腾空进行担保，经翻阅A，系原告未提出该项诉请，而非法院判决认为不需要承担担保责任，在生效判决未对该问题作出否定性结论的情况下，被告A、B仍应依照《合同》约定进行担保，因此，对三被告关于担保人无需承担担保责任的抗辩意见不予支持，此外，由于被告A、B的担保系保证，且未对保证方式作出约定，依法应承担连带保证责任， 综上，本院认为，本案为租赁合同纠纷且未逾诉讼时效期间，桑拿用房属于租赁范围，《合同》解除后其中的结算和清理条款仍然有效，原告据此条款比照租金标准主张损失符合约定，但补偿金过高酌情调整为原告诉请损失额的20%；并由被告A、B承担连带保证责任，对原告诉请中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 一、被告A于本判决生效之日起十日内赔偿原告德清XX公司损失148995.61元， 二、被告A于本判决生效之日起十日内支付原告德清XX公司补偿金29799.12元， 三、被告A、被告B对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，被告A、被告B承担保证责任后，有权向被告A追偿， 四、驳回原告德清XX公司的其他诉讼请求， 如果被告A、被告B、被告C未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费4751元减半收取2375.5元，由原告德清XX公司负担529元，被告A、被告B、被告C负担1846.5元，限于本判决生效之日起七日内交纳， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院， 代理审判员A 二〇一四年四月八日 代书记员B