黄婷婷律师亲办案例//商业房屋租一方违约，解除合同的同时退回保证金数万元

律师观点分析

　　当事人

　　原告:李某，男，汉族。

　　委托诉讼代理人:黄婷婷，江苏东银律师事务所律师

　　被告:刘某，女，汉族。

　　被告:某餐饮管理有限公司。

　　法定代表人:刘某，该公司执行董事

　　诉讼记录

　　原告李某诉被告刘某、某餐饮管理有限公司(以下简称某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人黄婷婷到庭参加了诉讼。被告刘某，某公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

　　裁判分析过程

　　本院认为，《商业房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。作为商铺的出租方，某公司有保证铺位处于适租状态的义务。案涉铺位系美食城内的铺位，具有不同于独立商铺的特点在此种铺位中经营者仅进行菜品制作，顾客需要在公共区域的餐位上就餐。因此美食城为铺位适租状态的标准，不仅包括铺位内部能够满足菜品制作的需要，还包括铺位外的公共区域能够满足顾客就餐的需要。根据《商业房屋租赁合同》，某公司系某美食城的经营方，为某美食城提供物业服务，应在租期内保证原告承租的铺位符合上述适租状态的标准。但根据原告提供的“某美食城”微信群聊天记录，某美食城内曾出现停水，停电、餐具无人清洗等现象，目在夏天出现多日无法正常使用空调的情况，影响原告正常经营，某公司未能尽到保持铺位适租状态的义务。因某公司违约致使被告不能实现合同目的，原告可以解除合同。原告主张于2021年9月18日向某公司发出了解除合同的通知，但并无证据证明。但案外人祝某与原告律师2021年10月2日微信聊天记录中的照片，原告已张贴《解除合同通知书》，且根据门边的标牌，可以认定张贴处为某公司办公地点。故本院认定某公司于2021年10月2日收到原告发出的解除合同通知双方签订的《商业房屋租赁合同》于2021年10月2日解除。合同解除后，某公司应当退还原告支付的租房保证金20000元。因系某公司违约，根据合同约定，一次性进场费30000元亦应退还给原告。就案涉铺位租金、物业费的起算点，本院认为应自2021年5月26日起算。《商业房屋租赁合同》中第四条“租金含义及支付日”第(2)款载明租金起算以实际开业时间为准，虽此处的“实际开业时间”有原告开业时间和某美食城开业时间两种理解，但合同第七条又明确说明租金起算时间以商场开业时间为准，故合同约定的租金起算时间应为某美食城开业时间即2021年4月26日。且合同还约定某公司给原告1个月的免租期，故起算时问点应为2021年5月26日。《商业房屋租赁合同》中并未对物业费的起算点进行约定，但根据交易习惯，物业费应与租金同步起算，故物业费亦应自2021年5月26日起算。双方《商业房屋租赁合同》已于2021年10月2日解除，原、被告双方的租金及物业费应计算至2021年10月2日止，此期间原告应承担的租金为32876.71元(=75000元/365*160)、物业费为5260.27元(=12000元/365*160)。但根据原告陈述，其于2021年11月16日才将案涉铺位中的设备搬离，故其应当支付2021年10月3日至2021年11月16日的铺位占用费。鉴于原告陈述其已停止营业,铺位空置，故本院酌情认定占用费按照租金标准的80%计算。自2021年10月3日至2021年11月16日，李某应支付占用费7397.26元(=75000元/365*80%*45》。故某公司应当向原告退还剩余租金34726.03元(=75000-32876,71-7397.26)、物业费6739.73元(=12000-5260.27)。

　　《商业房屋租赁合同》约定，守约方的损失包括律师费。故原告要求某公司向其支付律师费4000元，符合合同约定，本院予以支持。

　　原告要求被告刘某对被告某公司的债务承担连带责任并无法律依据，本院不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百零八条，《中华人民共和国民市诉讼法》第四十条、第六十七条、第-百四十七条之规定，判决如下：

　　判决结果

　　一、原告李某与被告某餐饮管理有限公司答订的《商业房屋租赁合同》于2021年10月2日解除

　　二、被告某餐饮管理有限公司于2判决生效之日起一五日内退还原告李某履约保证金20000元、进场费30000元租金34726.03元、物业费6739.73元，合计91465.76元

　　三、被告某餐饮管理有限公司于本判决生效之日起1五日内尚原告李某支付律师费4000元

　　四，驳回原告李某的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。