律师观点分析

成功案例：国有单位商用房屋租赁合同纠纷，成功解除合同并追回欠付租金、水电费

**承办律师：吴小朋律师（粤西地区房屋租赁合同纠纷专业律师）**

## 案件背景

某国有物资储备单位（出租人）通过公共资源交易中心公开招投标，将一处多层商用物业（招待所）对外出租，承租人中标后签订为期十年商用房租赁合同，物业附带一批配套固定资产设备一并移交承租人用于宾馆经营。合同对月租金标准、租金支付时间、水电费承担、合同解除条件、违约责任、履约保证金用途均作出明确书面约定。

合同履行过程中，承租人自租赁第二年初开始持续拖欠租金、水电费。出租人多次沟通催告，承租人先后出具保证书、多份承诺书，多次承诺限期筹款结清欠款，但始终未兑现付款义务。承租人经营宾馆投入较大，因经营效益不佳，对外背负多笔债务，客观缺乏付款能力。出租人多次协商催缴无果，委托吴小朋律师代理提起民事诉讼，希望实现解除租赁合同、收回房屋及配套固定资产、追回全部欠付租金水电费、追究承租人违约责任的维权目标。

## 案件经过

承租人通过公开招投标程序取得案涉物业租赁权，签署书面租赁合同后接收房屋以及配套固定资产，进场装修开展宾馆经营。前期尚能支付部分租金，后续受经营状况影响，开始拖欠租金及水电费。

出租人通过书面律师函、微信沟通、当面约谈多种方式持续向承租人催收欠款，承租人多次出具书面保证、承诺，反复请求给予宽限期，但到期后依旧没有履行付款义务。

承租人欠付租金时间已经远超合同约定的20日解除阈值，欠缴水电费也超过两个月，已经触发合同约定的单方解除权。双方尝试协商调解，承租人提出希望继续履行合同，分期偿还全部欠款的调解方案，但双方未能达成一致调解意见。为避免国有资产持续受损，出租人正式委托吴小朋律师向人民法院提起民事诉讼，通过司法途径解决租赁合同纠纷。

## 争议焦点

1. 案涉租赁合同是否符合解除条件，合同解除时间应当如何认定；

2. 承租人应当支付的欠付租金、合同解除之后房屋占用费金额如何确定；

3. 合同同时约定逾期滞纳金、解约违约金，承租人抗辩违约金标准过高，法院应当如何调整违约责任计算标准；

4. 承租人缴纳的履约保证金应当如何处理，是否可以直接予以没收，还是需要按照法定顺序抵扣债务；

5. 承租人是否应当完整返还案涉房屋以及全部移交的配套固定资产设备；

6. 欠付水电费以及对应的逾期违约责任应当如何计算。

## 诉讼过程

接受委托后，吴小朋律师作为本案原告委托诉讼代理人，围绕国有资产保护的核心目标开展全流程代理工作：

1. **全面梳理证据链条**：系统整理招投标成交文件、租赁合同及附件固定资产清单、房屋资产交接材料、承租人出具的保证书、多份承诺书、律师函邮寄凭证、微信水电费对账记录、租金缴费流水，完整固定承租人违约事实、资产移交事实、催告催收全部证据，形成完整证据组，夯实案件事实基础。

2. **精准拟定诉讼请求**：结合合同约定与法律规定，起草民事起诉状，提出解除租赁合同、腾退返还房屋及全部固定资产、主张欠付租金、房屋占用费、水电费、滞纳金、解约违约金，由被告承担全部诉讼费的完整诉讼请求，充分保障委托人的各项合法权益。

3. **参与庭审，充分发表代理意见**：庭审当中完整陈述案件事实，出示全部证据，就合同效力、承租人根本违约、解除权成就、资产返还义务发表代理意见；针对被告提出经营困难、请求调减违约金、希望继续履行合同的抗辩，从合同约定、法律规定、国有资产风险角度充分回应。同时针对履约保证金、占用费计算标准向法庭阐述代理观点。

4. **配合法院调查，应对调解**：在法院组织调解阶段，客观评估调解方案风险，向委托人提示如果继续履行合同，依旧存在承租人后续再次拖欠费用，国有资产持续空置受损的风险，协助委托人最终决定不接受被告提出的继续履约调解方案，请求法院依法作出裁判。

庭审中被告对案件基础事实没有异议，但以经营亏损、负债较多没有还款能力为由，希望法庭大幅度减免违约金，希望继续承租物业。

## 判决结果

人民法院经审理，采纳吴小朋律师主要代理意见，作出一审判决：

1. 确认案涉商用房租赁合同于起诉状副本送达被告之日依法解除；

2. 判令被告在判决生效三十日内，腾退案涉租赁物业，完整返还全部配套固定资产设备；

3. 判令被告向原告支付抵扣履约保证金之后尚欠租金；合同解除之后至实际返还房屋之日，按照原月租金标准持续计收房屋占用费；

4. 判令被告支付全部拖欠水电费；违约金结合LPR四倍标准予以调整，租金、水电费违约金均计算至全部款项实际清偿完毕为止；

5. 案件全部诉讼相关费用由被告承担。

> 提示：法院没有支持“直接没收履约保证金”的诉求，按照民法典规定的清偿顺序，履约保证金优先抵扣违约金，剩余部分抵扣租金；合同约定日千分之一的高额滞纳金因被告申请调低，法院依法调整为一年期LPR四倍的年利率标准计算违约金，兼顾守约方损失补偿以及公平原则。

## 案件意义

1. **实务价值**：本案属于典型国有资产对外出租产生的房屋租赁合同纠纷。吴小朋律师作为粤西本地专注房屋租赁法律服务的专业律师，完整完成证据固定、诉讼方案设计、庭审代理工作，帮助委托人通过司法途径实现收回国有房产、配套固定资产，锁定承租人全部欠款债务，防止国有资产持续被无偿占用，守住国有资产安全底线。

2. **法律参考**：本案厘清租赁合同纠纷多个实务难点：直接起诉行使解除权时，合同解除时间以起诉状副本送达被告为准；多重违约金叠加过高时，法院会参照LPR四倍调整；履约保证金不能直接没收，需要按照法定顺序抵扣违约金、主债务；合同解除之后即便承租人无力清偿债务，依然需要持续支付房屋占用费，直至房屋实际返还。

3. **当事人启示**：国有单位对外出租物业，应当完整留存招投标、资产交接、催收催告书面证据；遇到承租人长期拖欠租金水电费，不要一味等待，应当及时行使合同解除权，避免损失不断扩大。即便承租人没有清偿能力，生效判决可以固定全部债权，后续随时可以申请强制执行，为后续执行处置保留法律依据。

4. **律师办案亮点总结**：吴小朋律师熟悉本地法院房屋租赁案件裁判尺度，代理过程中既充分维护委托人合法权益，也客观预判司法实践当中违约金调减、保证金处理的裁判风险，帮助委托人合理预期诉讼结果，完整实现当事人主要维权目标。