钱鼎峰律师
律师观点分析
原告（反诉被告）：李XX，男，1963年11月出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：邵X，浙江XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱XX，浙江XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）：舟山市XX商贸有限责任公司，住所地舟山市普陀区XXX街道X工业园区内。
法定代表人：唐XX，执行董事。
原告（反诉被告）李XX与被告（反诉原告）舟山市XX商贸有限责任公司（以下简称“舟山XX商贸公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案，被告舟山XX商贸公司作为反诉原告提起反诉，本院经审查，决定反诉与本诉合并审理，本案由审判员陆XX依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李XX及委托诉讼代理人邵X、钱XX，被告（反诉原告）舟山XX商贸公司法定代表人唐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李XX向本院提出诉讼请求：1．依法判决舟山XX商贸公司向李XX返还租金66666元及押金200000元，共计266666元，并支付自2021年1月12日起至判决确定履行日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2．依法判决舟山XX商贸公司赔偿李XX鱼货损失XXX元。在审理过程中，李XX对第2项诉讼请求变更为：依法判决舟山XX商贸公司赔偿李XX鱼货损失600000元。事实与理由：2019年9月2日，舟山XX商贸公司（甲方）与李XX（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。《房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方所有的位于舟山市普陀XX园区（原浙江XX堂食品有限公司内）东边一层速冻室二间，每间10吨、储藏库一间可储藏2**吨及速冻设备设施等；甲方提供的速冻间中间温度6个小时能达到-18°C以上，库内室内温度-42°C以上。租赁房屋用于鱼货加工、鱼货收储使用。乙方承租一年半，租金一年400000元。乙方先支付半年租金200000元及押金200000元。租赁合同签订后，李XX使用承租的速冻设备及设施时，发现这些设施质量特别不好，特别是制冷时间太长，正常制冷时间为6-8个小时，但舟山XX商贸公司的制冷时间长达16个小时。另外，两台制冷设备竟然无法同时工作，否则制冷时间更长或者就制冷无法工作。制冷效果达不到加工海产品的基本条件，制冷温度也不能满足加工要求。储藏库制冷到-24°C，经过一个晚上，温度会自然上升至-12°C，无缘无故损失了12度，正常工作情况下无法保持相应的温度。生产10天后，楼上的风冷主机就烧坏了一台。后面又烧坏了两台，电源开关不时跳闸。前述的这些因素造成冷冻的鱼货质量不好，不达标。李XX所收储的鱼货因无法按生产条件进行速冻，冷冻的温度达不到生产所需的基本条件，造成李XX出卖的鱼货因冷冻质量不好被大量退货，为此损失了上百万元，这些退回的冷冻鱼货有部分还在李XX处库存。李XX在签订合同之后，支付了200000元的保证金及首期租金200000元。2020年1月前，李XX就因无法达到加工鱼货的基本条件向舟山XX商贸公司提出解除《房屋租赁合同》。舟山XX商贸公司当时认可前述的问题并同意解除《房屋租赁合同》。李XX在2020年1月12日前就搬离了承租处。李XX认为，李XX与舟山XX商贸公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。李X使用时向舟山XX贸公司提出冷冻设备有质量问题，要求马上处理，自始至终未能解决。舟山XX商贸公司提供的冷冻设备设施未能满足加工鱼货的基本条件，加工的鱼货质量不好，无法实现鱼货的冷冻加工的合同目的。舟山XX商贸公司已属违约且造成李XX的冷冻鱼货大量退货，至今仍在库存。为防止扩大损失，李XX实属无奈，只好向舟山XX商贸公司提出解除合同，并交还了钥匙。故李XX提起如上诉请，恳请判如所请。
李XX为证明诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下证据：X
