律师观点分析
[案由]租赁合同纠纷
[办理结果]出租方全额赔偿承租方装修损失
[承办律师]王阳 湖北海舟律师事务所
[基本案情]2021年2月23日，A公司与B公司签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由B公司承租A公司位于武汉市H区J大道商铺，租期为十年。
2021年2月26日，经A公司书面同意，B公司将商铺转租给C公司，双方签订《商铺租赁合同》（以下简称“转租合同”），约定由C公司作为次承租人承租该商铺。双方签订《转租合同》后，C公司便开始对商铺设计、装修。后A公司因开发商用地性质问题，收回案涉商铺，并与B公司解除《租赁合同》。
另外，C公司为经营需要支付装修费450000元、广告设计25437元，共计475437元。
[办案过程]本律师受C公司委托，结合双方证据后，确认本案主要存在两个争议焦点：1、转租合同是否合法有效；2、C公司是否有权向B公司解除合同；3、C公司能否向B公司索赔及损失金额。
针对第一个争议焦点，本律师认为C公司与B公司签订的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
针对第二个争议焦点，本律师认为因租赁房屋已被房屋所有权人（即A公司）收回，合同目的无法实现，故C公司要求解除《商铺租赁合同》的诉请，应受法律保护。
针对第三个争议焦点，本律师认为根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。B公司在履行其与A公司的《租赁合同》时未对A公司的处分权予以核实，导致案涉《转租合同》无法履行，B公司的行为违约，应对C公司的损失承担责任。同时，本律师在办理案件时，考虑到C公司的损失为装饰装修损失，因已附加于商铺上，故而向法院申请鉴定该损失。但由于此时案涉商铺已被收回，所有装修均被拆除，故鉴定机构退回鉴定。于是，本律师从装修时间、装修利用效果等方面论证，应当将装修损失全额赔偿。
[法院判决]一审法院在查明本案事实后，采纳了本律师的观点，判决B公司向C公司全额赔偿装修损失共计475437元。
[律师观点]此类案件中，由于租赁合同系实践性合同，往往存在各种因素而导致合同解除。此时当事人一方面应考虑解除合同是否合法有效，另一方面则是要着重考虑赔偿问题。
首先，当事人在遇到此类案件时，应当优先考虑解除原因，并对解除流程保留证据，方便起诉时法院准确归因。
其次，从归责角度来看，租赁双方所签订的《租赁合同》约定的权利义务中，出租方最为核心的义务为将无任何权利瑕疵的商铺租与承租方，并保证商铺长期交由承租方使用，倘若因出租方在履行合同中并未严格履行该义务，导致承租方所租商铺被第三人收回。在此权利义务约束下，出租方并未积极履行义务，导致《转租合同》的合同目的落空，应当由出租方对此承担责任。
最后，此类案件中，承租方往往会因房屋的居住或商业属性而进行装饰装修。此装修潜在价值是随着房屋租赁而被利用，但如果房屋已被收回，承租方甚至尚未对该装修利用，发挥其应由的价值，该装修已无法由承租继续利用，进而于承租方而言其价值被损害，则出租方应当承担未履行义务所导致的装修无法使用的装修损失赔偿责任。
