律师观点分析
姜XX与张XX、蒋燕伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1181民初6273号
原告姜XX，
委托代理人王X，法律工作者，
被告张XX，
被告蒋燕伟，
委托代理人束XX，律师，
委托代理人蒋XX，实习律师，
丹阳市人民法院于2016年7月25日依法立案受理了原告姜XX与被告张XX、蒋燕伟房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员孙XX适用简易程序于2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告姜XX及其委托代理人王X，被告蒋燕伟的委托代理人束XX、蒋XX到庭参加诉讼，被告张XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告姜XX诉称：金陵西XX9号3幢1单元601室房屋为两被告的夫妻共同财产，2011年1月5日，原告与被告张XX签订协议，将上述房屋以285000元（含购房手续费等费用）的价格出售给原告，并约定由原告代被告张XX还清房屋贷款后，两被告将房屋产权过户至原告名下，协议签订当日，原告给付被告张XX110000元，之后代被告归还了房屋贷款共计175000元，在该协议履行过程中，两被告离婚，因两被告未按约办理房屋过户登记手续，原告多次要求被告张XX协助办理，但被告张XX以两被告已经离婚，被告蒋燕伟不愿配合办理为由推诿，原告为维护自己的合法权益，起诉要求两被告协助原告办理房屋过户登记手续，诉讼费由两被告承担，
被告蒋燕伟辩称：一、原告诉讼主体不适格，根据原告提供的协议，涉案房屋是出售给案外人徐网春，而非原告；二、协议无效，涉案房屋为两被告共同共有，被告张XX未经本被告的同意擅自将涉案房屋出售给他人，并未经本被告追认，原告亦非善意第三人；三、协议是在两被告感情破裂，长期分居期间订立的，是原告与被告张XX恶意串通，该协议无效，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，
被告张XX未应诉答辩，也未提供证据，
经审理查明：2011年1月5日，原告与被告张XX就永佳大厦3幢一单元601室房屋（即金陵西XX9号3幢1单元601室）买卖签订协议，约定：被告张XX以285000元（房屋价款255000元，购房手续费12000元，窗2000元，银行利息6000元，归还银行贷款本金10000元）将该房屋转让给原告；原告应给付被告张XX现金110000元，被告张XX在银行办理的抵押贷款175000元由原告代其偿还；银行抵押贷款还清后办理房屋过户手续，同日，原告给付被告张XX现金110000元，之后，原告按照协议约定代被告张XX按月偿还银行抵押贷款，原告于2016年6月16日代被告张XX还清了涉案房屋抵押贷款175000元，同时从银行取得涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，原告于2011年1月5日取得涉案房屋使用权，并一直居住在该房屋内，期间还对房屋进行了装修，
另查明，两被告曾是夫妻，于2013年5月10日登记离婚，两被告婚姻关系存续期间，共同购买了永佳大厦3幢一单元601室房屋，
以上事实，由原告提供的协议、收条、个人贷款结清证明、离婚协议书、房屋所有权证、土地使用权证，被告提供的商品房买卖合同及当事人的当庭陈述所证实，
本院认为：原告与被告张XX签订的协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条规定：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告蒋燕伟以被告张XX在缔约时未征得其同意、擅自处分夫妻共同财产为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持，同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，虽然被告蒋燕伟未在协议上签字确认，但是被告张XX于2011年1月就将房屋出售给原告，并收取了房屋价款，银行贷款亦由原告予以偿还，且自此房屋一直由原告居住使用，那么原告当然有理由相信被告张XX出售房屋是两被告共同意思表示，而且从事实上讲，在原、被告协议离婚时均表示无夫妻共同财产，双方均未提及涉案房屋，足见被告蒋燕伟已认可被告张XX出售房屋的行为，因此，原告要求两被告协助办理房屋产权变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持，审理中，原告陈述由其自负房屋过户费用，是其处分自身权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认，被告张XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据已查明的事实依法作出缺席判决，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告张XX、蒋燕伟应于本判决生效后十日内将金陵西XX9号3幢1单元601室房屋[丹房权证开发区字第××号；丹国用（2008）第06801号]变更登记至原告姜XX名下；相关费用由原告姜XX负担，
案件受理费80元，减半收取40元，由被告张XX、蒋燕伟负担(此款原告已垫付，本院不再退还，原告承诺同意由两被告直接支付或申请法院执行后再支付给原告），
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费，
审判员 孙XX
二〇一六年八月三十一日
书记员 徐 敬
附本判决适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效，
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定，
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》
若干问题的解释（一）
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》
第三条当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决
束鹏杰律师