律师观点分析
某房地产开发公司、秦某房屋买卖合同纠纷
上诉人（原审被告）:某房地产开发公司。
法定代表人：魏某，职务：总经理。
委托诉讼代理人：成家庆，湖北才俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦某，女，1964年出生，汉族。
委托诉讼代理人：段传柏，湖北文光律师事务所律师。
原审被告：张某，男，1980年出生，汉族。
委托诉讼代理人：方朝阳，湖北才俊律师事务所律师。
上诉人(以下简称某房产公司)与被上诉人秦某、张某房屋买卖合同纠纷一案，不服阳新县人民法院民事判决，于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
某房产公司上诉请求：1、原审判决认定事实不清。秦某并未向其支付任何购房款，其只是遵循方达木以房抵偿工程款的约定，并不存在多付234070元房款的事实，其与秦某签订正式《商品房买卖合同》后，就抵偿商品房数量及价格均进行过沟通和确认的，2017年1月20日其与方达木对抵偿商品房数量和工程款金额进行了确认，共计7185965元。2、原审判决适用法律错误。其与秦某并非商品房买卖合同关系，而是向第三人履行或者由第三人履行合同关系。3、原审判决适用程序违法。由于某房产公司系代为履行的第三人，原审法院应当追加方达木为第三人，但原审法院未准许，程序违法。
秦某向一审法院起诉请求：1、判令某房产公司退还秦某购房款234,070元及占用资金期间利息；2、由某房产公司承担本案诉讼费用。
本案的争议焦点在于某房产公司与秦某之间系代偿关系还是房屋买卖合同关系。代偿又称第三人代为履行的债务履行承担，指第三人与债权人、债务人并未达成债务转让协议而成为债的当事人，只是代替债务人履行债务。债权人对于履行承担人并不享有债权，故不得直接请求履行；而履行承担人的履行，对于债权人而言，只不过是一种第三人清偿。本案中，某房产公司与秦某之间并非系第三人代为履行关系，其原因在于，因魏旺司尚欠案外人方达木工程款未付，在某房产公司、秦某、方达木三方协商一致的情况下，某房产公司用青阳公馆的商品房抵偿所欠方达木的工程款并直接将房屋登记在秦某名下，以抵偿方达木欠秦某的债务。某房产公司与秦某于2015年7月31日签订五份《青阳公馆订购商品房协议书》，并于2015年8月31日向秦某出具了该五套房的收款收据，同时2015年8月3日，秦某亦向方达木出具了收条，此时方达木与秦某之间的债权债务已转移至某房产公司，某房产公司与秦某之间形成房屋买卖合同关系，所以，本案中，某房产公司与秦某的行为，不符合第三人代为履行的构成要件，而属于债务转让，某房产公司与秦某签订的五份《青阳公馆订购商品房协议书》对其双方均有约束力，双方应按照该协议书全面履行合同义务，故某房产公司主张其与秦某之间系代偿关系的上诉理由不成立，本院不予支持。关于是否应当追加方达木为本案第三人的问题。如上所述，因某房产公司与秦某之间并非第三人代为履行关系，方达木并非涉案商品房买卖合同的当事人，其与本案处理结果并无法律上的利害关系，一审未追加方达木为本案第三人参加诉讼适用法律正确，本院应予维持，某房产公司提出一审未追加方达木为第三人程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，某房产公司提出的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4810元，由某房产公司负担。
本判决为终审判决。
