房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

原告诉称

原告宣威市xx灯饰窗帘总汇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付xx东街553号整栋房屋的停产停业损失、人工用工补偿、装修补偿以及搬家费约60万元（人民币，下同）；2、判令原、被告于2018年7月31日解除租赁合同关系；3、判令被告返还原告2018年7月31日以后缴纳的租金76500元。4、判决本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月25日原告经营者蒋某与被告王某签订《租房协议》，约定被告将xx东街553号房屋整栋租给原告使用，租期7年，租金115000元年，五年内不变，后两年根据上涨幅度加收租金，原告租下房屋后就对房屋（约700平方米）按经营窗帘、灯饰的样式对房屋进行了装修，填天井3层，布线、铺设实木地板，加设隔板、隔断等花费了装修费40余万元，2017年9月5日宣威市人民政府下发《宣办发（2017）97号》文件宣布对xx东街553号房屋进行征收。现宣威市人民政府已经将包括原告应获得的装修费、停产停业、人工补偿费、搬家补偿费全部赔偿给被告，原告多次找被告协商要求被告将原告应得部分赔偿给原告，被告均拒绝不给。现根据相关法律、法规原告诉至法院望支持原告诉请。

被告辩称

被告辩称：1、双方书面租赁合同实际到2018年5月6日已经届满，之前的合同已经履行完毕，2018年5月6日后，转成了不定期租赁合同；2、对不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，但是需要给对方一定的准备期限，如承租方想解除合同不用经过法院，直接提出即可解除合同；3、到目前为止原告一直在使用被告房屋进行经营，被告依然在合法的履行双方的租赁合同，被告不存在任何违约的情形。基于以上三点原告的诉请没有任何的法律依据和事实依据。

原告宣威市xx窗帘加工店为证实其自己的主张，向本院提交证据如下：

1、营业执照、身份证复印件各一份，证明原告的主体资格；

2、租房合同1份，证明原告负责人为经营需要于2011年向被告租赁xx东街553号（整栋）经营灯饰和窗帘，租期为7年，每年115000元，并对房屋租期届满后享有优先使用权；

3、照片8页25张，证明原告对房屋按经营需要进行了精装修、铺设了实木地板，制作了门头，填了天井，增大了房屋使用面积120平方米，原告有大量的原材料，半成品，日常生活用品需要搬迁，将产生搬家损失，证明该房屋整栋的使用人为原告；

4、征收决定安置补偿方案照片一张，证明原告承租的房屋在2018年5月18日被列入征收补偿范围，且安置方案第15条第三项规定由出租方与承租人办理相关解除合同事宜；

5、宣办发（2017）97号河西片区征收决定、分户评估结果明细表证明各1份，证明被告签订的补偿合同包含了原告应得的停业损失89979元，搬迁费39144元，装修费1、2、3层270190元。填天井取得的补偿款48800元，被告的房屋在2018年7月31日与政府签订征收补偿协议，从2018年7月31日起被告已丧失房屋的所有权无权向原告收取租金，从分户评估结果明细表中，因原告的经营行为，被告的房屋按照经营性质房屋征收；

6、租金付款凭证，证明原告租金已交到2019年4月25日。

经质证，被告代理人对第1组证据三性无意见；对第2组证据的关联性、合法性、真实性无异议，本合同也证实了租赁期为2018年5月6日届满，而且租赁期满后不得将装修拆除，装修物属于本案被告所有；对第3组证据的真实性和合法性无异议，但认为不能证明被告的主张，只能证明照片发生时的现场状况；对第4组证据的意见是与本案无关联性；对第5组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，也不能证明原告的诉讼主张，原告认为补偿包含了原告的费用，但是合同只能约定合同双方当事人的权利义务，这份合同约定的是宣威市政府和王某的权利义务，而与本案原告无关，该证据不能证实原告的主张；对第6组证据予以认可，但特别说明房屋现在还由原告使用。

被告为证实自己的反驳，向本院提交证据如下：

租房协议一份，用以照明租赁期为2018年5月6日届满，而且租赁期满后不得将装修拆除，而且也证明了装修是属于本案被告所有。

经质证，原告对该证据的证据三性无意见，但认为恰恰可以推敲出来本案房屋装修是原告装修，该合同并无约定装修残值由谁收益，根据租赁合同司法解释，应对装修残值部分进行分配。

