实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，是否需要承担违约责任？

律师观点分析

实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，是否需要承担违约责任？

案情描述：2017年3月，买受人孙XX与出卖人梁XX签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于海淀区×号，房屋为商品房，用途为办公，该房屋成交总价为人民币410万元。孙XX已经已交纳定金、北京市限购政策的出台，孙XX购房资质经建委审核未通过，导致涉案合同无法继续履行，孙XX要求解除合同并要求梁XX返还定金30万元，梁XX同意解除合同，但不同意返还定金。

本案争议焦点：实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买受人是否要承担违约责任？

王X律师法律分析：本人受孙XX委托代理此案。孙XX与梁XX就买卖涉案房屋签订的房屋买卖合同等，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方对已交纳定金、北京市限购政策的出台等事项无异议。孙XX购房资质经建委审核未通过，导致涉案合同无法继续履行，孙XX要求解除合同，梁XX同意，本合同应当解除。就退还定金一节，双方合同约定交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行的，则各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定；买卖合同依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。限购政策出台之时，尚未有任何一方原因导致合同处于迟延履行状态的情形发生，故不适用违约责任的约定，依据合同约定，双方需另行协商钱款的退还事宜。就本案定金的退还，除考虑双方合同约定之外，还需综合限购新政出台后双方的履约行为。最后法院判决解除了双方签订的《房屋买卖合同》，梁XX返还定金24万元。

律师提示：签订房屋买卖合同后，应当及时按照合同约定及时履行。如果一方因为限购政策无法履行合同，应及时通知对方，及时止损。