王思然律师
律师观点分析
原告张某、张某2、张某3向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》；2、判令被告按照每月2.7万元的标准向原告支付自2021年11月9日至实际腾退之日止的租金；3、判令被告向原告支付违约金2.7万元；4、判令被告立即腾退房屋；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张某、张某2、张某3系姐妹关系，三人共同所有位于北京市东城区朝阳门街道演乐胡同××号，建筑面积148.3平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。2020年11月9日，原告与被告***公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告承租原告所有涉案房屋，出租期限自2020年11月9日至2026年11月8日，共计6年，租期开始前3个月为免租期，租金标准：首三年2.7万元／月，后三年2.9万元/月，押一付六；被告承租后有权将该房屋出租并收取租金；未按约定划付租金达5日以上的，擅自改变房屋用途及主体结构的，原告有权解除合同，被告应向原告按月租金100％支付违约金。租赁合同签订后，被告向原告支付了3个月房租及1个月押金共计10.8万元。签订租赁合同当日，原、被告签订《房屋交割清单》，进行了交房确认，交割清单内容主要为：“乙方验收，认为符合房屋交验条件，并且对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收”。被告入住后对房屋进行了装修，并擅自改变了房屋主体结构。2021年5月9日，根据租赁合同约定，被告应向原告支付下一期6个月房租，但经过原告多次催交，被告均以各种理由拒绝交纳房租。被告拖欠房租并擅自改变房屋主体结构的行为已经构成根本违约，应根据合同约定承担违约责任。为维护合法权益，原告提起本案诉讼，诉如所请。
被告***公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告违约在先，存在过错。根据租赁合同第六条第一款的约定，被告的维修范围为房屋内水管（不包括主管道），原告拒绝维修主管道，造成房屋无法使用，构成违约；2、维修主管道造成被告延期使用涉案房屋。因维修主管道造成被告延期使用涉案房屋两月有余，原告应赔偿被告或减免相应的租金，根据原、被告之间的聊天记录，原告最初拖延解决问题，但后来也同意对被告减免租金，足以证明在双方合同约定的维修主管道问题上，原告存在过错；3、减免租金、修改付款期限属于对原合同的修改，被告没有违约。双方在租赁合同中约定了付款期限，但根据后期双方的聊天记录，原告要求对付款期限进行修改，证明双方同意修改原约定，故被告没有违约。并且双方已达成新的付款期限的约定，由于原告三人之间互相推诿拒不签署“补充协议”，造成最终无法履行，因此，原告存在过错，属恶意解除合同；4、被告不构成根本违约。退一步讲，即便被告违约，但被告已履行租赁合同中大部分义务，不构成根本违约，不具备解除合同的要件。被告获知原告起诉后，已向原告支付租金；5、原告应向被告返还装修费用。被告花费大量财力、人力、物力对涉案房屋进行装修，如果判令双方解除租赁合同，原告应向被告返还装修费用，并且原告对合同的解除存在过错，如果不返还装修费用对被告有失公平；6、被告没有改变房屋主体结构。被告拆除的并非承重墙，并且后期已恢复原状，原告当时没有提出异议，现在提出该问题是想解除租赁合同的借口。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年11月9日，原告张某、张某2、张某3（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将其名下的位于北京市东城区朝阳门街道演乐胡同××号房屋（建筑面积148.3平方米）委托乙方做出租代理，租赁用途为居住、办公、接待，出租代理期自2020年11月9日至2026年11月8日，共计6年。本合同约定的房屋代理期中开始的前3个月为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2020年11月9日前将房屋交付给乙方。租金标准（税后）为首三年2.7万元/月，后三年2.9万元/月，租金收取方式为押一付六，甲方账户开户人为张某3。乙方将各期租金划入甲方账户的日期为第一次5月9日，第二次11月9日。出租委托代理期限内，乙方负责维修范围包括水龙头、马桶、房屋内水管（不包括主管道）、阀门（不包括总阀门）、淋浴喷头及软管等。允许乙方或承租方在不改动房屋主体结构的情况下对房屋进行装修、装饰或添置新物。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上的；2、擅自改变房屋用途及主体结构的；3、利用房屋从事违法活动的；4、欠缴水、电费500元以上。乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。
租赁合同签订后，被告向原告支付了3个月房租及1个月押金共计10.8万元。2021年7月6日，被告向原告支付租金8.1万元，2021年8月10日，被告向原告支付租金8.1万元。原告认可被告已将租金支付至2021年11月9日。
庭审中，被告提交与张某、排水集团的微信聊天记录，证明其按照租赁合同约定将租金支付至2021年11月9日，其中多支付了一个月的租金，因为双方签订租赁合同后，被告为维修房屋主管道即连同屋外污水井的下水管道，花费了将近两个月的时间，经与原告沟通，原告同意给被告减免一个月的租金，被告要求就此事与原告签署书面的补充协议，但原告互相推诿未签署。被告还称聊天记录还可以证明原告同意修改另外五个月租金的付款期限为2021年6月8日前支付。聊天记录显示，2021年6月6日，张某称“经过我们姐妹三人研究，同意减免一个月的租金作为对此前乙方所做各项工作之补偿。希望今后不再以各种理由为借口拖延交付房租。合同乃是维系甲乙双方的保证，有神圣的法律效用！另五个月的房租（总计13.5万元）请于后天（6月8日）下午5点前打入甲方账户，此次协商结果有效。过时不候！甲方：张某、张某2、张某3”。对此，原告称被告的聊天记录是断章取义，当时原告的意思是如果被告于2021年6月8日之前支付租金，原告同意减免一个月租金，但被告未按时支付租金，故未减免租金。另，原告表示涉案房屋原有下水道可以使用，是被告想用涉案房屋经营民宿故扩建下水管道，扩建的损失应由被告自行承担。被告对此不予认可，称其未经营民宿，而是将涉案房屋转租给另外的公司使用。
关于原告主张被告拆除承重墙的问题，原告提交照片予以证明，被告对照片的真实性不持异议，但表示拆除的墙体并非承重墙，而且被告已经恢复原状。
关于被告主张其对涉案房屋进行了装修的问题，被告提交照片、安装合同、装修费收据的予以证明，原告上述证据的真实性不予认可，表示被告是否装修与原告无关。经询，被告表示如果法院判决解除租赁合同，被告将另行主张装修费用。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告在履行合同过程中，迟延向原告支付租金，构成违约。但根据双方的聊天记录，被告承租涉案房屋后，因维修下水管道花费了一定时间，就此问题与原告进行了多次沟通，原告亦曾表示如被告于2021年6月8日之前支付租金将减免被告一个月的租金作为补偿，在请求与原告签订书面补充协议未果后，被告于2021年7月6日、2021年8月10日向原告支付租金共计16.2万元。应认为被告虽有延迟支付租金的违约行为，但并无恶意违约、拒绝履行合同的故意，故被告迟延支付租金的行为不构成根本违约。因此，原告起诉要求解除合同、被告腾退房屋并支付腾退之前的租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付逾期付款违约金2.7万元的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：
一、被告****有限责任公司于本判决生效后七日内向原告张某、张某2、张某3支付违约金2.7万元；
二、驳回张某、张某2、张某3的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，由张某、张某2、张某3负担675元（已交纳），由****有限责任公司负担475元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。