本院认为

本院认为，对原告提交的第一组和第六组证据，符合证据三性，本院予以认可。对第三组、第四组和第五组证据，符合证据的客观性和合法性，但不能证明被告的主张，对该三组证据的关联性本院不予认可。开庭审理时，原告当庭申请一位证人出庭作证证实房屋由原告进行装修的主张，被告以超过举证期限且是孤证为由，不同意原告举证并拒绝质证。本院当庭裁定：原告无正当理由在举证期限届满后申请证人出庭作证，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十七条当事人申请证人出庭作证的规定，驳回原告该项举证申请。对被告提交的一组证据即租房协议，与原告提交的第一组证据是同一份证据，符合客观性、合法性，并能证实原告的主张，本院予以认可。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年5月6日，被告王某（甲方）与原告宣威市xx灯饰窗帘总汇经营者蒋某（乙方）签订《租房协议》，约定甲方王某将xx东街553号房整幢出租给乙方蒋某使用。合同约定：租期7年，其中五年内每年租金为115000元，后两年租金乙方应据上涨幅度加租金给甲方，但租金上涨幅度不高于其他家，租金支付每年四月份以前全部付清。到期在平等的基础上，乙方优先使用，在合同期内如甲方要求乙方退出使用甲方要赔偿全额装修费用。乙方所装修的材料不能拆走。2018年5月6日，双方约定7年的合同期限届满，原告继续使用被告的房屋。2018年5月7日，蒋某通过银行向王某支付后续房租费45000元，王某合计收取原告交付的2018年7月31日以后的房租费共76500元。2018年7月31日，因被告王某的房屋属于宣威市城市棚户区改造房屋征收范围，被告王某与宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部签订房屋征收补偿协议，由宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部补偿王某房屋价值、临时建（构）筑物价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等共计补偿5876565.84元，由王某在2018年8月30日前搬迁完毕，将被征收房屋移交拆迁。2018年9月10日原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。2018年11月8日，原告向本院提出增加诉讼请求，诉请判决被告返还原告交纳的2018年7月31日以后的租金76500元。本案审理中，由于双方当事人各持己见，调解无法达成协议。

本院认为，原告与被告的房屋租赁合同已于2018年5月6日期满，双方当事人已经按照合同约定内容履行完毕，双方当事人权利义务已经终止。因此，原告基于权利义务已经终止的房屋租赁合同提出的赔偿请求，缺乏相应的法律依据。2018年5月6日以后原告继续使用租赁房屋，原合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。2018年7月31日，王某与宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部签订房屋征收补偿协议并获得补偿，房屋权属发生转移，双方的房屋租赁合同无效，本院依法确认双方当事人2018年7月31日以后形成的租赁合同为无效合同。原告的第一项诉讼主张要求判决被告向原告支付承租房屋的停产停业、人员用工、装修、搬迁等损失，但原告提供的证据只能证明被告获得的房屋、临时建（构）筑物、搬迁费、临时安置费、停业损失费等项目的补偿款。每一项补偿款的价格确定，是征收补偿方对补偿项目的评估价，并不是对原告的停产停业、人员用工、装修、搬迁等损失的评估价，原告对自己的第一项诉讼请求，即要求判令被告支付xx东街551号整栋房屋第一、二、三层的停产停业损失、人工用工补偿、装修补偿以及搬家费约25万元，均未提供有效证据予以证实，应依法承担对自己不利的法律后果。因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告在诉讼过程中增加的诉讼请求的第一项，即判决于2018年7月31日解除租赁合同关系的主张，因王某不再属于房屋的合法权利人，双方当事人的合同属于无效合同，无效合同自始无效，其要求解除合同的主张本院不予支持。对原告增加的诉讼请求的第二项，即诉请判决被告返还原告交纳的2018年7月31日以后的租金76500元的主张，因王某属于因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告的该项主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第九十一条第（一）项、第二百三十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告王某返还原告宣威市xx灯饰窗帘总汇房屋租金76500元；

二、驳回原告宣威市xx灯饰窗帘总汇的其他诉讼请求。

案件受理费人民币10565元，减半收取5282元，由原告负担3570元，由被告负担1713元。