舟山XX商贸公司反诉兼答辩称，2019年9月初，李XX向舟山XX商贸公司租赁厂房用于水产品加工，水产品冷藏。租金为400000元一年。2019年年底，李XX由于管理不当导致无法经营，提出要求退租，双方一致认为已付租金不退。同时，舟山XX商贸公司要求李XX：1．按合同第五条的第（二）约定：付清生产期间自行负担的费用。2．按合同第七条的第（一）约定：对于租赁场地损坏的地方修复好，场地清理干净，物品进行清点，做好交接工作办理退租手续。3．按合同第十二条：乙方违约责任支付3个月的违约金，共计100000元。之后，李XX一直没有履行。2020年1月16日、1月23日，舟山XX商贸公司法定代表人唐XX以微信方式先后二次向李XX催讨水电等费用，李XX均视而不见。2020年3月17日，唐XX第三次发微信给李XX，微信内容“李XX：你承租的一楼冷库1．租金已用净，续租请及时。2．水电费拖欠已久。3．如无能力续租请在三天清理场地。否则三天后将所有物品当废品清理出场。”2020年6月5日，李XX为了方便把部分钥匙交给门卫。2020年6月6日，门卫向唐XX反映情况后，唐XX发微信给李XX。微信内容“五楼钥匙＋二楼办公室，钥匙你未交，进出人很乱，出了事情了，后果自负。”李XX又是视而不见。李XX微信回复，微信内容“五楼钥匙在陈X地方我没拿，二楼钥匙等账算清楚了我会给你”。2020年6月29日，唐XX发微信给李XX，微信内容“二楼办公室钥匙你交给门卫的，已经收到，五楼寝室的钥匙请尽快交付。”李XX又是视而不见。唐XX发微信给李XX，微信内容“钥匙我不用，里面人很多，万一有事情你自己负责，我至提醒你。陈X钥匙只有一把，另一间他没有”。2020年6月29日，唐XX又一次发微信给李XX，微信内容“还有下列事情：一．冷库当中挡道的铲车请立马处理。二．水泥地平修复好。三．塑钢损坏部分修复好。四．把冷库臭气除掉。五．去年拖欠的水电费用结清等。”李XX又是视而不见。舟山XX商贸公司同意李XX退租，并多次微信通知要求办理退租手续，而李XX以视而不见的态度撒无赖欠费占用租赁场地，导致舟山XX商贸公司经济受到严重损失。因此，请求法院驳回李XX本诉诉讼请求，并提出反诉请求如下：1．判令李XX支付租赁期间生产使用的应付费用共计29554元［（1）2020年12月份水电费等18755.5元；（2）2021年1月-3月15日物业费3.5月X2500元／月=8750元；（3）排污费512吨X4元／吨=2048元］；2．判令李XX支付租金3.5个月（2020年3月15日-6月30日）共计116667元，若法院认定《房屋租赁合同》于2020年1月12日解除，要求判令李XX支付搬离前的占用费；3．判令李XX支付违约金100000元；4．判令李XX支付塑钢制作费35700元；5．判令李XX支付因租赁场地损坏修复费用、物品遗失价值损失等费用共计26800元。上述费用共计308721元，在抵扣原200000元押金后，判令李XX支付剩余余额108721元。
舟山XX商贸公司为证明其答辩及反诉诉讼请求所依据的事实向本院提供了以下证据：X
本院经审理查明，2019年9月2日，舟山XX商贸公司（甲方）与李XX（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：房屋基本情况（一）甲方将座落于舟山市普陀区XXXX园区（原浙江XX堂食品有限公司内）东边一层速冻室二间、储藏库一间及水产加工车间共计约700平方米房屋及速冻设备设施租赁给乙方。（二）租赁房屋已存在抵押，甲方已告知乙方。第二条：甲方应提供具有出租权的有效证明文件，甲方并在本协议签订后三个月内提供水产品商标、水产品粗加工所需的相关行政许可证照，排污许可等相关证件。甲方提供的速冻间中间温度应达到-18°以上，库内室内温度-42°以上。第三条：租赁期限、用途（一）本合同租赁期限为一年三个月半，自2019年9月15日起至2020年12月31日止。（二）乙方租赁房屋用于“水产品加工、水产品收储”使用。第四条：租金及支付方式本协议约定年租金为人民币肆拾万元（￥400，000.00元），租金支付原则为先付后用，本协议签订之日起3日内乙方向甲方支付自2019年9月15日至2020年3月14日的半年租金人民币贰拾万元（￥200，000.00元），在2020年3月1日前支付2020年3月15日至2020年12月31日9个半月的租金叁拾壹万陆仟陆佰陆柒元（￥31，6667.00元）。（三）甲方在收到乙方租金后，应向乙方开具当期租金的收据或发票。第五条：租赁期间相关费用及税金（一）租赁期间，因本协议的租金所涉的税费由乙方承担。（二）租金期间，乙方应按时交纳自行负担的水、电、排污费、及与其他承租户分摊的卫生费及门卫费等。第六条：保证金（一）本协议签订后3日内，乙方应向甲方缴纳租赁保证金人民币贰拾万元（￥200，000.00元），如乙方未履行或未完全履行本合同所产生的违约金、滞纳金、损害赔偿金等，甲方均可从该保证金中抵扣，并有权要求乙方在3个工作日内补足保证金。（二）本合同终止后，经双方现场清点及验收无误并结清相关费用，甲方应将上述保证金在7个工作日内全额无息返还乙方。（三）乙方不得将保证金的债权转让第三者，或在该保证金上作任何形式的抵押。乙方不得以已交付的保证金为由，拒绝或延期缴付本合同规定支付租赁费用及乙方应付费用。乙方自行负责包括但不限于防火、安全、门前三包。乙方先支付半年租金200000元及押金200000元。第十条：房屋交付及收回的验收（一）本协议租赁期限起租前，甲方同意乙方可以对速冻间的温度可以进行测试，如速冻间中心温度不能达到-18°C以上或库内室内温度-42°C以上，乙方可以解除本协议，但甲方不承担违约责任；（二）甲方应保证租赁房屋处于能够正常使用状态；（三）乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及原有的固定附属设施交还甲方；（四）租赁期届满后，乙方不继续承租的，交还房屋时，应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置且不予任何补偿。