杨某、范某诉杨某某房屋买卖合同纠纷一案

律师观点分析

南京市栖霞区人民法院

民 事 判 决书

（2017）苏0113民初2731号

原告：杨某，男，1976年12月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。

原告：范某某，女，1948年12月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。

两原告共同委托诉讼代理人：李凯、罗磊，江苏海越律师事务所律师。

被告：杨某某，男，1977年2月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。

委托诉讼代理人：张、陈，北京德和衡（南京）律师事务所律师。

原告杨某、范某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法由审判员许庆林独任审判，适用简易程序，于2017年6月16日、8月8日两次公开开庭进行了审理。原告杨某、范某某，委托诉讼代理人李凯、罗磊、被告委托诉讼代理人张宏、陈金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某、范某某诉称，2007年9月16日，双方在南京市佳友房产经纪有限公司魏某见证下签订1份《协议书》，约定由原告以抵押借款的形式购买被告位于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋，并约定房屋符合上市交易条件时被告配合原告办理过户手续。协议签订当天，原告按约定向被告支付购房款25.7万元。涉案房屋满足上市交易条件后，原告多次要求被告按合同约定办理过户手续，但被告均不配合。为维护原告的合法权益，故请求法院判令被告将讼争的房屋转移登记至原告名下，并承担本案诉讼费用。

被告杨某某辩称，1、原告诉讼请求已超过诉讼时效，借款协议约定的借款时间是2007年9月16日起至2012年12月30日止。2、本案涉及的《协议书》，应当定性为民间借贷协议，而非房屋买卖合同纠纷。根据协议内容，最多认定为房屋买卖关系中的预约合同，双方最终并未签订正式的房屋买卖合同，故原告无权要求被告按照预约合同办理过户手续。3、讼争的房屋为经济适用房，即使存在买卖行为，但因违反社会公共利益，也属无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2007年9月16日，双方当事人在南京市佳友房产经纪有限公司的居间下签订1份协议书，约定：第一条，杨某某（甲方）于2007年9月16日向杨某、范某某（乙方）借贷人民币25.7万元，用于生意。现将某某苑XX幢XXX室产权房作为抵押。产权人为杨某某。抵押期限为2007年9月16日至2012年12月30日止。第二条，在房产作抵押时，甲方所借款项的年利息为20%，甲方逾期不还或无力偿还所借款项，则在该抵押产权房可以上市交易时过户给乙方，买卖合同书上房价和借款金额相等，乙方则放弃利息计算，过户的手续与时限以可以上市交易日计算。第三条：有下列情况之一算违约。1、甲方故意拖延或不配合乙方过户算违约。2、甲方闹家庭纠纷导致此房不能过户算违约。3、甲方在抵押期间内瞒着乙方将户口迁入此房算违约。第四条违约责任，甲方违约须一次性将装潢费用付清。所借本金及五年利息一次性还清并承担搬家费用，乙方收到全部款项时即为离开该抵押房之日。乙方违约所借款项不予退还，并在三日内搬出该房。第五条，甲方承诺在接到乙方的款项后，当日将房屋钥匙和附属设施手续交给乙方，并将该抵押的房屋现有的有关证明文件一并交给乙方。第六条，在过户该房屋时所有费用由乙方承担。该协议签订后，原告当天即给付被告房款25.7万元，被告出具收条，内容为：“今收到杨某贰拾伍万柒仟元正。”当天，中介公司亦收取原告方中介费2700元。原告随后入住此房至今。现原告要求被告履行过户手续，被告拒绝。本案在审理过程中，原告提供被告购买讼争房屋的相关证据，证明此房系被告原在本市孝陵卫街96-8号拆迁安置的房屋。被告则认为系借款抵押关系，且被告只有讼争的这一套住房。

上述事实，有协议书、收条、中介费收据、当事人陈述等证据证实。

本院认为，合同的性质应当根据合同内容及签订合同时当事人的真实意思表示确定。原、被告双方在中介公司的居间下签订协议书，约定由被告向原告借款25.7万元，被告用讼争的某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋作为抵押。从双方签订协议、被告交付房屋、中介公司收取中介费等行为看完全符合房屋买卖的交易性质，应当认定杨某某与范某某、杨某签订的协议书，是以抵押借款之名，行房屋买卖合同之实。故本院认定原、被告之间的借款协议实际为经济适用房买卖协议。原、被告就签订经济适用房买卖行为，虽然在签订协议时按国家政策规定该房屋不得上市交易，但在本案审理时，被告取得该房屋所有权证已满5年，已具备上市交易的条件，因此当事人双方经济适用房转让行为并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。被告作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责，在民事活动中应当遵循诚实信用原则。如果随意毁约，则有违交易安全。被告抗辩其因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。对此本院认为，就性质上而言，拆迁安置房与《经济适用房住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质的房屋，两者的政策目的及保护的法益不同，从性质看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置，因此，对于拆迁安置房买卖合同并不涉及到损害社会公共利益的问题，应当认定有效。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：

被告杨某某于本判决生效之日起20日内协助原告杨某、范某某将位于南京市栖霞区某某南路X号XX幢X单元XXX室房屋不动产权属转移登记至原告杨某、范某某名下。

案件受理费3755元，减半收取1877元，由原被告双方各负担一半。保全费1805元，由原告杨某、范某某负担。

如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息以及迟延履行金。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3755元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。

审 判 员　许庆林

二〇一七年八月十日

法官助理　晋　静

书 记 员　陈　庆