房屋租赁合同纠纷案例

律师观点分析

宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院

民事判决书

（2018）宁0104民初5779号

原告：曾*，女，1957年2月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。

委托诉讼代理人：田*，宁夏宁人律师事务所律师。

被告：杨*，男，1989年12月31日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。

委托诉讼代理人：任**，宁夏浩晟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马莉*，宁夏浩晟律师事务所律师。

原告曾*与被告杨*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾*的委托诉讼代理人田*、被告杨*的委托诉讼代理人任**到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告曾*的委托诉讼代理人田*、被告杨*的委托诉讼代理人马莉*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告曾*向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月至2018年5月期间的房屋租赁费42000元；2.判令解除原、被告于2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》并返还房屋；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于银川市兴庆区某室的住宅一套，月租金3500元，租赁期间的水、电、暖、燃气、电话、物业费均由被告承担。被告承租该房屋至今，未向原告支付过任何费用，经原告多次催要，被告既不搬出房屋也不支付租赁费，其行为已严重侵害原告的合法利益。故原告诉至法院，请求依法判如所请。

被告杨*辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。原告系被告前妻的母亲，双方于2017年5月25日签订银川市房屋租赁合同，基于双方亲戚关系，故合同中约定房租每年3500元。当时涉案房屋一直处于闲置状态、环境恶劣，被告承租房屋后花费大量人力、物力进行清理和装修，最后房屋才能够使用。合同签订后被告通过朋友**的银行卡账户向原告转款20000元用于支付租金，被告承租房屋后，已向原告支付了五年多的房屋租赁费。现原告要求解除合同无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对真实性无异议的房屋所有权证、银川市房屋租赁合同（2017年5月25日签订）、个体信息婚姻档案证明、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、招商银行历史交易明细表、单卡交易明细表、官网截屏、企业信息公示报告，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：原告提交网页截图，证明涉案房屋周边商铺月租金在3135元至8580元，故涉案房屋月租金约定为3500元符合市场价格，被告对此不认可。因该证据系打印件且与本案无关，故本院不予采信。2.对被告提交的房屋租赁合同（2017年5月21日签订），因原告对该证据真实性不认可且被告未提交原件予以核对，故对该证据本院不予采信。3.对原告提交的微信截屏，被告对该证据真实性不认可，因原告未提交原始载体予以核对，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于银川市兴庆区某室，该房屋新编门牌号码为××，房屋所有权人为原告曾*。2017年5月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，出租方：曾*（甲方），承租方：杨*（乙方），约定甲方将位于银川市兴庆区某号房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年5月25日至2027年5月26日，房屋月租金为人民币3500元，按年结算，每年5月26日内乙方向甲方支付年租金。其中“月租金为人民币3500元”改为“年租金为人民币3500元”。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束后，乙方须交清欠费。乙方同意预交1000元作为保证金，合同终止时当做房租冲抵。房屋租赁期限为10年，从2017年5月25日至2027年5月26日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金50%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告接收房屋后于2017年6月1日用该房屋作为经营场所成立银川市兴庆区蓝**电子产品经营部。现原告主张被告自承租后未向其支付租金，且被告将租赁合同中“月租金3500元”改为“年租金3500元”，被告应按月租金3500元的标准向其支付自2017年5月至2018年5月期间的租金。但被告未按约定支付，故原告诉至法院。

诉讼中，被告提交招商银行交易明细抗辩其于2017年9月25日通过朋友**的招商银行卡向原告名下银行账户（62×××04）转款20000元作为租金，原告不予认可，称原告名下的信用卡由被告持有并使用，**系信用卡还款人员，该20000元系**代还信用卡的费用，并提交该卡自2016年8月31日至2017年10月25日的交易明细，摘要部分内容如下：“2016年10月6日分三次银联POS消费共20000元，2016年11月2日现金还款22000元”、“2017年2月23日分三次银联POS消费共20000元，2017年3月24日现金还款20000元”、“2017年3月24日分三次银联POS消费共20000元，2017年4月24日现金还款20000元”……“2017年9月25日现金还款20000元”。经法庭释明，被告称无法联系**到庭说明情况。

另查明，被告杨*与案外人吴**系夫妻关系，二人于2016年11月15日办理离婚登记手续，案外人吴**系原告曾*的女儿。被告称其与案外人吴**离婚后仍一起居住，基于亲戚关系故原告将涉案房屋以年租金3500元出租给其使用。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿、真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，虽然原告主张被告将涉案租赁合同租金标准由“月租金3500元”变为“年租金3500元”，因双方提交的合同均系修改后的该合同，原告无法提交租赁合同原件予以核对且未提交证据证明该修改行为系被告所为，被告亦不予系其单方修改，故对原告该主张本院不予采信。根据合同约定，涉案房屋年租金3500元，按年结算，每年5月26日内被告向原告支付租金，被告应按约定向原告支付相应的租金。被告提交交易明细称已向原告交纳租金20000元，结合原告提交的该卡交易明细本院无法认定**向原告转账的20000元系代被告向原告支付的租金，现被告无法联系**向法庭予以说明，且没有提交其他证据佐证支付租金的情况，故对被告的该辩称本院不予支持。被告自承租至今未按约定交纳房租，已构成违约，原告主张解除双方于2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》并要求被告返还涉案位于银川市兴庆区某室房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，同时被告应按照合同约定向原告支付自2017年5月至2018年5月的租金共计3500元，原告主张超出部分不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告曾*与被告杨*于2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》，被告杨*于本判决生效之日起七日内向原告曾*返还位于银川市兴庆区某室房屋；

二、被告杨*于本判决生效之日起七日内向原告曾*支付房屋租金3500元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。

案件受理费850元，由原告曾*负担779元，由被告杨*负担71元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审　判　长　　马金*

人民陪审员　　许元*

人民陪审员　　杨宝*

二〇一八年十二月六日