严某、周某房屋租赁合同纠纷民事一审

律师观点分析

原告：严某，住江西省赣州市于都县。

委托诉讼代理人：熊XX，江西XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊X，江西XX律师事务所实习律师。

被告：周某，住江西省南昌市东湖区。

委托诉讼代理人：邓觐忠，江西觐忠律师事务所律师。

原告严某与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告严某的委托诉讼代理人熊XX，被告周某的委托诉讼代理人邓觐忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告严某的诉讼请求：1．判令解除《房屋租赁合同》，并责令被告立即腾空房屋；2．判令被告向原告支付欠缴房屋租金及物业管理费（自2020年8月1日至实际计算至被告腾空房屋之日止）；3．判令被告向原告赔偿原告逾期支付房屋租金及物业管理费占用损失（以欠缴房屋租金及物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年8月1日起计算至实际支付之日止，暂计算至2021年4月30日为3473元）；4．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年起汤某承租了南昌万达城酒吧街（现更名为南昌融创茂酒吧街），其中包括酒吧街5号楼507Ａ、507Ｂ的房屋。后汤某与原告、唐方红合作经营酒吧街5号楼507Ａ、507Ｂ的房屋。此后，原告将酒吧街5号楼507Ａ、507Ｂ的房屋出租给被告作酒店、餐饮使用，双方于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》，并约定：原告将其合法拥有坐落于南昌市红谷滩区的房屋出程给被告作酒店、餐饮使用，房屋面积482㎡，租赁期限为60个月，即自2017年6月1日起至2022年5月31日止，2017年6月1日至2017年10月1日为装修期，程金约定为每六个月一付。另外双方约定507Ａ、507Ｂ的房屋租金按汤某向南昌融创城业管理有限公司缴纳金额的基础上增加8%计算，实际也是按约定履行。合同签订后，原告按约定交付了房屋给被告承租，但被告自2020年8月起未按约定支付房星租金与物业管理费。经原告多次催收，被告不予理会，仍拒不履行其支付房租、物业管理费。

被告周某答辩：1．原告主体不适格，原告不是本案租赁物的用益权人；2．合同已于2021年1月25日解除，欠付租金的期限为5个月；3．租金没有进行明确；4．被告支付押金57840元可以冲抵欠付租金。

本院经审理查明，2017年1月10日，案外人汤某与南昌万达城投资有限公司签订《商铺租赁合同》，约定汤某承租南昌万达城酒吧街（现更名为南昌融创茂酒吧街），包括五栋502Ａ、503Ａ、505Ａ、506Ａ、507Ａ、505Ｂ、506Ｂ、507Ｂ商铺。约定汤某自2017年9月8日至11月30日支付租金40274.66元，每3个月为一个计租租期，除首期租期外，其他租期承租人应当在第3个月的20日前缴纳下一个租期租金。2017年1月5日，汤某与原告严某、唐方红签订《合作协议书》，合作经营酒吧街5号楼507Ａ、507Ｂ的房屋，合作经营项目为特色餐饮、酒吧或是转租等。2017年6月1日，原告与被告周某签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其合法拥有坐落于南昌市红谷滩区的房屋出租给被告作酒店、餐饮使用，房屋面积482㎡，租赁期限为60个月，即自2017年6月1日起至2022年5月31日止，2017年6月1日至2017年10月1日为装修期，租金约定为每六个月一付。另外，双方约定507Ａ、507Ｂ的房屋租金按汤某向南昌融创城业管理有限公司缴纳金额的基础上增加8%计算，押金为57840元，在租赁期内，被告须提前5天支付租金，若被告拖欠租金达15天以上，原告有权收回房屋，押金不退。合同签订后，原告按约定交付房屋给被告承租，但被告自2020年8月起未按约定支付房屋租金与物业管理费。2020年8月份至2021年8月，汤某（2021年8月份的租金和物业管理费由汤某缴纳）向南昌融创城商业管理有限公司缴纳房屋租金分别为10122.84元、12754.78元、12754.78元、12754.78元、8503.2元、8503.2元、8503.2元、4251.6元、6377.4元、4251.6元、4251.6元、6377.4元，2020年8月份至2021年8月缴纳的物业管理费每个月均为2892.24元。庭审中，原、被告一致同意2021年5月份之后的月租金标准为12284元。

