律师观点分析
上诉人（原审被告）巴中市住房和城乡建设局。
法定代表人李XX，局长。
委托代理人（特别授权）王X，男，生于1969年4月5日，汉族，巴中市巴州区房产管理局综合科科长，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人张XX，四川XX律师。
上诉人（原审第三人）巴中XX。
负责人李X，该支行行长。
委托代理人王X，四川XX律师。
被上诉人（原审原告）王XX，女，生于1964年6月21日，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。
委托代理人杨XX，巴中市中翔法律服务所法律工作者。
原审第三人扈XX，男，生于1976年1月11日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
原审第三人代XX，女，生于1977年1月21日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
原审第三人李XX，男，生于1982年4月23日，汉族，住四川省巴中市巴州区。
原审第三人代XX，男，生于1982年12月27日，汉族，住重庆市潼南县。
原审第三人姚XX，女，生于1986年6月7日，汉族，住重庆市潼南县。
原审第三人刘XX，男，生于1962年7月7日，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。
上诉人巴中市住房和城乡建设局（以下简称巴中市住建局）、巴中XX（以下简称巴中XX）与被上诉人王XX，原审第三人扈XX、代XX、李XX、代XX、姚XX、刘XX房屋登记管理一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院作出的（2017）川1902行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院认定，王XX与巴中市XX公司于2002年3月31日签订《商品房买卖合同》，购买位于巴中市巴州区南坝南馨苑C幢1单XX房，并取得该房的国有土地使用证“巴州国用（2002）字第8650号”和房屋所有权证“巴房南字第××号”。2014年9月2日，王XX、晏XX夫妇将房屋出售给第三人扈XX，双方签订《房屋买卖合同》，房屋价款470000元，约定签订合同时支付100000元，余款370000元在2014年10月18日办理好过户及按揭手续后一次性支付。同日，王XX夫妇委托李XX（中介公司工作人员）代为办理与扈XX、代XX房屋买卖的按揭贷款手续、收受房屋尾款、办理房屋所有权证、国有土地使用证的过户登记手续及签收相关文书，并在四川省巴中市蜀北公证处就委托事项办理了公证。
同时查明：2014年9月5日，李XX持公证委托书，在未经王XX夫妇同意的情况下即自行以王XX、晏XX及代理人之名与第三人代XX、姚XX签订《房地产买卖契约》，并以此为依据，到巴州区房产管理局办理房屋产权变更登记，巴州区房产管理局凭李XX、代XX、姚XX提供的该《房地产买卖契约》和房屋产权登记申请书，房地产交易申请审批书，房屋共有权持证申请，李XX、代XX、姚XX、晏XX、王XX身份证及代XX、姚XX夫妇、晏XX、王XX夫妇结婚证复印件，税收缴款书，巴州国用（2002）字第8650号国有土地使用证、房权证巴房南字第××号房屋产权证，房地产买卖契约，（2014）川巴蜀北证字第4457号公证书，并对第三人李XX、代XX、姚XX作了房屋登记信息询问笔录后，于2014年9月16日为第三人代XX、姚XX颁发了巴州南XX房屋所有权证，将涉诉房屋产权证登记于第三人代XX、姚XX名下。2016年5月13日，王XX知晓此情况后，向巴中市住建局递交了书面异议申请。
还查明：2014年11月24日，第三人代XX取得该房屋所有权证后，即以该房屋作抵押，与巴中市巴州区农村信用合作联社城南微小贷款中心（即本案第三人巴中XX）签订《个人借款合同》，借款金额350000元；同日签订《最高额抵押合同》，办理了房屋他项权登记。代XX、姚XX在抵押贷款后，又将该房转卖给本案第三人刘XX，收取购房款10万元。
审理中，巴中市住建局及第三人扈XX之委托代理人称，李XX将房屋产权证过户于第三人代XX、姚XX名下是经王XX夫妇同意了的，李XX亦出具证明证明王XX夫妇是同意了的，但未提供王XX夫妇同意将房屋产权登记于第三人代XX、姚XX名下的相关证据材料，王XX对此亦予以否认。
另查明：2016年9月15日，巴中市巴州区东城街道办事处南门社区居委会出具证明一份，证明晏XX已于2016年8月25日去世，其母任XX尚在，死者与其妻王XX育有一子晏XX。2016年9月5日，晏XX及任XX出具二份声明书，称自愿放弃死者晏XX在本案中的诉讼权利，不参与本案诉讼。
一审法院认为，根据建设部《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，巴中市住建局具有对本辖区内房屋进行登记并颁发房屋所有权证的法定职权，故其主体资格适格。
