房屋买卖合同纠纷案件-关于办理案涉房屋的转移登记

律师观点分析

原告马**向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，配合原告办理位于湖滨区S路南A街坊9号楼1单元4层0402号房屋的不动产过户登记手续（不动产权证号：1920007825）；2.支付剩余房款50000元及利息1347.33元（自2019年11月21日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，暂计算至2020年7月15日，之后利息继续计算至房款付清之日止）；被告承担本案房屋的交易税费和产权过户手续费；4.承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月15日，原告马**和马某某与被告签订房屋买卖合同，将位于三门峡市湖滨区S路南A街坊9号楼1单元4层0402号房屋出卖给被告，约定合同签订之日，被告支付10000元定金，交钥匙时付330000元，剩余50000元将房产证过户到被告名下时付清；交易税费及产权过户手续费由被告承担。被告支付330000元时已取得上述房屋钥匙，并一直居住。2017年5月22日，马某某去世，其他继承人放弃继承。2019年11月21日，原告取得不动产权证书。原告多次通知被告办理上述房屋的过户登记手续，支付剩余房款，被告均以过户费用过高为由，拒不配合办理过户登记。

被告水**辩称，1.由于案涉房屋交付后，房屋出卖主体发生变化，导致原告个人所得税增加，系原告原因造成。而法律规定个人所得税由所得人承担，应由原告承担。2.关于剩余房款，是由于原告没有履行合同约定的义务导致。关于房款利息及诉讼费用不应由被告负担。

反诉原告水**向本院提出反诉请求：1.判令被告承担房屋过户应交纳的个人所得税43000元，并办理房屋过户手续；2.承担反诉案件受理费。事实和理由：2016年12月15日，双方签订房屋买卖合同，同月22日交纳约定房款，剩余50000元约定反诉被告办理过户手续时付清。由于当时不具备过户条件，后由于房屋所有权人发生变化，个人所得税大幅增加，而反诉被告不愿承担，导致房屋无法过户。

反诉被告马**辩称，双方签订的房屋买卖合同约定，房屋交易税费及过户手续费由反诉原告负担，个人所得税即包含在交易税费中。签订合同时，反诉原告对马某某的病情是清楚的，在签订合同时，反诉原告对交易风险是明知的，故房屋过户的相关费用应由反诉原告负担，驳回反诉原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：......

本院认为，马**、马某某与水**签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方应依照合同履行。就本案而言，双方在2016年12月15日签订房屋买卖合同时，虽已取得房屋产权证书，尚未取得土地证，不具备房屋过户登记条件。现马**已取得不动产权证书，具备房屋过户转移登记的条件，本诉及反诉均请求协助配合办理房屋过户登记，符合法律规定，本院予以支持。

根据原、被告双方诉辩情况，双方争议的焦点在于案涉房屋由马**、马某某共有因继承变更为马**单独所有后，因继承遗产而对外出售房屋产生的税费负担问题。马某某去世后，其第一顺序法定继承人在继承房屋过程中不需要缴税，只是承担公证费、房屋产权变更手续费等费用，马**在缴纳上述费用后已取得单独所有的不动产权证书，但在对外出售房屋时，需要缴纳20%个人所得税及其他税费，包括契税、个人所得税等及交易费用，其中契税应由买方负担，个人所得税应由卖方负担。虽然双方签订合同时，约定由水**承担交易税费、过户手续费，但当时案涉房屋的出卖方为马**、马某某，马某某尚未去世，遗产继承尚未开始，合同约定由水**承担的交易税费、过户手续费应不包括上述因遗产继承后再行出售而由继承人承担的个人所得税。故案涉房屋因继承遗产而对外出售进行转移登记应缴纳的个人所得税应由马**承担。由于案涉房屋尚未进行转移登记，根据马山与辛莲莲的通话录音及水**的反诉请求，个人所得税大约50000元左右，水**反诉请求马**承担个人所得税43000元，双方均未提供证据证明上述税款的准确数额，具体应缴纳的个人所得税数额，以税务部门核定的数额为准。案涉房屋转移登记应缴纳的其他税费，依合同约定由水**承担。马**以案涉房屋买卖合同文本由水**提供，以及签订合同时水**对马某某的病情知悉，而主张由水**承担因房屋继承后对外出售的个人所得税，理由不能成立，本院不予支持。

根据合同约定，水**应支付给马**的剩余房款50000元应在房产证过户到水**名下时付清。现案涉房屋已具备过户条件，水**应在本判决确定的给付之日支付给马**。截止目前，由于房屋不动产权证尚未过户，马**请求水**承担逾期付款的利息，理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原、被告双方应继续履行合同，相互协助配合办理案涉房屋的转移登记，原告除承担因遗产继承后对外出售房屋的个人所得税外，其余税款及交易费用由被告承担；被告应在本判决确定的履行期限向原告支付剩余房款50000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）马**与被告（反诉原告）水**于本判决生效之日起三十日内相互协助配合，对位于三门峡市S路南A街坊9号楼1单元4层0402号房屋（不动产权证证：××号）办理不动产权过户的转移登记。

二、本判决第一项确认房屋的过户税费，原告（反诉被告）马**除承担因继承遗产而应缴纳的个人所得税外，其余税款及交易费用由被告（反诉原告）水**承担。具体税款及交易费用，以税务部门及不动产登记部门核定的数额为准。

三、被告水**于本判决生效之日起三十日内支付原告马**房款50000元。

四、驳回原告马**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。