河南XX公司与A物业服务合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

河南XX公司与A物业服务合同纠纷二审民事判决书 河南省新乡市中级人民法院 民事判决书 （2016）豫07民终4164号 上诉人（原审原告）：河南XX公司，住所地新乡市凤泉区星湖花园物业办公楼， 法定代表人：A，董事长， 委托诉讼代理人：任东方XX，河南XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：A，女，汉族，1977年1月29日出生，住所地新乡市， 上诉人河南XX公司（以下简称新基星湖物业公司）因与被上诉人A物业服务合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2015）红民一小字第47号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人新基星湖物业公司委托代理人A、被上诉人B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 新基星湖物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判A向新基星湖物业公司交纳所欠物业费1108元及违约金（自2013年11月至今，按日万分之五计算），事实与理由：一审认定新基星湖物业公司与A之间所签订物业服务合同有效，新基星湖物业公司收费符合规定，合理合法，一审以物业服务质量有问题为由，判决A支付60%的物业费，没有事实和法律依据，A称新基星湖物业公司服务质量问题，但未提供证据证明新基星湖物业公司未达到管理服务质量约定的目标，按照双方所签订的前期物业服务协议，A没有证据证明自己的具体损失，一审法院酌定按比例支付物业服务费的做法不合理、不合法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判， 被上诉人A辩称，A与新基星湖物业公司之间没有物业服务协议，是和倍思特物业服务公司签订的协议，一审新基星湖物业公司提交的前期物业服务协议上非A本人签名，但对其中内容表示认可，A欠交物业费是因为案涉小区物业公司更换经理后管理混乱，卫生打扫不及时，小区内杂草丛生，小区车辆经常丢失，门禁损坏后弃用，健身器材毁坏后无人维修，物业公司将公共车位对外出租导致小区业主的电动车无处停放， 新基星湖物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令A支付新基星湖物业公司物业费1108元及滞纳金（按日万分之五计算）元；2、诉讼费及其他费用由A承担， 一审法院认定事实：新基星湖物业公司成立于2003年5月12日，成立时企业名称为新乡市XX公司，之后分别于2006年9月22日、2007年11月14日、2009年5月22日、2011年4月7日、2014年3月20日经工商部门核准五次对企业名称进行了变更，目前使用的企业名称为河南XX公司，2009年10月29日，A与河南XX公司（新基星湖物业公司的前身）签订了一份前期物业管理服务协议，该协议约定了双方之间的权利义务关系，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理等、环境卫生、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、物业管理服务质量（包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的保养、检修、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、消防等）、物业管理服务费用为每月每平方米0.4元，新基星湖物业公司可提供水费、电费等代收代缴收服务等，以及对新基星湖物业公司、A双方违反协议之后双方应承担的违约责任等，A所购房屋建筑面积为113.28平方米，一年的物业费为544元，协议签订之后，新基星湖物业公司、A双方便开始履行各自的权利与义务，但新基星湖物业公司在履约过程中即在物业管理过程中并没有按协议完全履行自己的义务，服务有瑕疵，A向新基星湖物业公司交纳物业管理费至2013年10月，从2013年11月至2015年10月（新基星湖物业公司起诉之日）未再向新基星湖物业公司交纳物业费用，另查明新基星湖物业公司经工商部门核准颁发营业执照，具备物业服务的资质， 