A、B等与新乡市XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

河南省新乡市牧野区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）豫0711民初2555号 原告：A，男，1977年10月1日出生，汉族，住新乡市， 原告：A，女，1978年9月21日出生，汉族，住址同上，系A妻子， 委托诉讼代理人：A，基本情况同上，特别授权， 被告：新乡市XX公司，住所地：新乡市XX，统一社会信用代码：91410700581748542P， 法定代表人：A，董事长， 委托诉讼代理人：任东方XX，河南XX律师事务所律师，特别授权， 原告A、原告B诉被告新乡市XX公司（以下简称福泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年11月16日、2017年12月15日两次公开开庭进行了审理，原告A并作为B的委托诉讼代理人，被告福泽公司的委托诉讼代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行合同约定的交房义务，2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金40882元（暂计至2017年7月19日，全部违约金计至实际交付房屋之日止），3、本案诉讼费由被告承担，庭审中，原告明确违约金的计算方式为：违约金按照合同第八条及第十二条约定，按照日万分之10计算违约金，事实与理由：原告于2016年8月29日与被告新乡市XX公司签订合同，购买被告所开发的位于新乡市××大道××＃楼盘××单元××房，购房金额为408820元，并已经按照合同约定履行付款义务，按照合同第十一条约定，被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告并没有按合同约定时间如期交房，合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间，将该商品房交付买受人的，双方自行协商，”但在协商过程中，被告态度消极，不承担违约责任，将延期交房的全部责任都推到了政府部门，但原告认为，政府部门在大气环境治理过程中，要求施工单位间歇性停止室外施工作业，这对延期交房是有一定的影响，但原告在接到政府部门的停工通知后，明确知道停工必定影响到按期交房，肯定对原告造成影响，却从没有进行主动地履行相应地告知义务，直到2016年12月28日接近交房日，原告准备收房开始装修时（2016年12月21日，原告与塞纳春天公司签订了装修合同），被告的销售人员才被动地告知原告，不能如期交房了，并且也不知道什么时间能交房，这给原告造成很大损失，直到2017年7月份才接到被告的通知，要求7月19日交房，原告于2017年7月22日前往被告指定地点办理交房手续，但被告却不能提供《建设工程竣工验收备案证明文件》，按照合同第九条约定“该商品房交付时，应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，”据此，原告认为不符合收房条件，并于2017年7月24日通过中国XX专递向被告发出拒绝收房通知书，告知被告拒绝收房的理由，并应该承担的相应的违约责任，同时合同第八条约定逾期责任，买受人未按照约定时间付款的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，那么，按照公平对等的原则，被告应该支付原告81764元，考虑到政府的停工命令确实对被告的如期交房有一定的影响，所以酌情减半被告的违约责任，原告主张的违约金为40882元，为维护原告的合法权利，特依法诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求， 被告辩称：1、被告于2017年7月22日完成交房使用义务，原告诉称其于2017年7月22日办理了交房手续，但因被告不能按合同约定提供《建设工程竣工验收备案证明文件》，于2017年7月24日书面告知被告拒绝收房，被告认为我公司已于2017年7月22日完成了交房使用义务，理由如下：《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收应当是具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用，”从上述国务院发布的法规可以判断建设工程竣工验收的主体是建设、设计、施工、工程监理、勘察等五家单位，因此，五家单位对工程进行竣工验收，并按照行政主管部门的要求在《建设工程质量竣工验收意见书》中签字盖章确认该工程已达到上述验收合格条件的，应认定为“经验收合格，方可交付使用”，因此，被告于2017年7月22日交付的房屋符合法定的交付条件，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的支付使用，但当事人另有约定的除外”，本案中，虽然原告称案涉商品房按照合同约定的交付条件尚不完全具备