另查明，2021年6月18日，被告周某签收起诉状副本；2021年8月10日，被告向本院提交《声明》：商铺内全部财产归严某所有，被告不提任何异议。《声明》落款时间为2021年4月30日。

本院认为，原告严某与被告周某签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。1．关于合同解除问题。原告起诉要求解除《房屋租赁合同》，被告答辩同意解除合同，本院予以准许。被告向本院声明：商铺内全部财产归严某所有，被告不提任何异议，原告书面声明的商铺内物品由原告自行处置，腾退问题不存在，无需本院处理。2．关于原告诉讼主体问题。原告与被告签订合同，将其与另外两人合作经营酒吧街5号楼507A、507B的房屋转租被告，原告提交证据证明合伙人已授权原告出租，被告在与原告签订合同时也未提出异议，且已履行合同多年，原告在诉讼中主张原告没有诉讼主体资格，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。3．关于合同解除时间问题。被告主张2021年1月25日合同解除，被告提交与汤某的微信聊天记录证明。被告未能说明微信聊天的主体与本案当事人之间的关系，被告亦未提交原始载体证明该证据的真实性，即使内容真实，由于原告提出被告要价50万元一事，也难以证实双方达成解除合同之合意，故本院对被告主张双方于2021年1月25日解除合同不予采信。原告提交两份顺丰快递单，证明被告在2021年6月1日和18日向原告送达解除合同通知，送达后解除合同即生效。由于快递单显示寄件人和收件人均非当事人本人，且从快递单上无法判断寄件内容，且原告不予认可，本院对被告证明目的不予采信。被告长时间拖欠原告租金，原告提起诉讼，主张解除合同，考虑到被告主张庭前已与原告解除《房屋租赁合同》，并在庭审中提交落款为2021年4月30日的放弃商铺内财产为内容《声明》，本院确认《房屋租赁合同》解除之日为本案起诉状副本送达被告之日即2021年6月18日。4．关于被告支付原告租金标准问题。原告提交《房屋租赁合同》，证明自2018年6月1日起，被告应按汤某向南昌融创城商业管理有限公司缴纳租金数额基础上增加8%计算租金以及物业管理费向原告支付。被告未予否认，主张不应增加8%，但未提供证据佐证，本院不予采纳，对原告主张予以支持。5．关于押金是否退回问题。被告在签订合同后，交付原告押金57840元，约定在合同到期后，房屋无损坏且各项费用结清之后3天内无息退还被告。还约定，如被告拖欠租金15天以上，押金不退。从押金在租赁合同中的作用以及文义解释角度看，被告拖欠租金，可将其所交押金抵扣，被告无需承担另行支付租金义务。此外，被告自2020年8月份以来，长时间拖欠原告租金，原告未提供证据证明已向被告积极催讨租金，及时解除合同，从而避免承担由此扩大的不必要的经济损失，原告在履行合同过程中存在一定过失，原告要求押金不退依据不足，本院不予支持。6．关于被告占用资金损失问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租金每6个月一次性提前支付。原告主张被告逾期支付租金及物业管理费占用损失均从2020年8月1日起计算不当，本院予以调整。

综上，被告周某应支付原告2020年8月份至2021年4月份的租金合计84525.78元，按原、被告约定上浮8%，计91287.84元，再加上物业管理费2892.24元/月×9个月=26030.16元，总计117318元。根据双方约定，2021年5月份至6月18日租金及物业管理费合计为12284元＋12284元×18天/30天=19654.4元。以上总计136972.4元，扣减被告交付押金57840元，被告尚欠原告租金及物业管理费79132.4元，其中5987.1元、65774.9元、7370.4元分别从2020年8月1日、2020年12月1日、2021年6月1日起至付清之日止，按一年期贷款市场报价利率计算被告占用资金利息损失。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百九十一条规定，判决如下：

一、确认原告严某与被告周某签订的《房屋租赁合同》于2021年6月18日解除；

二、被告周某在本判决生效之日起十日内支付原告严某在2020年8月至2021年6月18日期间的租金及物业管理费合计79132.4元；

三、被告周某在本判决生效之日起十日内支付原告严某租金及物业管理费79132.4元的占用利息损失（其中以5987.1元为基数，自2020年8月1日至付清之日止，以65774.9元为基数，自2020年12月1日至付清之日止，以7370.4元为基数，自2021年6月1日至付清之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

四、驳回原告严某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1357.91元（已减半收取），由被告周某承担900元，原告严某承担457.91元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。