上诉人汪某与彭某某房屋转让合同纠纷一案

律师观点分析

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决书

（2016）苏01民终3859号

上诉人（原审被告）汪某，女，1970年12月6日生，汉族，个体工商户。

被上诉人（原审原告）彭某某，男，1987年12月8日生，汉族，个体工商户。

委托代理人李凯，江苏海越律师事务所律师。

上诉人汪某因与被上诉人彭某某合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

彭某某原审诉称：略

汪某原审辩称：略

原审法院经审理查明，诉争房屋由黄啸某、黄某出租于余某某，之后余某某将该房屋转租于汪某。2013年12月11日，汪某与湖南绝味食品股份有限公司（以下简称绝味公司）签订《绝味品牌连锁特许加盟合同书》，载明：绝味公司特许汪某在特许经营期限内在绝味公司认可的、合同项下的加盟店、专卖柜使用绝味公司品牌；汪某加盟店地址为白下区某地、合同期限自2013年12月11日至2015年11月30日止，在不变更合同条款前提下，汪某可在合同有效期满前三个月向绝味公司提出延长合同期的书面请求，经绝味公司书面同意，可以延长合同期1年；绝味公司收取汪某加盟费16000元，保证金5000元。2014年10月29日，汪某与余某某签订《商铺租赁协议》，约定：汪某租赁余某某位于某地绝味鸭脖，租期自2014年11月15日至2015年11月14日，租金为6000元/月，押金5000元。后汪某于诉争房屋内经营绝味公司食品。2015年9月21日，彭某某向汪某支付280000元，汪某为此出具《收条》，载明：收到彭某某280000元，来源系某地绝味鸭脖转让款。彭某某、汪某就转让的具体内容无书面协议，汪某将其《绝味品牌连锁特许加盟合同书》原件交给了彭某某。同日，彭某某向余某某支付了押金5000元，彭某某与余某某均在2014年10月29日汪某与余某某签订的《商铺租赁协议》上签字确认，但未注明签字时间。后彭某某于诉争房屋内经营绝味鸭脖。2015年10月22日，黄啸某、黄某向彭某某出具《通知》，载明：黄啸某、黄某为某地2号102室房主，与余某某的合同至2015年11月14日到期，不再与余某某续租。因彭某某未能继续在诉争房屋内经营，绝味公司亦未与彭某某续签《绝味品牌连锁特许加盟合同书》，彭某某、汪某产生纠纷，彭某某诉至原审法院，以汪某欺骗使其重大误解和显失公平为由，要求撤销彭某某、汪某的商铺租赁协议，汪某返还转让费280000元。

庭审中，彭某某提供其与汪某之间的录音资料载明：彭某某曾询问汪某关于汪某之前允诺续租诉争房屋事宜，汪某回答彭某某，诉争房屋能拿下来，因为二房东（即余某某）一直没说过不能续租，虽然余某某半年前说过诉争房屋到期不再续租，但汪某认为其只是想涨房租而已，并告知彭某某诉争房屋到最后不可能不租的。针对录音资料，汪某表示该录音可以看出系余某某向彭某某作出了续租诉争房屋的承诺。

关于诉争房屋权属，以及产权人是否同意房屋转租，汪某表示不清楚房屋产权人是谁，彭某某经南京白下房产经营有限公司查询得知，涉案房屋为公房，实际承租人为张某某，用途为住宅，余某某与张某某联营经营涉案房屋，据此彭某某变更诉讼请求，要求确认转租协议无效，并返还转让款280000元整。汪某对此不予认可，辩称：根据合同法第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第16条规定，出租人知道或应当知道承租人转租的但6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的人民法院不予支持，本案中公房承租人张某某自1992年承租涉案房屋至今，且于2009年以联营协议的形式将房屋转租给余某某，将涉案房屋分割为三个小的门面房分别有三个经营者经营，出租人至今未行使解除权，也未对转租提出异议，所以本案转租协议有效；彭某某、汪某之间不存在转租协议，转租协议是彭某某与余某某之间的关系，彭某某、汪某之间只存在转让；双方已实际履行了转让行为，彭某某、汪某都认可了转让行为的效力，因此汪某请求驳回彭某某的诉讼请求。张某某与黄啸某、黄某及黄啸某、黄某与余某某之间如何约定，彭某某、汪某双方均未提供证据。