一审法院认为，新基星湖物业公司与A所签订的管理服务协议，系双方当事人的真实意愿，协议内容符合相关法律规定，应为有效合同，新基星湖物业公司具有物业服务的资质，且其物业收费标准符合《新乡市物业服务收费管理实施办法》、《新乡市住宅区物业服务收费指导价标准》，故其按照每平方米0.4元收取并无不当，但考虑到新基星湖物业公司具有物业服务的资质，提供的物业服务确实存在质量问题，故对其物业费予以部分支持，综合本案的实际情况，法院酌定以A按照60%的比例交纳物业费为宜，共计1108元×60%为664.8元（自2013年11月至2015年10月止），因新基星湖物业公司在物业管理中存在服务质量问题，其自身违约在先，故对其要求A支付滞纳金的诉讼请求，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、A于判决生效后十日内一次性支付新基星湖物业公司664.8元；二、驳回新基星湖物业公司的其他诉讼请求，如果A未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费25元，由A承担， 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，A提交两组证据，第一组证据为新基星湖物业公司出具的物业费及公摊电费收据，内容为A交纳的2013年11月1日至2015年10月31日物业服务费及公摊电费，交费日期为2016年7月2日，该组证据用于证明A已经按一审判向新基星湖物业公司交纳了物业费，新基星湖公司不应再提起上诉，第二组证据为6张照片，用于证明案涉小区管理混乱，卫生打扫不及时，小区内杂草丛生，门禁损坏后弃用，健身器材毁坏后无人维修，物业公司将公共车位对外出租导致小区业主的电动车无处停放，新基星湖物业公司对上述证据发明质证意见，对第一组证据，两张收据虽然可以证据A向新基星湖物业公司交纳了物业费，但数额为一审判决数额，对此数额新基星湖物业公司不认可，不同意A按60%的比例交纳物业费，对第二组证据，对照片的真实性无异议，但该组照片与本案无关，照片中不显示任何拍摄时间及地点，无法证明照片内容为案涉小区内部情况，且照片形成于一审开庭前，不属于新证据，不应采信，对二审当事人提交的证据，本院综合认证如下：A二审提交的物业费票据显示，A于一审庭审结束后向新基星湖物业公司交纳了2013年11月1日至2015年10月31日的物业管理费644.8元，该数额以一审判决为依据，因A交纳的物业服务费用并非双方协议约定的数额，一审判决并未生效，A依据一审判决结果交纳物业服务费，不能成为终止案件审理的理由，本案应继续审理，关于案涉小区物业管理质量问题，A提交了一组照片，用以证明新基星湖物业公司在案涉小区管理中存在质量问题，A称该组照片拍摄于一审起诉前，该组照片反映了案涉小区在拍摄部分时段内存在部分物业管理服务质量瑕疵，但不能证明新基星湖物业公司在A在未交纳物业服务期费期间均存在服务质量瑕疵， 二审另查明，本案经一审法院受理后，在适用小额诉讼审理过程中，发现案件不符合小额诉讼条件，于2015年11月10日通知本案适用简易程序，经一审法院审理，认为案件情况复杂，不适用简易程序，于2016年1月4日作出裁定将本案转为普通程序审理， 二审查明的其他事实与原审认定一致， 本院认为：新基星湖物业公司与A所签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，双方均应按协议履行自己的义务，新基星湖公司上诉称一审判决A按照60%的比例交纳案涉纠纷期间的物业费，证据不足，二审中，A提交一组证据照片，以证明新基星湖物业公司在案涉小区管理中存在质量问题，A称提交的证据照片拍摄时间为2015年10月份前，照片中显示案涉小区部分物业服务存在质量瑕疵，但鉴于物业管理属于经常性的动态管理，静态的照片不足以认定新基星湖物业公司在A未付物业费的全部期间内均存在此服务质量问题，但照片显示案涉小区在拍摄部分时间段内确存在部分管理服务质量瑕疵，故法院酌情扣减部分物业服务费，2013年11月至2014年10月的物业服务费王红X应全额向新基星湖物业公司交纳，费用为554元，2014年11月至2015年10月的物业管理费A应按照90%的比例交纳，费用为498.6元（554×90%），一审判决A按60%比例交纳2013年11月至2015年10月的物业服务费，缺乏证据支持，本院予以调整，A应向新基星湖物业公司交纳物业服务费用共计1052.6元（554元＋498.6元），因A已于2016年7月2日向新基星湖物业公司交纳了部分物业服务费，扣除已经交纳的644.8元物业服务费，A还应向新基星湖物业公司交纳物业服务费407.8元（1052.6元-644.8元），综上，新基星湖物业公司的上诉请求在407.8元范围内予以支持，超出部分不予支持，一审判决结果欠妥，本院予以调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民一小字第47号民事判决； 二、A于本判决生效后十日内一次性支付河南XX公司407.8元； 三、驳回河南XX公司的其他诉讼请求， 如果A未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 二审案件受理费50元，由河南XX公司负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 代理审判员C 二〇一六年十二月十二日 书记员D