第十一条：甲方违约责任甲方有下列行为之一的，甲方应按照本合同约定的当年度的3个月租金向乙方支付违约金，并且承担相应的赔偿责任。（一）租赁房屋被他人拍卖或变卖，导致乙方无法继续承租的。（二）因房屋的主体结构存在安全隐患，或者因甲方未及时履行约定的维修义务，租赁房屋无法正常使用的。（三）擅自解除合同的。第十二条：乙方违约责任（一）乙方有下列行为之一的，乙方应按照本合同约定的当年度的3个月租金向甲方支付违约金，并且承担相应的赔偿责任1、拖欠房租累计30天以上的，且甲方解除合同的……李XX在签订合同之后，支付了200000元的保证金及首期租金200000元。2019年9月15日，李XX进驻以后，为冷库提供制冷的5台风冷主机其中1台发生故障，由安装厂家派人修复后能正常运行。同年10月，其中2台风冷主机又发生故障，安装厂家派人修理后未能正常运行，从而导致李XX所收储的鱼货发生冷冻质量问题。2019年12月之前，李XX就因无法达到加工渔获的基本条件向舟山XX商贸公司提出解除《房屋租赁合同》，双方因赔偿事宜未达成一致，2020年1月12日，李XX就搬离了承租处，并通过门卫交还了钥匙。故李XX提起如上诉请，恳请判如所请。
另查明，2019年9月15日，李XX进驻以后支付4个月物业费共计10000元（2500元／月X4个月），水电费支付至2019年12月12日，自2019年12月13日至2020年1月12日止水电费18755.5元未付，排污费按用水量计算至2020年1月12日共计1095.6元（498吨X2.2元／吨）未付。
本院结合相关证据及双方当事人陈述，双方存在以下争议焦点评析如下：
一、双方签订的《房屋租赁合同》是否于2020年1月12日予以解除。
二、舟山XX商贸公司是否需要赔偿李XX鱼货损失600000元。
三、李XX是否需要支付舟山XX商贸公司租赁期间生产使用的水电费18755.5元、物业费8750元及排污费2048元。
四、李XX是否需要支付舟山XX商贸公司自2020年3月15日至2020年6月30日止的租费116667元。
五、李XX是否需要支付舟山XX商贸公司一楼冷库塑钢隔断及各类不锈钢制品的安装、制作及维修共计费用35700元。
六、李XX是否需要赔偿舟山XX商贸公司租赁场地损坏、物品遗失等修复费用。
七、李XX是否需要支付舟山XX商贸公司违约金100000元。
综上所述，舟山XX商贸公司与李XX签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十七规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，因舟山XX商贸公司违约行为导致李XX不能实现合同目的，李XX行使法定单方解除权，双方合同于2020年1月12日予以解除，因此，对舟山XX商贸公司需要向安康返还租金66666元及押金200000元，并支付自2021年1月12日起至判决确定履行日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。对李XX要求舟山XX商贸公司赔偿鱼货损失600000元，本院酌情予以支持100000元。关于舟山XX商贸公司反诉各项诉讼请求，对舟山XX商贸公司要求李XX支付水电费18755.5元的反诉诉讼请求，本院予以支持，对排污费、占用费反诉反诉请求，本院予以支持排污费1095.6元、占用费3000元，其余反诉诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、限本诉被告舟山市XX商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告李XX返还租金66666元及押金200000元，共计266666元，并支付自2021年1月12日起至判决确定履行日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；
二、限本诉被告舟山市XX商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告李XX酌情赔偿鱼货经济损失100000元；
三、限反诉被告李XX于本判决生效之日起十五日内向反诉原告舟山市XX商贸有限责任公司支付水电费18755.5元及排污费1095.6元，共计19851.1元；
四、限反诉被告李XX于本判决生效之日起十五日内向反诉原告舟山市XX商贸有限责任公司支付占用费3000元；
五、驳回本诉原告李XX、反诉原告舟山市XX商贸有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12467元，由本诉原告李XX负担7192.5元，本诉被告舟山市XX商贸有限责任公司负担5274.5元；反诉案件受理费2965元，由反诉原告舟山市XX商贸有限责任公司负担2745.5元，反诉被告李XX负担219.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院；也可在本判决书送达之日起十五日内，向浙江省舟山市中级人民法院在线提交上诉状。