两本土地使用权证登记内容存在部分重叠，土地在先权利人如何撤销具体行政行为?

律师观点分析

　　2000年12月31日，李**(已去世)与杜**签署了《协议书》，约定李**购买了原面粉厂198平米的土地，价款3900元整，此后李**在该地块上自建了房屋。李**于2005年取得了《房屋所有权证》(证号：*房权证**字第**号)。因李**过世，其继承人李小*等享有合法的房屋及土地的继承权。李小*对该房屋进行翻修，2005*房权证**字第**号《房屋所有权证》与*集用(2011)第**号土地使用权证，两证登记内容具有重叠部分，李小*等人与*集用(2011)第**号土地使用权证具有厉害关系，因此李小*等人提起撤销*集用(2011)第**号土地使用权证。

　　本案涉及的争议焦点如下：第一，继承人起诉主体资格是否适格;第二，原告是否超过起诉期限;第三，是否涉及重复起诉的问题;第四，某自然资源局办证行为是否存在程序违法，适用法律错误的情形;

　　本律师代理原告(被上诉人)，做出如下代理意见：

　　第一，李小某等具有诉讼主体资格

　　因李**过世，其继承人李小*等享有合法的房屋及土地的继承权。李小*对该房屋进行翻修，并已经取得村委会的同意，即便原房屋进行拆除，但该拆除是为了新建，并不是永久性灭失，因此李小*等对土地及拟新建地上物享有延续性的继承权。两证登记内容具有重叠部分，李小*等人与*集用(2011)第**号土地使用权证具有厉害关系，因此李小*等具有该诉的主体资格。

　　第二，李小*等起诉并未超过起诉期限

　　1、**自然资源局为腾**办理的集体土地使用权证系初始登记而非变更登记。(1)根据被告**自然资源局向法院提交的腾**办证时的档案材料，腾**向**自然资源局申请办理土地使用权证时，并未向自然资源局提供杜**与腾**之间关于案涉地块的买卖协议，该协议是第三人在开庭审理时向法庭提交，也就是说**自然资源局并不知晓腾**取得该土地使用权是通过买卖的方式。(2)第三人腾**所持有的*集用(2011)第**号土地使用权证书中明确记载使用权类型为拨用企业用地，而山东**公司的陵土集用(2004)第**号土地使用权证书记载的使用权类型为集体土地使用权，在两证使用权类型不一致的情况下，不能认定腾**的土地使用证系对原山东**公司土地证的变更登记。以上二点可以证实自然资源局对腾**所有的土地使用权登记系初始登记，自然资源局庭审时所述第三人腾**从杜**手中取得涉案土地使用权并办理转移登记，是被告与第三人之间在原告起诉后恶意串通的行为。

　　2、第三人腾**在阻拦李小*翻建房时，仅是告知其取得相关的产权证书，但并未现场展示土地证，而且腾**不是**镇村民也不是**镇的村民，李小*作为村集体经济组织成员对腾**所说情况无法辨别真伪。

　　综上，因李小*所诉的*集用(2011)第**号土地使用权证系初始登记，李**等人的起诉期限应从明确知晓腾**陵集用(2011)第**号土地使用权证具体情况起算，李**等是否知晓山东**公司(2004)第**号土地使用权的登记情况与本案无关，李小*等的起诉未超过起诉期限。

　　三、原告不存在重复起诉的情况

　　原告2020年8月31日向**区人民法院提起的行政诉讼与本案的诉讼请求、诉讼标的完全不同，本案不构成重复起诉。

　　四、**自然资源局为腾**颁证行为程序违法，适用法律错误。

　　1、根据2008年《土地登记办法》第七条规定“土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：(一)土地总登记;(二)国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记”，2002年修正的《山东省土地登记条例》第十三条规定“以划拨或者出让、租赁、作价出资或者入股等方式使用国有土地及使用集体土地的，应当申请初始土地登记。集体土地所有者应当申请初始土地登记”。案涉土地证是腾**单方向**区自然资源局提交《农村村民住宅建设用地报告书》等材料后取得，且土地证上记载使用权类型为拨用企业用地，结合上述法律规定，自然资源局为腾**办理的土地使用权证系初始登记，而不是被告在庭审时陈述的该证系变更登记。案涉土地作为集体企业用地而非农村宅基地，腾**在提交申请手续时，不应使用《农村村民住宅建设用地报告书》。腾**既非**村村民也非**镇村民，其不具有该集体经济组织成员的身份，无权申请集体土地使用权。腾**为规避其不具有集体经济组织成员身份这一漏洞，在提交办证申请手续时，明知案涉土地是集体企业用地而非农村宅基地，仍使用《农村村民住宅建设用地报告书》，且在《农村村民住宅建设用地报告书》申请人一栏虚构其为**镇**村村民的事实。**自然资源局在为审核腾**个人身份信息的情况下，违法为腾**办理集体土地使用权证。

　　2、2008年《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：(一)土地登记申请书;(二)申请人身份证明材料;(三)土地权属来源证明;(四)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;(五)地上附着物权属证明;(六)法律法规规定的完税或者减免税凭证;(七)本办法规定的其他证明材料。前款第(四)项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”腾**作为申请人未提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图等材料，自然资源局在材料不全的情况下就为腾**办理土地使用证属于违法行为。

　　3、根据第三人腾**提供的2009年4月10日与杜**之间协议书，该协议书中并未约定买卖房屋的面积，再结合被告**自然资源局提供的第三人名下2009年证号为房权证*县字第**号房权证，可以认定腾**仅仅购买了面积为 平的房产，即使腾**具有该集体经济组织成员的资格，其所享有的土地使用权的权益也仅是该房屋项下的土地面积，然而陵城区自然资源局依据该房屋项下的使用权面积就为腾**办理了6175.8平方米的土地使用权证，属于事实认定错误，程序违法。

　　综上，2005*房权证*县字第**号《房屋所有权证》的房产证取得在先，腾**的土地证取得在后，两证登记内容有重叠，且**自然资源局为腾**颁证行为程序违法，适用法律错误，严重损害了原告的合法权益。因此，申请法院依法撤销*集用(2011)第**号土地使用证。