，但是其于2017年7月22日接受钥匙并办理了交房手续，应当认为买卖双方交付和接受交付的行为改变了合同约定的交付条件，因此，被告于7月22日交房行为有效，原告后发出的《拒绝收房通知书》不应当认可，2、被告的迟延交房行为是因为政府行为即不可抗力造成的，并非违约行为，《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，不可抗力包括自然灾害、政府行为等，本案中，被告提交的新乡市环保局和新乡市XX下发的文件和通知证明属于不可抗力的范畴，以上证据证明了自2016年8月29日至2017年7月22日之间因政府行为致使停工共计189天，被告交房日仍在合同的履行期内，因此，被告迟延交房并非违约行为，原告也认可了政府行为对被告的施工确有影响，事实上，新乡市的各房产公司都出现了迟延交付的行为，相关部门下发的停工通知大多没有正式文件并且只有停工期限没有开工期限（陈情书予以证明），工人窝工、工期延误、长时间的停工导致工人召集困难，使得开发成本大量增加，被告已尽其可能的加工赶工，并按照合同约定的价款履行交付义务，政府的强制停工措施对被告也造成了重大的损失，以上情况望合议庭予以核实，3、原告要求支付违约金不符合法律规定，《合同法》第114条规定”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因此，违约金请求以合同双方协议约定为前提，本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……，2、双方自行协商”，由此可见，双方对被告迟延交付的行为并没有约定违约金，原告要求按照公平原则计算违约金于法无据，不应当支持，综上所述，被告已于2017年7月22日履行了交付使用义务，被告迟延交付的行为是因政府不可抗力造成的，并非违约行为，原告要求支付违约金的请求不符合法律规定，因此应当驳回原告的诉讼请求， 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于被告提供的证据政府文件，原告对相关性提出异议，本院认为，被告出示的该组证据不符合民事诉讼法关于证据特征的规定，不能印证相关性，本院不予采信， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年8月29日签订商品房买卖合同（预售）1份，约定由原告购买被告所开发的位于新乡市西华XX的XX房产一套，购房总金额为408820元，该房产预测建筑面积共104.28平方米，套内建筑面积83.25平方米，合同未约定迟延交房的违约责任，原告于2016年7月7日向被告缴纳购房预收款26856元，2016年7月13日缴纳购房款81964元，两次共计缴纳款项108820元，2016年10月12日原告在中国工商银行办理了住房公积金借款合同用于缴纳房款，按照合同第十一条约定，被告应在2016年12月31日前履行交房义务，但被告未能按期交房，2017年7月22日原、被告办理交房手续，被告向原告交付了涉案房屋钥匙，因在办理交房手续时被告未交付原告建设工程竣工验收备案证明文件，2017年7月24日原告向被告邮寄送达拒绝收房通知书，后原告向本院提起诉讼， 本院认为，2016年8月29日原、被告签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，其中合同第十一条对交房时间进行了明确的约定，为2016年12月31日，被告应当按照约定交付房屋，迟延交房依法应当承担相应的赔偿责任，故原告主张被告支付其逾期交房的租金损失（自2017年1月1日至2017年7月22日），本院应予支持，原告主张按照合同约定的买受人违约责任计算违约金40882元缺乏法律依据，本院参照房屋中介机构相同路段、相同规格房屋出租价格，酌定550元/月计算原告损失3700元，原告收房后在2017年7月24日以被告未履行提供建设工程竣工验收备案证明文件的从合同义务而拒绝收房缺乏法律依据，扩大的损失由其自行承担，关于被告辩称的不可抗力免责问题，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本院中，被告作为建设单位对自身环保影响是可以预见的，提高环保水平也是可以一定程度避免损失的，故对被告辩解意见本院不予采纳，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百六十四条之规定，判决如下： 一、被告新乡市XX公司于本判决生效后十日内一次性支付原告A、原告B逾期交房损失3700元， 二、驳回原告A、原告B的其他诉讼请求， 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费820元，由原告A、原告B承担500元，被告新乡市XX公司承担320元， 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院， 审　判　长　：A 人民陪审员　： 杨 华 人民陪审员　： 董 治 二〇一七年十二月二十五日 书　记　员　：赵来荣