买房人享有的相关权益优先在建工程抵押权的案例

律师观点分析

法院认为：

原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，该院予以确认。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定履行其应当承担的义务。关于原告主张的购房的相关权益优先于第三人对该房屋享有的抵押权的问题，其实质是原告依据合同约定的购房依法享有的相关权益是否优先于在建工程抵押权。第三人对在建工程享有的抵押权属于物权，原告对涉案房屋享有的合同权利属于债权，根据物权优先原则，抵押权应当优先于债权。

但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》："一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人......"

本案中，原告享有的相关权益如要优先在建工程抵押权，需满足三个要件：一、原告需为购房消费者；二、原告已交付全部或大部分购房款；三、原告在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。

涉案房屋出售时已经取得了《商品房预售许可证》，原告作为购房者按照正常购房程序与被告签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付全部购房款，主观上不具有过错，其购房行为满足上述要件中的二、三项。关于原告是否满足批复中消费者要件的问题，购买商品是为了满足个人或家庭生活需要，而非经营或投资需要，是消费者的本质特征，原告购买的房屋性质系营业房，目的系为经营投资，故原告并不具有批复中"消费者"的身份，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不适用于本案情形，对原告要求确认其购房依法享有的相关权益优先于本案第三人享有的抵押权的诉请请求，该院不予支持。

关于原告主张的被告为其办理不动产登记手续的问题，因涉案房屋上的在建工程抵押尚未解除，现不满足办理不动产登记手续的行政审批要件，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。

涉案房屋无法办理不动产登记手续的原因在于被告未清偿第三人债务，致使在建工程抵押未予解除，同时被告在出售房屋时未告知原告所售房屋已设定抵押，被告对此存在过错。因合同对被告迟延办证的违约责任进行了约定，故对原告主张被告支付迟延办证违约金的诉讼请求，该院予以支持，被告应按照合同约定按日22.3元（2232266元×万分之零点一）向原告承担自2013年5月3日至实际办理不动产登记手续之日止的违约金。

关于原告要求确认其对涉案房屋享有所有权的问题，原、被告基于《商品房买卖合同》形成了债权债务关系，但并未引起物权的变动，涉案房屋尚未登记至原告名下，故对原告要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，该院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定，判决：一、被告**有限公司按日22.3元的标准向原告***支付自2013年5月3日起至实际办理银川市××区号房屋的不动产登记手续之日止的违约金；二、驳回原告***的其他诉讼请求。