在律师的帮助下完美解决租赁合同纠纷

律师观点分析

　　原告：李某，女，汉族。
　　委托诉讼代理人：黄婷婷，江苏东银律师事务所律师。
　　被告：汪某，女，汉族。
　　被告：南京XX餐饮管理有限公司。
　　法定代表人：汪某，该公司执行董事。
　　原告李某诉被告汪某、南京XX餐饮管理有限公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人黄婷婷到庭参加了诉讼。被告汪某、XX公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
　　原告李某向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告XX公司签订的《商业房屋租赁合同》于2021年9月18日解除；2、被告XX公司返还剩余房租19000元；3、被告XX公司返还原告进场费30000元；4、被告XX公司返还原告房租保证金20000元；5、被告XX公司返还原告天然气押金10000元；6、被告XX公司返还剩余物业费5896元；7、被告XX公司支付原告律师费4000元；8、被告汪某对被告XX公司的所有还款义务承担连带责任；9、本案诉讼费、保全费由被告承担。
　　事实与理由：原被告于2021年4月2日签订《商业房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告承租被告位于奥体大街69号新城科技园XX幢2层第XX号商铺，原告经营项目为螺蛳粉、米线店，房屋存在装修免租期。被告场地定于5月6日开业。开业时生意正常经营，但由于汪某将所有款项转给了XX公司实控人汪某贵，汪某贵又有多起欠款及诉讼，致使场地经常出现各种纠纷，如断水、断电、消费者集体退订会员卡、封门、电梯停止使用等情形，生意每况愈下。原告及其他租户多次找被告协商，被告均是口头承诺，没有任何实际改变。因被告违约致使场地不能长久稳定提供各项必备条件，导致原告合同签订的目的无法实现。现诉至法院，请求依法裁判。被告汪某、XX公司未到庭，未答辩。
　　本院认为，《商业房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。作为商铺的出租方，XX公司有保证铺位处于适租状态的义务。案涉铺位系美食城内的铺位，具有不同于独立商铺的特点，在此种铺位中经营者仅进行菜品制作，顾客需要在公共区域的餐位上就餐。因此，美食城内铺位适租状态的标准，不仅包括铺位内部能够满足菜品制作的需要，还包括铺位外的公共区域能够满足顾客就餐的需要。根据《商业房屋租赁合同》，XX公司系红环美食城的经营方，为红环美食城提供物业服务，应在租期内保证原告承租的铺位符合上述适租状态的标准。但根据原告提供的“红环美食城”微信群聊天记录，红环美食城内曾出现停水、停电、餐具无人清洗等现象，且在夏天出现多日无法正常使用空调的情况，影响原告正常经营，XX公司未能尽到保持铺位适租状态的义务。因XX公司违约致使被告不能实现合同目的，原告可以解除合同。原告主张于2021年9月18日向XX公司发出了解除合同的通知，但并无证据证明。但原告与其律师2021年10月2日微信聊天记录中的照片，原告已张贴《解除合同通知书》，且根据门边的标牌，可以认定张贴处为XX公司办公地点。故本院认定XX公司于2021年10月2日收到原告发出的解除合同通知，双方签订的《商业房屋租赁合同》于2021年10月2日解除。合同解除后，XX公司应当退还原告支付的租房保证金20000元及天然气押金10000元。根据合同约定，一次性进场费30000元任何情况下XX公司都无需退还，且2021年8月24日XX公司出具的《承诺》中所载“出租方清退美食城”的情况并未出现，故原告要求XX公司退还30000元进场费本院不予支持。就案涉铺位租金、物业费的起算点，本院认为应自2021年5月1日起算。《商业房屋租赁合同》中第四条“租金含义及支付日”第（2）款载明租金起算以实际开业时间为准，虽此处的“实际开业时间”有原告开业时间和红环美食城开业时间两种理解，但合同第七条又明确说明租金起算时间以商场开业时间为准，故合同约定的租金起算时间应为红环美食城开业时间即2021年4月26日。XX公司在（2021）苏0105民初14433号案件中陈述商铺收取的租金自2021年5月1日起算，晚于2021年4月26日，故租金起算时间应按照XX公司自认的2021年5月1日起计算。原告主张案涉房屋存在1个月的免租期，并无合同约定，本院不予采纳。《商业房屋租赁合同》中并未对物业费的起算点进行约定，但根据交易习惯，物业费应与租金同步起算，故物业费亦应自2021年5月1日起算。因原告已支付半年的租金、物业费，故租金、物业费均已支付至2022年10月31日。双方《商业房屋租赁合同》已于2021年10月2日解除，且XX公司已在微信聊天记录中确认原告在2021年10月整月均未营业，原告在合同解除后未占用案涉商铺，故XX公司应当向原告退还2021年10月3日至2021年10月31日的租金7250元（=45000元/180*29）、物业费2223.33元（=13800元/180*29）。《商业房屋租赁合同》约定，守约方的损失包括律师费。故原告要求XX公司向其支付律师费4000元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告汪某对被告XX公司的债务承担连带责任，并无法律依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：
　　一、原告李某与被告南京XX餐饮管理有限公司签订的《商业房屋租赁合同》于2021年10月2日解除。
　　二、被告南京XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李某履约保证金20000元、天然气押金10000元、租金7250元、物业费2223.33元，合计39473.33元。三、被告南京XX餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李某支付律师费4000元。
　　四、驳回原告李某的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2022元，保全费908.96元，合计2930.96元，由原告李某负担1652.03元，被告南京XX餐饮管理有限公司负担1278.93元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院。