某商品房预售合同纠纷案

律师观点分析

案件详情：

上诉人某置业公司因与被上诉人孙某、原审被告某文化公司商品房预售合同纠纷一案，不服某民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结

某置业公司上诉请求:1.撤销一审民事判决第一、二项判决，依法改判:2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由: 原审判决中，对银行政策原因由被上诉人承担责任并返还房款17617元，属于认定事实错误。2020年9月30日上诉人与被上诉人签订《认购书》，2020年10月13日签订《项目首付欠款分期协议书》，约定房屋首付款137617元，被上诉人支付17617元，上诉人向被上诉人借款120000元用于被上诉人支付案涉房屋首付款，分期偿还。后因银行贷款政策调整，被上诉人购买案涉房屋银行贷款比例由首付三成调整为首付五成，致被上诉人请求返还房款解除合同。该情况属于银行政策调整原因而并非上诉人所导致，故与上诉人无关，上诉人无需承担此责任。

被上诉人孙某辨称，同意一宙法院判决。银行业务调整是在我方交付部分首付一年后，上诉人约定的借款12万元也一直没有交付给我方，是上诉人违约。

原宙被告某文化公司述称，同意一审法院判决。

办案经过：

孙某向一审法院起诉请求:1.判令原告与被告一解除《认购书》、《沈北时代广场项目首付欠款分期协议书》，返还原告已支付的房款17617元:2判令被告二退还原告服务费25000元;3判令被告以42617为基数的利息(从2020年10月14日起生效判决确定的给付之日止，按LPR利率计算)。

一宙法院认定事实:2020年9月30日原告与被告一签订《认购书》一份，认购被告一开发的某地建筑面积49.58平米的房屋，总房款437617元，首付款137617元，余款300000元按揭贷款，同日原告支付了认购定金10000元。

又查明，2020年10月13日原告与被告一签订《项目首付欠款分期协议书》一份，约定案涉房屋首付款137617元中，原告支付17617元，被告一向原告借款120000元用于原告支付案涉房屋的首付款，之后分期偿还，同日原告支付了房屋首付款7617元。

另查明，2020年10月13日原告与被告二签订《居间服务协议》一份，原告当日转款2.5万元，被告二开具了对应收据。协议签订后，因银行贷款政策调整，原告购买案涉房屋银行贷款比例由首付三成调整为首付五成，案涉交易未能签订正式商品房买卖合同。

一审法院认为，案涉认购书、付款协议书、居间协议书均系当事人自愿签订，属真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。因银行贷款政策调整，案涉交易不能继续，认购书及付款协议应予解除，已付房款，应予退还;居间服务目的无法实现，居间费应予返还。因银行贷款政策原因，原告的贷款不能办理，导致交易失败，并非二被告原因造成，故原告利息损失赔偿，于法无据。

一宙法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决:一、解除原告孙某与被告某置业公司签订的某地认购书、分期付款协议书;二、被告某置业公司于判决生效后十日内返还原告孙某17617元;三、被告某文化公司于判决生效后十日内返还原告孙某25000元;四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费906元，被告某置业公司负担356元、被告某文化公司负担550元，于判决生效之日起7日内，向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期未予交纳，依法强制执行。原告预交453元，应予退还453元。

二宙中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款规定:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”关于上诉人某置业公司提出不予解除《认购书》《项目首付欠款分期协议书》，不向孙某返还预付房款17617元的请求，某置业公司与孙某均认可因银行贷款政策调整导致孙某无法按双方原约定的贷款比例办理贷款，而双方尚处于签订认购书阶段，并夫签订正式商品房买卖合同，对于无法办理贷款的责任承担并夫进行约定。一审法院综合全案事实认定贷款政策调整导致交易失败不属于双方原因造成，认购书及付款协议予以解除，并无不当。

另，某置业公司向孙某提供首付款借款并约定分期偿还的方式，即使该形式不违反相关管理政策，某置业公司也未在《认购书》约定的付清首付款日期前提供借款，亦在客观上导致孙某作为认购方无法继续交易。综上，对于某置业公司提出贷款政策调整与上诉人无关，不予解除《认购书》《项目首付欠款分期协议书》，不返还预付房款的上诉请求，本院不予支持。

判决结果：

综上所述，上诉人某置业公司的上诉请求不能成立，应予验回:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。