李XX与陈XX、日照XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告李XX与被告陈XX、第三人日照XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法由本院审判员刘XX适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李XX的委托代理人刘XX、第三人XX公司的委托代理人崔X到庭参加了诉讼。被告陈XX经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称：2015年4月2日，原告与被告通过第三人XX公司签订了一份《房屋买卖合同书》，约定被告陈XX将其拥有的位于日照市岚山区砚台山XX＊单元＊室房产以160000元的价格转让给原告，原告于合同签订当日支付10000元购房定金。2015年4月8日，原告通过银行转账向被告陈XX支付55000元房款。后在银行办理购房贷款时，发现被告陈XX并非涉案房屋实际所有人。之后在原告多次向被告陈XX索要购房款后，现仍欠14000元购房款及定金未还。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求依法判令被告返还购房款14000元及利息，双倍返还购房定金，并承担本案诉讼费、律师代理费、邮寄费等。
案经送达，被告陈XX未作答辩。
第三人XX公司陈述：我公司作为房屋中介机构，为原告及被告居中介绍房屋买卖，已对被告提供的房产证、土地证进行了核查，并到房管局对涉案房屋进行查询，发现该房屋无抵押、查封，可以上市交易。被告向我公司隐瞒了其房屋归属他人的事实，我公司不存在过错，应由被告承担本案全部责任。
经审理查明：经第三人XX公司居中介绍，2015年4月2日，原告李XX与被告陈XX签订了《房屋买卖合同书》一份，主要内容为：被告陈XX将其所有的位于日照市岚山区砚台山XX＊单元＊室房屋出售给原告，价款为160000元，付款方式为支付部分首付款，剩余部分等银行贷款审批后一次性付清；合同签订当日原告支付10000元购房定金，转交中介方保管；如被告违约，双倍返还原告购房定金，如原告违约，被告没收购房定金作为违约赔偿金。合同签订当日，原告将10000元定金交由第三人XX公司保管。2015年4月8日，原告通过银行转账向被告支付房屋首付款55000元。2015年4月底，第三人在办理涉案房屋抵押贷款时，被银行告知被告在处理离婚事宜时已将涉案房产确定给其前妻所有。后经原告及第三人多次向被告索要房款，双方协商解除房屋买卖合同，被告向原告返还购房款41000元，尚欠14000元未付。2015年7月21日，被告为原告出具保证书一份，内容为：陈XX保证在2015年7月28日前归还房屋首付款尾款14000元，如果到期不还，买方李XX追讨所产生的一切费用都由陈XX承担，承担一切法律后果。2015年9月7日，原告从第三人处支取10000元购房定金。因被告陈XX拒不返还剩余房款，原告遂诉至本院。
另查明：原告提供律师代理费发票、特快专递邮件收据各一张，证明原告因本案诉讼支出律师代理费2000元、邮寄费120元。第三人XX公司提供涉案房屋的房产证、土地证原件，用于证明已尽到合理的审查义务。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同书、房屋所有权证、保证书、发票、收据、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，属有效合同。双方已协商解除该房屋买卖合同，被告应向原告返还剩余购房款14000元。因被告无涉案房屋处分权致使合同目的不能实现，构成违约，可以适用定金罚则，原告主张被告陈XX双倍返还定金，本院予以支持，第三人已将10000元定金直接返还给原告，被告陈XX还应向原告支付双倍定金未付部分10000元。原告主张的购房款的利息属于涉案房屋买卖合同的违约损害赔偿责任，与定金罚则不可同时适用，本院对原告主张的利息损失不予支持。被告在2015年7月21日的保证书中承诺，2015年7月28日前归还尾款，并约定逾期不履行的法律责任，视为双方就尾款偿还问题再次订立协议，被告违反该协议，应当承担违约责任，原告要求被告支付律师代理费2000元、邮寄送达费120元，于法有据，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、被告陈XX返还原告李XX购房款14000元，于本判决生效之日起十日内支付；
二、被告陈XX支付原告李XX双倍定金未付部分10000元，于本判决生效之日起十日内支付；
三、被告陈XX支付原告李XX律师代理费2000元、邮寄费120元，于本判决生效之日起十日内支付；
四、驳回原告李XX的其他诉讼请求。
付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，减半收取325元，由被告陈XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。