巴中市住建局受理第三人代XX、姚XX要求办理房屋产权登记申请后，按照房屋登记程序的要求，收集了房屋产权登记申请书、买卖双方的身份信息、房屋买卖契约、交易房屋两证等办理产权变更登记的相关资料以及公证委托书，并对第三人李XX、代XX、姚XX作了房屋登记信息询问笔录，其程序性要素具备。本案争议的焦点在于，巴中市住建局在作出房屋所有权变更登记时，未按照公证委托书载明的委托内容将房屋所有权登记给扈XX、代XX，而登记给了第三人代XX、姚XX，巴中市住建局的登记行为是否合法。虽巴中市住建局及第三人辩称将房屋所有权办给代XX、姚XX是基于卖方王XX同意了的，但均未提供相应证据证明，即使是经卖方王XX同意，巴中市住建局在知道卖方变更委托内容后，亦应当履行相应的审查、询问手续,将相关依据收集在卷。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；……”。因此，对于授权委托书与申请主体的审查，是登记机关应当履行的法定职责，也是应尽的法定义务，巴中市住建局无论是否知道王XX同意还是不同意，均未尽到必要的审查义务，导致作出的行政行为事实不清，登记错误，依法应当予以撤销。王XX请求撤销巴中市住建局向第三人代XX、姚XX办理的房屋登记行政行为理由成立，应予支持。
王XX诉称将房屋产权恢复登记到其名下的问题。至于行政机关原作出的行政行为被撤销，其如何重新作出具体行政行为，不属于人民法院判决确定的范围，应由行政机关根据具体情况决定。故王XX此项诉请于法无据，理由不成立，不予支持。
对于第三人巴中XX已取得诉争房屋的抵押权发生的抵押贷款问题，以及第三人刘XX与代XX、姚XX之间的房屋买卖问题，因房屋所有权登记的基础事实发生变化，对其造成的结果可通过相关法律程序另行解决。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决：一、撤销巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南XX房屋所有权证。限巴中市住房和城乡建设局在本判决生效后30日内重新作出具体行政行为。二、驳回王XX的其他诉讼请求。
上诉人巴中市住建局上诉请求：1.撤销原判，依法确认巴中市住建局作出的巴州南XX房屋所有权证的行为合法有效，不撤销登记行为。事实和理由：一、上诉人办理的原审第三人代XX、姚XX的房屋产权登记资料齐全程序合法；二、受委托人李XX将房屋办理登记在代XX、姚XX名下系被上诉人王XX同意了的。本案实质上被上诉人王XX为收取利息，将应收房款借给原审第三人扈XX，事后未全额将借款本息收回而产生的纠纷。三、根据最高院司法解释，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
上诉人巴中XX上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回被上诉人王XX的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、将房屋登记在第三人代XX、姚XX名下系被上诉人王XX真实意思表示，巴中市住建局的登记行为并不违法。二、上诉人巴中XX合法取得抵押权，应受法律保护。
被上诉人王XX辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2.二上诉人的上诉理由均不成立。涉案房产登记行为缺乏基础事实，王XX与代XX、姚XX没有进行房屋买卖，更不存在同意将公证书委托的买受人进行变更。房款转借款的事实不存在，本案不涉及公共利益，不适用房屋登记案件司法解释第11条的相关规定。案涉房产登记行政行为不合法，应当依法予以撤销。行政行为撤销的效力按照法律规定应追溯到行政行为作出之日，至于本案中其他当事人权利受损的问题应依法通过其他法律程序另行解决。综上，两上诉人的上诉理由均不成立，应当依法驳回，维持原判。
第三人扈XX、代XX、李XX、代XX、姚XX、刘XX未作答辩。
二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2014年9月2日，王XX夫妇与扈XX夫妇签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，且房屋已办理转移登记，物权发生变动，王XX对房屋的物权以被买卖合同的债权所替代。本案中，上诉人巴中市住建局作出房屋所有权变更登记时，未按照公证委托书载明的委托内容将房屋所有权登记给第三人扈XX、代XX名下，而是按扈XX、代XX的意思表示直接登记在了第三人代XX、姚XX名下，虽该登记行为存在程序瑕疵，但对王XX的权利不产生实际影响。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项规定，行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。本案被诉房屋登记行为应确认违法，而不撤销登记行为。
综上，上诉人巴中市住建局的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持。上诉人巴中XX的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902行初26号行政判决；
二、确认巴中市住房和城乡建设局于2014年9月16日为第三人代XX、姚XX颁发的巴州南XX房屋所有权证违法。
二审案件受理费50元，由上诉人巴中市住房和城乡建设局负担。
本判决为终审判决。