关于商铺的转让具体如何约定，彭某某、汪某各执一词。汪某确认收到彭某某280000元转让费，认为该转让费包括诉争房屋的剩余租期、八个网站上的网店、绝味公司的预付款及加盟权。彭某某则陈述，转让的仅为剩余租期和冰箱等设备，彭某某另行支付了绝味公司预付款18000元，并且汪某所述网站彭某某可以自行注册，不需要花成本转让，因为没有实体店绝味公司就不再给彭某某经营，通过录音证实汪某多次承诺房子可以续签，打消了彭某某顾虑，致使彭某某错误认为在仍能续租的情况下，接手剩余租期仅有一个月的房屋，将28万元的转让费支付给汪某，主要责任应在汪某。

原审法院认为,根据合同法的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，彭某某、汪某双方对转让的具体内容无书面约定，但根据彭某某、汪某陈述及双方通话的录音资料可以证明，彭某某支付28万元的转让费不是仅接手租赁经营汪某商铺剩余的租期，从汪某向彭某某收取转让费、彭某某在汪某与余某某的商铺租赁协议上签字及电话录音，可以认定彭某某、汪某之间存在转让绝味品牌连锁特许加盟权、房屋租赁权及可以续租的约定。而诉争房屋为公有房屋，房屋性质为住宅，汪某并未提供证据证明房屋所有权人同意承租人将诉争房屋作为商铺使用或转租，也未提供证据证明承租人同意次承租人再次将诉争房屋转租，故彭某某与汪某转让协议中就房屋租赁部分的约定无效。故彭某某要求确认转租协议无效，并返还转让款的诉讼请求，原审法院予以支持。双方就绝味品牌连锁特许加盟权的转让，是双方真实意思表示并已实际履行。彭某某在缔约时并未审核房屋权属，亦未核实转让的商铺是否能够取得房屋权利人的同意即私自与汪某达成商铺转让租赁的约定，就转让费所包含的具体内容亦未做书面约定，存在过失，应承担相应的责任。因双方约定不明，致无法确认转让的具体内容，结合彭某某在诉争房屋内经营时间，彭某某也表示转让费中包括了冰箱等设备，综合考虑合同的履行情况、双方确认的加盟费16000元，保证金5000元，以及商铺剩余租期的租金，原审法院酌定汪某返还彭某某23万元。依照法律规定，法院判决：一、彭某某与汪某之间的商铺转让合同无效。二、汪某于判决生效之日起十日内返还彭某某转让费230000元。三、驳回彭某某的其它诉讼请求。案件受理费5500元，由彭某某负担1500元、汪某负担4000元。

汪某不服，向本院提起上诉称：略。被上诉人彭某某答辩称：略

二审期间，双方均无新证据提交。上诉人对原审查明的“被告将其《绝味品牌连锁特许加盟合同书》原件交给了原告”、“绝味公司亦未与原告续签《绝味品牌连锁特许加盟合同书》”有异议，认为其已将合同交给了绝味公司，解除了上诉人与绝味公司之间的合同，被上诉人和绝味公司就某地店新签订了合同。对原审查明的其他事实，本院予以确认。

另查明，本院二审期间上诉人陈述，收取的28万元中，包括剩余的租金1.2万元，当时店内的货物大概是1.5万元，还有当时因为网站上客户的预付款及货款大概是2万多，还有付给绝味公司的预付款1.6万元，剩余的就是该加盟权的价值。由于还是觉得不够，被上诉人又另行支付了1.8万元，该费用是指货款，预付款，还有网站上的钱。

以上事实，有本院谈话笔录予以证实。

本院认为，诉争房屋为公有房屋，房屋性质为住宅，汪某并未提供证据证明房屋所有权人同意承租人将诉争房屋作为商铺使用或转租，也未提供证据证明承租人同意次承租人再次将诉争房屋转租，故原审认定涉案转让协议中关于诉争房屋租赁的约定无效并无不当。上诉人主张转让协议中房屋租赁部分约定有效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照合同法的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，上诉人与被上诉人就涉案商铺的具体转让内容未作出明确的书面约定，原审结合双方的陈述及录音资料等证据，认定双方存在转让绝味品牌连锁特许加盟权、房屋租赁权及可以续租的约定并无不当。因房屋租赁部分约定无效，被上诉人依法应返还相应的转让款。鉴于双方约定不明，且被上诉人自身存在过失，原审综合考量合同的履行情况、双方确认的加盟费16000元、保证金5000元及商铺剩余租期的租金情况，酌定上诉人返还被上诉人23万元系依法行使裁量权，并无不当，本院予以确认。上诉人认为被上诉人支付的28万元转让款及1.8万元费用中，绝大部分系绝味品牌加盟权的价值，但上诉人并未提供相应证据证实自身的观点，其认为涉案转让协议有效，仅需返还两个月租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5500元，由上诉人汪某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李飞鸽

审　判　员　　许云苏

代理审判员　　马　帅

二〇一六年六月二十九日

书　记　员　　朱亚芳